【正文】 方米零售面積，在整個地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富u建筑 現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨特的風景線u形象定位 文化藝術(shù)娛樂設(shè)施和活動更加強了 CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來源：專家訪談、麥肯錫分析28丹佛 CBD歷經(jīng)沉浮方現(xiàn)今日風貌資料來源：專家訪談、文獻檢索建筑熱潮 市場崩潰與挽救 發(fā)展與鞏固階段 1： 19731984 階段 2： 19851992 階段 3： 1992至今?丹佛沒有作為美國領(lǐng)先商業(yè)城市的歷史?石油業(yè)蕭條?房地產(chǎn)業(yè)崩潰?經(jīng)濟衰退遲遲不去?石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來繁榮經(jīng)濟?房地產(chǎn)需求不斷上升?私營企業(yè)對該地區(qū)深感興趣?政府規(guī)劃與具體措施 CBD的復(fù)蘇?經(jīng)濟復(fù)蘇?美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū) —56 層樓的共和廣場（Republic Plaza）（ 1984）總面積超過 50 年代辦公樓面積之和 — 該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛?以公共融資方式建造圖書館、體育館和會議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）?政府建造新機場，改善交通狀況， 推動 CBD的開發(fā)工作?持續(xù)的公共投資 — 綜合表演藝術(shù)中心 — 輕軌系統(tǒng) — 推動住宅開發(fā)項目 — 發(fā)行三年期債券用于 住宅建設(shè)?私人開發(fā)商集中進行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā) 挑戰(zhàn) 機遇 舉措 29丹佛 CBD受益于機會投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會（丹佛 Downtown Association）文獻檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素 地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施?丹佛歷史上是美國中 /西部 的經(jīng)濟中心，地區(qū)經(jīng)濟強盛l丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐lCBD位于市中心l大量具有一定規(guī)模的本地 區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總 部，跨國公司需建分工斯也 需要大量辦公空間l高質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置， 良好的形象定位?私人開發(fā)商在 80年代建造 了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓?財富 500強當中有 5家公司 將總部設(shè)在丹佛，如 Qwest， USWest?政府建設(shè)了世界上最大的 機場及輕軌?由政府建設(shè)的主要公共設(shè) 施提高了人民生活質(zhì)量30丹佛市的經(jīng)濟實力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了 CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市 2023年 GDP（ 十億美元）美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財富 500強企業(yè)總部另有 80家財富 500強企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來源：文獻檢索、訪談31案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部?高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功32高科技中心 CBD近年得以發(fā)展，大多位于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)u位置和規(guī)模u毗鄰大學(xué) /研究中心u大多占地寬闊u商家u大部分企業(yè)與技術(shù)相關(guān)（如：軟件、硬件研發(fā)、 IT咨詢、生物技術(shù)）u空間 /服務(wù)特點u現(xiàn)代化設(shè)施u很高技術(shù)設(shè)施要求，如：寬帶網(wǎng)、 UPS等u由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢u功能組合u優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)u有針對性的零售設(shè)施u建筑u線條流暢的現(xiàn)代化建筑u盛行校園風格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間u形象定位u“ 輕松智慧 ”舉例 ：?美國德克薩斯州奧斯汀市?帕洛阿爾托市（硅谷）?英國劍橋33奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心 CBD奧斯汀的主要特點u位置和規(guī)模 — 位于市中心，占地面積 — 距德州大學(xué)不到 4公里u入駐企業(yè) 70%以上的企業(yè)與 IT有關(guān)，包括： — 英特爾 —Computer Science Corpu空間 /服務(wù)特點 — 辦公總面積達 110萬平方米， 70%為甲級辦公樓 — 配備最先進 IT基礎(chǔ)設(shè)施u功能組合 專為 “ 健康生活 ” 一族設(shè)計的 60， 000多平方米的零售場地u建筑 不超過 32層樓的現(xiàn)代化建筑u形象定位 “ 理想之城 ”—— 官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻檢索34奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實現(xiàn)了從政府機構(gòu)中心向高科技發(fā)送機的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻檢索科技行業(yè)興起 德州大學(xué)上升為技術(shù)發(fā)動機 快速集中式發(fā)展階段 1： 1970年以前 階段 2： 19701987 階段 3： 1987至今?僅僅是一個政府機構(gòu)中心和大學(xué)城?有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)?通常情況下經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱?最大化提高德州大學(xué)的研發(fā)能力?與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展?采用激進舉措后，德州大學(xué)的研發(fā)聲望獲得提高?高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展?成立兩個財團：MCCSematech?開始尋找技術(shù)制造的機遇?市政府采用稅收激勵手段吸引高科技企業(yè)?市政府推廣 “ 理想之城 ” 的形象定位?采取 “ 巧妙發(fā)展 ” 舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)?提高生活質(zhì)量 — 公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn) 機遇 舉措 35奧斯汀擁有自身優(yōu)勢，同時滿足了高科技中心 CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素 高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施l位于奧斯汀的德州大學(xué)長期以來是領(lǐng)先的工學(xué)研究機構(gòu)l自 1984年以來， Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)l臨近主要的技術(shù)研究與工程設(shè)施l擁有投資資本l優(yōu)質(zhì)高科技辦公場地l其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)l有吸引力的地段?為吸引風險投資，本地企業(yè)增加了專利申請?本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定 IT需求進行施工?由于政府對公共設(shè)施的投資，奧斯汀市被選為 “ 最適合生活、工作與休閑的地方 ”36德克薩斯大學(xué)的優(yōu)勢和聲譽一直是吸引投資資金的主要動因德州大學(xué)奧斯汀分校在學(xué)術(shù)上的排名 排名u學(xué)校綜合 11thu工學(xué)院 11thu計算機工程系 7thu電氣工程 10th奧斯汀地區(qū)風險投資總額百萬美元資料來源：美國新聞和報道、 PWCNE/NVCA37數(shù)碼港是香港發(fā)展成為亞洲 IT中心的遠景目標的一部分香港數(shù)碼港的關(guān)鍵特點u位置和規(guī)模 240， 000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅 15分鐘的路程、半小時可 到達機場u入駐企業(yè) 第一期竣工時，僅有 3家商戶準備入駐（原本共有 115家表示具有入駐 意向）u空間 /服務(wù)特點 一流的建筑，配有智能 IT設(shè)施u功能組合 —120 ， 000平方米的辦公區(qū) —27 ， 000平方米的數(shù)碼港中心，包括會展、零售，教育和娛樂設(shè)施u建筑 現(xiàn)代、新潮u形象定位 香港 IT業(yè)的旗艦資料來源：文獻檢索遠景目標 ：?建立眾多領(lǐng)先 IT公司和人才的中心?吸引跨國公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設(shè)在香港項目安排：?投資額： 20億美元?開發(fā)商：電訊盈科?時間：共三期，將于 2023年全部完成38但迄今為止，它未能為 IT中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來源：文獻研究數(shù)碼港的定位 高科技中心的關(guān)鍵成功因素l香港大學(xué)周邊無側(cè)重于 IT的設(shè)施l臨近主要技術(shù)研究和工程設(shè)施l需求疲軟，原先承諾的 15家跨國公司及 100多家當?shù)仄髽I(yè)中僅 3家入駐lIT公司核心集團需要場地l最新技術(shù) l高科技大廈l獲得政府認可，以及來自電訊盈科和政府的投資l投資資本l交通不便 l具吸引力、便捷的位置l盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失l許多位于本地且較廉價的選擇（例如：香港其他地區(qū)、深圳）同樣削弱了對數(shù)碼港場地的需求l政府和開發(fā)商未能實現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運服務(wù)、推遲了高速公路的改善等39香港缺乏強大的地方 IT業(yè)來吸引跨國企業(yè)香港沒有強大的 IT基礎(chǔ)u與臨近國家相比，香港的 IT人員供應(yīng)和投資都相對落后u香港數(shù)碼港最初被視為 IT發(fā)展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、 IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來創(chuàng)造一個 IT中心資料來源：文獻研究40案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散?企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功41企業(yè)服務(wù)中心模式 CBD正逐漸走俏u位置和規(guī)模u市中心及周邊u占地不等u入駐企業(yè)u跨國企業(yè)的公司服務(wù)部門，如文檔處理，電話銷售等u為跨國企業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司u場地 /服務(wù)特點u職業(yè)性樓宇u可靠的 IT設(shè)施u由于職員密度較高，應(yīng)提供更多公共空間和交通服務(wù)u功能組合u主流零售與住宅u建筑u現(xiàn)代但不追求標新立異u形象定位u“ 具有特長的城市 ”舉例 ：?美國堪薩斯城?印度 Gurgoan?美國 Baton Rouge42堪薩斯城 CBD是美國領(lǐng)先的公司服務(wù)中心堪薩斯城 CBD的主要特點u位置和規(guī)模 堪薩斯城中心 — 占地面積 —120 萬平方米的辦公空間u入駐企業(yè) —Sprint （電話服務(wù)中心） —ATT （電話服務(wù)中心） —DST （負責保管金融服務(wù)記錄）u空間 /服務(wù)特點 — 實用的辦公樓 — 約 4萬個停車車位u功能組合 大量主流零售專賣店u建筑 兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風格，以噴泉眾多而聞名美國u形象定位 “ 美國的電話服務(wù)中心 ”資料來源：文獻檢索43堪薩斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)服務(wù)中心的關(guān)鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素 企業(yè)服務(wù)中心關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l堪薩斯州的中學(xué)畢業(yè)率在全美名列第十l生活成本指數(shù)低出全國平均水平 4%lSprint的總部設(shè)在堪薩斯城，擁有 21000名員工， DST占用了 10座大樓，擁有 5200名員工l作為主要電信中心，堪薩斯城是美國 “ 聯(lián)網(wǎng)程度最高的 ” 地區(qū)之一l穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動力市場l低經(jīng)營成本l吸引支柱商家l價格適當?shù)牧己棉k公空間l可靠的 IT基礎(chǔ)設(shè)施?開發(fā)商建造適于 “ 服務(wù)運作 ” 而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實用型大樓，有吸引力，但不是景觀標志44SPRINT作為本地支柱商家催化了堪薩斯城成為電話服務(wù)中心資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析8730個崗位Sprint政府支持：l改進基礎(chǔ)設(shè)施l教育l環(huán)境 /文化公司建立后臺運作機構(gòu)能力改進競爭優(yōu)勢得到加強作為領(lǐng)先的企業(yè)所在地的聲望得到加強l后臺運作機構(gòu) /管理層l輔助職能（如：電信、 IT、金融服務(wù)）催化劑Sprint電話服務(wù)中心199145案例分析得出的主要