ppt文件-第五章房地產(chǎn)評(píng)估-展示頁(yè)
2025-02-14 09:59本頁(yè)面
【正文】 我的心中有許多感慨： 經(jīng)過(guò)多少失敗， 經(jīng)過(guò)多久忍耐， 我才擁有恁的愛； 掌聲響起來(lái)， 我心中明白： 歌聲交匯恁我的愛； 掌聲響起來(lái)， 我心中期待： 恁的愛將與我同在 …… —— 《評(píng)估一點(diǎn)通》（立信會(huì)計(jì)出版社， 2023年）作者陳淑亭 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 陳淑亭 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 ? 概述 ? 房地產(chǎn)價(jià)格 +影響因素 ? 收益法 ? 市場(chǎng)法 ? 成本法 ? 剩余法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 ? 路線價(jià)法 ? 在建工程評(píng)估 167。 1 概述 土地 —— 自然供給（無(wú)彈性） +經(jīng)濟(jì)供給（有彈性） 自然特性 —— 位置固定性 +質(zhì)量差異性 +效用永續(xù)性 土地的特性 經(jīng)濟(jì)特性 —— 供給稀缺性 +可壟斷性 +土地利用多方向性 +效益級(jí)差性 土地 +土地使用權(quán) 集體土地 不能流轉(zhuǎn) 國(guó)有土地所有權(quán) → 地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格 70年 —— 居住用地 出讓 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 土地使用權(quán) 50年 —— 其他 轉(zhuǎn)讓 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得轉(zhuǎn)讓 出租 —— 未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的 不得出租 抵押 —— 不得違背出讓合同 +應(yīng)辦理抵押登記和過(guò)戶登記 申請(qǐng)續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 未被批準(zhǔn)續(xù)期 —— 國(guó)家無(wú)償收回 地租理論 —— 土地所有權(quán)帶來(lái)利潤(rùn) → 土地有價(jià)格 地價(jià)理論 —— 是地租的資本化 地租 +地價(jià)理論 是地租的資本化 + 是權(quán)益價(jià)格（所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等） 地價(jià)特征 有增值性 與用途相關(guān) +有個(gè)別性 +有可比性 房地產(chǎn) —— 房地 +權(quán)屬 → 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押則房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押 房地產(chǎn) +特性 位置固定性 +供求區(qū)域性 特性（ 8） +長(zhǎng)期使用性 +大量投資性 +保值增值性（如改良和城市基礎(chǔ)設(shè)施完善） +投資風(fēng)險(xiǎn)性 +難以變現(xiàn)性 +政策限制性 供需原則（即供求原則） —— 雖然 土地的壟斷性 → 獨(dú)具特點(diǎn) 替代原則 房地產(chǎn)評(píng)估原則（技術(shù) 5原則） 最有效原則（即預(yù)期原則） —— 最佳使用 貢獻(xiàn)原則 —— 是收益法和剩余法的基礎(chǔ) +判斷追加投資的適當(dāng)性 第一章云“估價(jià)日期原則”，記住差別 合法原則 城市規(guī)劃為居民用地 → 不能商業(yè)用地評(píng)估 臨時(shí)建筑、違章建筑收益不能作依據(jù) 房地產(chǎn)評(píng)估程序 —— 狹義 167。 3 收益法 一、基本思路 —— 同評(píng)估方法一章 二、適用范圍 —— 有收益 —— 如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等 =客觀總收益 客觀總費(fèi)用 → 正常、非實(shí)際 三、純收益 最佳利用狀態(tài) —— 最佳利用方向 +最佳利用程度 收益修正 —— 類似房地產(chǎn)收益 +市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) +收益風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性 實(shí)質(zhì) —— 投資收益率 純
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