【正文】 消費(fèi)市場。 競爭項(xiàng)目優(yōu)劣勢總結(jié) 消費(fèi)者分析 重慶市人口基數(shù)大，居民出游能力較強(qiáng)。 缺少科學(xué)定位，難以深度開發(fā)。 依托得天獨(dú)厚的自然景色和精心培育的千畝果園，以四季花果為主題，以豐富的文化為內(nèi)涵，是集度假、避暑、踏青以及商務(wù)會(huì)議于一體的農(nóng)業(yè)觀光園。 擁有從荷蘭引進(jìn)的當(dāng)今世界最先進(jìn)、最完美的農(nóng)業(yè)種植設(shè)備，同時(shí)是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、品種最齊全、品質(zhì)最卓越的紅掌生產(chǎn)基地，是集旅游觀光，休閑度假，花卉生產(chǎn)、銷售、交易、種苗繁育為一體的全國首批農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 旅游主要項(xiàng)目有：賞花、摘果、釣魚、劃船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山、觀鳥等。 以生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)，注重農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的改善； 以旅游經(jīng)營為重點(diǎn)，重視有效開發(fā)旅游資源； 具有高效益、低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)； 具有娛樂性和參與性； 地域限制小，形式多樣，具有廣闊的發(fā)展前景； 特征 類型 ?觀光農(nóng)園 ?農(nóng)業(yè)公園 ?科普教育型 ?休閑娛樂型 ?民俗農(nóng)莊型 競爭分析 鹿山農(nóng)業(yè)觀光園 離重慶市江北機(jī)場 4公里，距離渝北區(qū)城區(qū) 3公里。不僅如此，入住 Grand Velas All Suites Spa還包括了 13 項(xiàng)具有異域風(fēng)格的補(bǔ)充療法，包括禪道指壓、虹膜學(xué) (眼部研究 )和頭部按摩。 ?除此以外還有增壽、醫(yī)療服務(wù)和健身計(jì)劃等。 文化構(gòu)成 SPA養(yǎng)生項(xiàng)目 SWOT分析 ?區(qū)域有良好的旅游資源 ?生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 ?未來交通便利 ?知名度不高 ?項(xiàng)目地塊景點(diǎn)特色不夠 ?距離重慶市主城區(qū)有一定距離 項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength 項(xiàng)目劣勢 Weakness 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity 項(xiàng)目威脅 Threats ?重慶市的經(jīng)濟(jì)政治地位不斷提升 ?國家新的假日制度 ?“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ?重慶周邊有五大溫泉度假地，不少區(qū)位優(yōu)于本項(xiàng)目 ?前期需要較大的投入 ?綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營難度大 典型案例分析 普吉悅榕度假村 (Banyan Tree Phuket ) (泰國 ) ?東南亞一帶最豪華的度假村，被多個(gè)國際權(quán)威旅游雜志及傳媒機(jī)構(gòu)選為全球十佳度假村 ?擁有全球最佳的水療美容中心 —— Banyan Tree Spa ?各國的按摩方式都可以找到，重點(diǎn)推介的包括：土地精華、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亞洲式按摩療程，還有多種不同的美容按摩服務(wù)供游人選擇。 年齡與性別構(gòu)成 個(gè)體戶, 8 %學(xué)生, 4 %無, 8 %管理人員,11%職工, 6 1%公務(wù)員, 8 %其它, 22%機(jī)關(guān)單位,13%國企, 38%私企, 29%這兩個(gè)項(xiàng)目調(diào)查非常吻合，反映了 SPA養(yǎng)生市場是一個(gè)大眾化的市場，主要針對(duì)一般的職工市場 職業(yè)構(gòu)成 潛在客戶的文化水平比例高中, 1 4 %初中, 6 %小學(xué), 4 %中專, 1 2 %碩士以上, 5 %本?？? 5 9 %客戶以高學(xué)歷為主 ,本?？埔陨蠈W(xué)歷達(dá)到 64%。 ?季節(jié)性明顯。 ?豐富的人文景觀。 ?景象組合秀麗。 ?休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目通常伴隨著 SPA按摩療養(yǎng)服務(wù) ?休閑運(yùn)動(dòng)各級(jí)別指導(dǎo)課程，培育潛在客戶 案例總結(jié)： 休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 打造國際一流的休閑運(yùn)動(dòng)城 1. 充分利用項(xiàng)目的長江與山地資源，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)與山地運(yùn)動(dòng) 2. 休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目周邊應(yīng)配備完善的 SPA按摩療養(yǎng)服務(wù) 4. 建立重慶市首個(gè)度假區(qū)少兒俱樂部 3. 創(chuàng)辦休閑運(yùn)動(dòng)學(xué)校，提供休閑運(yùn)動(dòng)各級(jí)別指導(dǎo)課程 5. SPA養(yǎng)生 綜述 競爭分析 消費(fèi)者分析 SPA養(yǎng)生項(xiàng)目 SWOT分析 典型案例分析 戰(zhàn)略定位 綜述 SPA是拉丁文“ Solus par Aqua” 的縮寫，意為“健康之水”，是指人們利用天然 療效音樂 心放松 六種愉悅感官的需要，從而達(dá)到身心暢快的享受。 本項(xiàng)目應(yīng)在休閑運(yùn)動(dòng)的功能、規(guī)模以及運(yùn)動(dòng)形態(tài)等方面與之進(jìn)行差異化競爭 消費(fèi)者分析 國企、民營 /私營和外企位 列目標(biāo)客戶的前三位，占到總數(shù)的 % 收入 在十萬以下的客戶 占到 % 客戶以年輕人為主 ，三十歲以下的占到 % 客戶以高學(xué)歷為主 ， %的受訪者學(xué)歷在大專以上 企業(yè)性質(zhì) 收 入 年 齡 學(xué) 歷 高學(xué)歷、中等收入的年輕人 本次調(diào)查的游客中， %的游客會(huì) 定期度假 理想的交通距離 3 小時(shí),%2 3 小時(shí),%1 . 5 2 小時(shí),%1 1 . 5 小時(shí),% 0 . 5 小時(shí),%0 . 5 1 小時(shí),%消費(fèi)者對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)類型的偏好釣魚,%卡丁車等運(yùn)動(dòng), 5 .05 %球類運(yùn)動(dòng),%野營及野外探險(xiǎn),%操身, 8 .97 %水上運(yùn)動(dòng),%能接受的交通距離在兩小時(shí)以內(nèi)， 50%以上的游客能承受的距離在 之間 名列前三位的是野營及野外探險(xiǎn)、水上運(yùn)動(dòng)以及球類運(yùn)動(dòng) 休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目 SWOT分析 ?長江與山地資源，適合休閑運(yùn)動(dòng) ?項(xiàng)目在客戶能接受的距離范圍中 ?未來交通便利 ?知名度不高 ?項(xiàng)目二地塊沒連在一起 項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength 項(xiàng)目劣勢 Weakness 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity 項(xiàng)目威脅 Threats ?重慶市的經(jīng)濟(jì)政治地位不斷提升 ?國家新的假日制度 ?“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ?發(fā)展休閑運(yùn)動(dòng)的同類項(xiàng)目比較多 ?綜合的專業(yè)化管理經(jīng)營難度大 典型案例分析 馬爾代夫卡尼島度假村 ■ 馬爾代夫 卡尼島 、 2. 沙灘別墅、 、 、 Med Spa、 池 、 、 8. 足球 、 、 ，滑浪風(fēng)帆，浮潛 、 11.動(dòng)畫 ?主要特點(diǎn)： ?沙灘別墅、沙灘酒吧、水上豪華客房 ?SPA按摩療養(yǎng) ?休閑運(yùn)動(dòng)及各級(jí)別指導(dǎo)課程，如健身、 陸上運(yùn)動(dòng) （ 羽毛球、籃球、沙灘高爾夫、沙灘排球、足球、排球、法式滾球、乒乓球）、 水上運(yùn)動(dòng)（ 深海釣魚、獨(dú)木舟風(fēng)帆船（雙體）、水肺潛水、浮潛、水球、風(fēng)浪板）、 水肺潛水 等其它運(yùn)動(dòng) ?卡尼島特設(shè)了“寶貝俱樂部”、“幼兒俱樂部”、“迷你俱樂部”和“少年俱樂部”，這些俱樂部專為 017歲不同年齡段的孩子精心打造，為的是父母們可以安心放下子女，盡享假期。休閑運(yùn)動(dòng)雖有，但僅是輔助休閑項(xiàng)目，并不是主體功能，且休閑運(yùn)動(dòng)形態(tài)單一。下面以項(xiàng)目周邊的廣陽島與桃花島休閑旅游開發(fā)作為競爭者進(jìn)行分析。 功能層次 第一層次 第二層次 第三層次 功能定義 觀光旅游 娛樂體驗(yàn) 休閑度假旅游 旅游功能 自然人文、景觀游覽 游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪 休閑、度假、會(huì)議、療養(yǎng)等 發(fā)展類型 資源主導(dǎo)型 娛樂項(xiàng)目型 特色資源為主的綜合型 典型案例 頤和園 迪斯尼 北京九華山莊 競爭特點(diǎn) 同質(zhì)競爭化 檔次競爭化 差異化競爭化 旅游功能 休閑旅游的發(fā)展 2 0 0 6 年全國出游按目的分類比例商務(wù)2%公務(wù)會(huì)議3%度假/ 休閑21%其他6%觀光旅游42%探親訪友23%宗教/ 朝拜2%文化/ 教育/ 科技交流1%2 0 0 6 年重慶市出游按目的分類比例商務(wù)0%公務(wù)會(huì)議0%度假/ 休閑36%其他10%觀光旅游41%探親訪友10%宗教/ 朝拜3%文化/ 教育/ 科技交流0%旅游目的： 觀光、休閑度假為主 休閑度假成為僅次于觀光的出行目的，顯示出本項(xiàng)目發(fā)展休閑度假的良好前景 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年重慶市人均G D P 及變化趨勢圖11901415161518112156%%%%%050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均GDP (美元) 比上一年增長國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP1000美元， 觀光性旅游 需求膨脹；人均GDP2023美元， 體驗(yàn) 多樣性需求和多樣化選擇；人均GDP3000美元， 度假 需求普遍產(chǎn)生； 重慶市的人均 GDP在 2023年已突破 2023美元； 休閑度假旅游將成為未來的主要趨勢 根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及當(dāng)前我國已步入了小康社會(huì)的基本情況，人們迫切地需要更高級(jí)別的需求 ,而休閑度假旅游作為最高層次的旅游方式 ,迎合了時(shí)代的發(fā)展步伐 ,必將成為時(shí)尚的主流。 不同的旅游行為層次是 可以共存的 。 ?存在毗鄰的廣陽島和桃花島兩個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)； ?重慶周邊的大型地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā) ?規(guī)劃和建設(shè)中的相關(guān)高速公路將改變本地塊的交通可達(dá)性； ?城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、新農(nóng)村建設(shè)等政策利好，將提高本項(xiàng)目地塊的區(qū)域價(jià)值與成熟度 ?地塊較難依托現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)，現(xiàn)有基礎(chǔ)和配套設(shè)施缺乏； ?距離主城區(qū)有一定距離，交通阻抗較大。土地使用類型多樣，在有利于形成獨(dú)特景觀特征的同時(shí)，也給土地的利用帶來了不利的影響。 項(xiàng)目 地址 地塊基本情況分析 N木 洞 鎮(zhèn)重 慶 市巴 南 區(qū)廣 陽 島南 岸 區(qū)本 案桃 花 島巴 南 區(qū) 項(xiàng)目地塊東臨木洞鎮(zhèn)，北臨長江，南接茶涪公路（國家二級(jí)公路），西接南岸區(qū)旅游重鎮(zhèn)廣陽鎮(zhèn)。目錄 項(xiàng)目概況 一 宏觀市場 二 業(yè)態(tài)分析 三 總體定位 四 業(yè)態(tài)布局及表現(xiàn)手法 五 一 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 地塊基本情況分析 項(xiàng)目地塊SWOT分析 一、項(xiàng)目概況 地塊區(qū)位分析 本項(xiàng)目位于巴南區(qū)，緊鄰重慶主城核心區(qū)，是重慶 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。同時(shí)，它也是重慶周邊衛(wèi)星城市通往主城區(qū)的重要交通通道。 項(xiàng)目區(qū)位圖 項(xiàng)目地塊 丘陵地貌 山水搭配 地塊特點(diǎn) 耕地環(huán)境 項(xiàng)目地塊 拼接圖 地塊基本情況分析 項(xiàng)目地塊特征 土地垴地塊 水口寺地塊 本項(xiàng)目地塊地形狹長、坡度較陡，是典型的丘陵地形。沿江地形以平坦為主，為項(xiàng)目中較好利用的地塊位臵 地形地貌 丘陵地形 ?本項(xiàng)目處于茶園新區(qū)和涪陵兩大區(qū)域之間，是重慶市未來重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域 ? 本項(xiàng)目緊鄰 茶涪路、通往廣陽的高速路，交通十分便利 ?本項(xiàng)目與主城區(qū)有一定距離，使消費(fèi)者產(chǎn)生一定的心理距離 本項(xiàng)目的宏觀區(qū)位條件相對(duì)較好，有利于發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但在微觀區(qū)位上，需要加強(qiáng)區(qū)位宣傳與市場培育 交通條件 ?位于土地垴村的地塊處于高速公路上，此高速經(jīng)過鎮(zhèn)政府可以分別通往南岸廣陽以及豐盛鎮(zhèn) ?位于水口寺村的地塊位于茶園新區(qū) —— 雙河口的高速公路上，可通過高速與中心城區(qū)相通，大大縮短木洞鎮(zhèn)與市中心地區(qū)的距離 ?項(xiàng)目還可以通過通往迎龍鎮(zhèn)的高速與同區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)形成有效的聯(lián)系 ?此外，建設(shè)中木洞碼頭至南涪路、木菩路連接通道，打破制約木洞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸，拓展發(fā)展空間 ? 本項(xiàng)目至主城區(qū)有一定路程，交通距離阻抗較大，可達(dá)性一般，但隨著高速公路的通車未來會(huì)有較大的改善 地塊優(yōu)勢 Strength 地塊劣勢 Weakness 地塊威脅 Threats 地塊機(jī)遇 Opportunity ?地塊規(guī)模大，易形成完整度假區(qū)和產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)； ?宏觀區(qū)位相對(duì)條件較好，有利于休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)； ?巴南區(qū)具有一定的旅游資源基礎(chǔ)； ?地塊的優(yōu)勢資源是沿江資源和水庫資源。 地塊 SWOT分析 二 宏觀市場 宏觀市場 二、宏觀市場 重慶旅游市場 休閑旅游經(jīng)濟(jì) 旅游宏觀市場 我國旅游業(yè)的發(fā)展 中國旅游收入（億元）010002023300040005000600070002023 2023 2023 2023 2023 2023中國旅游收入（億元）0500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 20238%8%9%9%9%9%9%10%10%10%10%旅游收入（億元）重慶國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）旅游收入占重慶國內(nèi)生產(chǎn)總值比例（% ）我國的旅游產(chǎn)業(yè)正處于正蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速壯大，正將逐步成為支柱型產(chǎn)業(yè) 旅游的發(fā)展階段 旅游的旅游功能總體上可以分為三個(gè)層次，即 第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛