【正文】 、外籍品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入，競爭日益激烈萬科地產(chǎn) 華僑城華潤置地首創(chuàng)置業(yè)北京住總天津整體房地產(chǎn)市場品牌開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品特征：地段：占據(jù)海河 /湖水 /林木 /高爾夫坡地 /公園 /市中心歷史文化遺產(chǎn)等優(yōu)秀資源產(chǎn)品：多復(fù)制在北京、上海、廣州等地獲得成功的成熟產(chǎn)品線價格：多高于同片區(qū)類似項目，引領(lǐng)區(qū)域市場北京金融街金地地產(chǎn)上海廣洋富力地產(chǎn)仁恒置地合生創(chuàng)展?jié)h拿鐵獅門17土地成交大事記：天津整體房地產(chǎn)市場一級市場交易火爆，土地價格迅速增長行政區(qū) 位置 土地使用權(quán)人 用途 占地面積（ m2）建筑面積（m2） 容積率成交價格（億）樓面地價（元 / m2）使用年限河?xùn)|區(qū) 河?xùn)|區(qū)津塘路南側(cè) 金地 (集團(tuán) )股份有限公司 居住、商業(yè) 金融 不大于 居住 70年、商業(yè)金融 40年河?xùn)|區(qū) 河?xùn)|區(qū)新開路東側(cè) 深圳市振業(yè) (集團(tuán) )股份有限公司 居住 120400 不大于 70年津南區(qū) 津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)南環(huán) 路南側(cè) 天津天地源置業(yè)投資有限公司 居住、商業(yè) 98000 小于 居住 70年、商業(yè) 40年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有 限公司 居住 127600 171100 70年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 居住 188400 241600 70年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 居住、商業(yè) 268700 273200 住宅 70年，商業(yè) 40年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 華潤置地 (北京 )股份有限公司 居住 112900 153700 70年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展 (集團(tuán) )股份有限公司 居住 135500 159200 70年津南區(qū) 津南區(qū)梨雙公路南側(cè) 天津市房地產(chǎn)發(fā)展 (集團(tuán) )股份有限公司 居住 124700 142900 70年東麗區(qū) 東麗區(qū)楊北公路南側(cè) 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 居住 288000 318600 70年津南區(qū) 津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉 湖區(qū)范圍內(nèi) 昆明星耀體育運動城有限公司商業(yè)金融、文化娛樂、體育、居住用地2733300 3000000 居住 70年，商業(yè)金融、文化娛樂、體育 4018天津整體房地產(chǎn)市場客戶群尚屬啞鈴型階段，市場全面開花東麗湖、空港板塊北部雙街板塊西部新城板塊大梅江東南板塊經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好： 2023年天津市城市居民人均可支配收入達(dá)到 14283元，高于全國平均水平，在全國 31個省市自治區(qū)中排第 5位；走向區(qū)域融合： 濱海新區(qū)的發(fā)展帶動了天津乃至環(huán)渤海的整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展；客戶階層變化： 目前客戶構(gòu)成兩極分化明顯，高端人群和低收入人群占據(jù)市場兩極，但隨著未來整體市場的逐步成熟，市場將形成龐大的中端客戶群體；品牌集中效應(yīng)： 萬科、金地、中信等一批對品牌產(chǎn)品品質(zhì)有追求的發(fā)展商相繼在天津拿地，會進(jìn)一步促使市場的成熟；土地市場變化： 土地放量明顯，價格迅速走高。?自然資源：臨近國家級自然保護(hù)區(qū) ，隸屬天嘉湖生態(tài)特色板塊；?社會資源：位于西青開發(fā)區(qū)和八里臺工業(yè)園 工業(yè)發(fā)展帶黃金分割點。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀A(yù)B限制條件：p項目地塊分南北兩個地塊lA地塊：占地 21萬平方米lB地塊：占地 29萬平方米p本項目受 90/70政策限制p地塊目前部分為高爾夫球場用地，部分為凈地；地塊部分有坡地地形p高爾夫球場為本項目附屬資源，未來將配合住宅項目進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計改造，預(yù)計 2023年完工，目前預(yù)計為國家巡回賽標(biāo)準(zhǔn)p項目含 ，預(yù)計為 5星級酒店p公建部分預(yù)計規(guī)劃設(shè)置幼兒園、小學(xué)，為住戶提供相關(guān)配套 高爾夫球場住宅地塊?項目總建面 61萬平方米 ,屬于大規(guī)模項目， 具有一定的規(guī)模優(yōu)勢 ；?容積率： ， 屬中低密度 。 u天津富奧電裝空調(diào)有限公司u天津富士光機(jī)有限公司u豐田工機(jī)汽車部件（天津）有限公司u大田－聯(lián)邦快遞有限公司天津分公司u中芯國際集成電路制造（天津）有限公司u新大洲本田摩托有限公司天津分公司u三星電子u現(xiàn)代電子天津多媒體有限公司 u住電硬質(zhì)合金 (天津 )有限公司uＦｒｅｅｓｃａｌｅ半導(dǎo)體現(xiàn)有世界 500 強(qiáng)企業(yè) 14 家入駐知名企業(yè)：u天津陽光塑料有限公司u天津松下電子部品有限公司u天津?qū)殱嵐I(yè)有限公司以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，汽車配套、生物醫(yī)藥為主體的多功能、現(xiàn)代化、國際化的工業(yè)園區(qū)西區(qū)以輕工、食品、生物制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主 n規(guī)劃面積 10平方公里，已開發(fā) 4平方公里n距北京 145公里n地理位置優(yōu)越，交通便利n區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全n距天津濱海國際機(jī)場 8公里n距天津市區(qū) 5公里產(chǎn)業(yè)支撐 —— 津南開發(fā)區(qū)（西區(qū)） :交通便利，以工業(yè)、物流為主體的工業(yè)園區(qū)周邊配套 —— 目前缺乏基本的生活配套，屬陌生居住片區(qū)，認(rèn)知度有待提高未來屬南北工業(yè)園和八里臺鎮(zhèn)中心多輻射帶項目目前周邊情況項目目前周邊情況北臨：耕地東北臨：未來工業(yè)園用地南臨：津晉公路、未來鎮(zhèn)建設(shè)用地耕地工業(yè)園未來鎮(zhèn)建設(shè)用地 八里臺工業(yè)區(qū)項目周邊缺乏基本項目周邊缺乏基本的生活配套，也非的生活配套，也非居住熱點片區(qū)居住熱點片區(qū)八里臺鎮(zhèn)中心僅靠津港公路聯(lián)通天津市區(qū)，津港公路雙向四車道，道路較窄，昭示性差。 2023年，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 ，出口 ， 。 u現(xiàn)有注冊企業(yè) 92家，其中外資 61家，內(nèi)資 31家，投資總額12億美元， 從業(yè)人員達(dá) 。京基高 爾 夫 項 目前期定位 報 告謹(jǐn)呈：天津京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1本體分析市場解析項目定位開發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議價格定位與經(jīng)濟(jì)測算報報告告提提綱綱2本體條件分析13項目位于津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)西北部，距外環(huán)線 9公里，距市中心 15公里，屬未來規(guī)劃的 生態(tài)特色鎮(zhèn)p項目位于津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)西北部，距城市中心 約 40分鐘車程 ；p津南區(qū)位于天津中心城區(qū)和濱海新區(qū)之間，位于天津市規(guī)劃的 “ 一軸兩帶三區(qū) ” 的城市空間格局的發(fā)展主軸（武清新城 —— 中心城區(qū) —— 津南新城 —— 濱海新區(qū)核心區(qū)）之上；p隨著城市中心和濱海新區(qū)的快速發(fā)展，本項目所處的津南區(qū)必將 被雙向擠壓，未來將快速發(fā)展 ；p津南區(qū)將構(gòu)建 “ 三帶五鎮(zhèn)一新城 ” ，其中八里臺鎮(zhèn)將建成以天嘉湖生態(tài)休閑旅游為特色的 生態(tài)鎮(zhèn)八里臺鎮(zhèn)津南區(qū)距八里臺鎮(zhèn)中心約 4公里距中心城區(qū)約40分鐘車程八里臺鎮(zhèn)規(guī)劃圖4西青開發(fā)區(qū)八里臺工業(yè)園區(qū)p八里臺鎮(zhèn)被列為 全市第二批 9個示范小城鎮(zhèn)建設(shè)試點之一 ，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃已被國務(wù)院批準(zhǔn)，啟動工作開始實施。p規(guī)劃定位： 以 IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具有北方水鄉(xiāng)特色的生態(tài)宜居新型城鎮(zhèn)p規(guī)劃布局： l一心：八里臺村、大韓莊村等聚集的鎮(zhèn)中心生活服務(wù)區(qū)l兩軸：天嘉湖周邊、鴨淀湖周邊生態(tài)旅游軸和 津港公路兩側(cè)二、三產(chǎn)業(yè)為代表的發(fā)展軸l三點：建設(shè)雙閘、潘家洼、大孫莊三個新農(nóng)村示范居民點l四帶： 以泰達(dá)微電子和八里臺工業(yè)園區(qū)為代表的工業(yè)發(fā)展帶 、以國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)為代表的農(nóng)業(yè)發(fā)展帶、以天嘉湖開發(fā)為代表的生態(tài)旅游帶、以鴨淀湖及 京津高爾夫旅游板塊為代表的發(fā)展輻射帶項目位于西青開發(fā)區(qū)和八里臺工業(yè)園工業(yè)發(fā)展帶黃金分割點，臨近國家級自然保護(hù)區(qū)，并自成一高爾夫旅游板塊距西青開發(fā)區(qū)約 8公里距八里臺工業(yè)園約 3公里天嘉湖生態(tài)旅游帶“巨葛莊貝殼堤 ”天津古海岸與濕地國家級自然保護(hù)區(qū)津港公路團(tuán)泊新城泰達(dá)微電子工業(yè)園產(chǎn)業(yè)支撐 —— 泰達(dá)微電子工業(yè)園：聚集以電子為龍頭的多產(chǎn)業(yè)人群u天津開發(fā)區(qū)微電子工業(yè)區(qū)，坐落于西青區(qū)大寺鎮(zhèn)，作為全國 首家以 “ 微電子 ” 命名的工業(yè)園區(qū) ，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，成立于 1996年 5月 24日，是天津開發(fā)區(qū)設(shè)立的三個區(qū)外小區(qū)之一。u工業(yè)區(qū)保持 40%以上的增長速度。 入駐知名企業(yè)：u三星電子u彼恩特通信u柴田精密模塑u羅姆半導(dǎo)體u華翔電子u阿爾卑斯公司u田邊制藥u中環(huán)高科技u大田航空代理u大通智能電池u美國丹納赫u耐克森u合捷精密儀器u源達(dá)日化聚集形成了l 手機(jī)l 電子映像產(chǎn)品l 數(shù)碼相機(jī)三條產(chǎn)業(yè)鏈 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 西青工業(yè)園 :依托的 IT產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)對接，形成以津港公路為主線微電子產(chǎn)業(yè)帶 天津市西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于 1992 年經(jīng)天津市人民政府批準(zhǔn)成立，是享有國家經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的對外開放區(qū)域。但項目區(qū)域位置臨近多條高速公路，可聯(lián)通天津中心城區(qū)、濱海地區(qū)、大港p目前項目僅由津港公路一個入口進(jìn)入p目前項目周邊無直達(dá)公交線路和軌道交通津港高速公路津晉高速公路津港公路外環(huán)快速環(huán)路往中心城區(qū)交通設(shè)施 名稱公路 津港公路外環(huán)快速環(huán)線高速 津港（在建）津晉往薊縣往大港往濱海往山西目前項目入口津港公路現(xiàn)狀雙向四車道，道路較窄項目指標(biāo)與限定條件：中低密度、大規(guī)模項目指標(biāo)：u 總占地面積 51萬平方米；總建筑面積 61萬平方米 ， 容積率為 ；u 61萬平方米含 7萬平方米商業(yè)，其中 ，另有公建設(shè)施。?項目所屬區(qū)域為 城市發(fā)展未來軸線 ，受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙向輻射；?距中心城區(qū) 15公里 。指標(biāo)因素?僅靠津港公路聯(lián)通天津市區(qū)， 道路較窄，昭示性差項目本體評價 項目屬性 —— 城市近郊、陌生區(qū)域、中低密度、大規(guī)模住宅項目區(qū)位因素規(guī)劃因素交通因素?周邊缺乏基本的生活配套， 屬非居住熱點片區(qū)，片區(qū)認(rèn)知度有待提高配套因素優(yōu)優(yōu)勢勢劣劣勢勢本體分析市場解析項目定位開發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議價格定位與經(jīng)濟(jì)測算報報告告提提綱綱13市場解析214市場解析報報告告提提綱綱宏觀市場中觀市場針對性市場15天津整體房地產(chǎn)市場整體價格由 07年 3月開始持續(xù)走高月均消化量走勢平穩(wěn)增長07年 3月份成為天津房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)拐點目前天津市商品房成交均價在 6500元左右16萬通地產(chǎn)香港新鴻基吉寶集團(tuán)2023年時間軸異地品牌開發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐對于天津房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大影響：；；，促使市場進(jìn)一步成熟?？蛻羧鹤兓厔荩耗壳?未來三年 未來19市場解析報報告告提提綱綱宏觀市場中觀市場針對性市場252。品牌開發(fā)商的進(jìn)駐252。目前市場客戶為啞鈴型結(jié)構(gòu)宏觀市場處于宏觀市場處于轉(zhuǎn)型期轉(zhuǎn)型期20宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展252。2023年 1月至 2023年 9月，津南區(qū)商品房成交面積達(dá) 882023㎡ ；216。2023年津南區(qū)成交約 529000㎡ ，其中上半年成交約 225000㎡ ， 2023年上半年成交約 179000㎡ ， 成交量比2023年有所下降 ，主要原因在于 ① 津南區(qū)主要別墅項目 領(lǐng)世郡、米蘭陽光受新政影響控制別墅放量② 2023年 8月愛丁堡、博雅名坻、米蘭陽光二期集中開盤；216。受天津整體 房地產(chǎn)大勢的影響及雙港新家園 的拉動下， 07年后漲幅較大，到目前已超過 5600元 /平米，均價拉升的速度明顯加快；216。津南區(qū)二手房在經(jīng)歷了 06年春節(jié)前的均價跳水之后，從 06年 3月開始，成交價格持續(xù)上漲，截止目前已實現(xiàn)均價 3600元 /平米，與 06年初相比，均價已經(jīng) 翻了一番 ，目前增長勢頭依舊不減；216。 合墅 19000 23 紅 城 未開 盤3 仁 愛 濠景 8800 24 米 蘭 新干 線 67004 荷 蘭 墅 18000 25 百合春天 56005 T城 萬科城 洋房： 7000聯(lián) 排： 13000獨 棟 ： 230007 普吉 島 預(yù)計 12023 28 夏陽溪韻 聯(lián) 排： 8000雙拼： 110008 御 龍 灣 4600 29 王朝 羅納 河谷 48009 蒙地卡 羅 14000 30 萬源星城水郡 370010 清果公社 8080 31 夢都嶺上林里 未開 盤11 唐郡 10800 32 鳳 凰小 鎮(zhèn) 360012 泰裕溫泉 別 墅 4200 33 弘 澤 小 鎮(zhèn) 未開 盤13 江 勝 天 鵝 湖 19000 34 城 際 美景 400014 洛卡小 鎮(zhèn) 8800 35 社會山 1800015 瑪 歌莊園 1848 15000 36 紅 磡 領(lǐng) 世郡 2202316 華 韻歐 風(fēng) 洋房： 7200聯(lián) 排：1300037 聚福園 670017 金廈新都莊園 7500 38 玫瑰莊園 700018 心之筑 7900 39 水畔茗墅 420019 卡梅 爾 15000 40 新悅庭 1600020 城市 別 墅 12023 41 金地格林世界 700021 汐岸國 際 6400 42 團(tuán) 泊湖庭院 1300042在售項目已售罄項目針對性市場分析 中低密度項目版圖城市核心別墅區(qū)城市核心別墅區(qū)城市別墅區(qū) —— 占據(jù)城市核心交通優(yōu)勢資源公園奧運別墅區(qū) —— 占據(jù)城市自然景觀資源北中環(huán)別墅區(qū) —— 交通位置適中，性價比高城市邊緣第一居所別墅區(qū) —— 兼顧城市交通和郊區(qū)資源條件泛梅江生態(tài)居住區(qū) —— 新興