【正文】 項目前期費用 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 → 2023年國家計委 《 關于放開和下放部分商品和服務價格的通知 》 （ 計價格 [2023]1218號 ） 中取消了 1993年由建設部 、 國家物價局聯(lián)合頒布的 《 城市規(guī)劃設計計費標準 》 ， 放開了規(guī)劃設計市場 。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。 土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構成。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎，只有準確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù) 土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 6 ? 土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。 5/16/2023 5 ? 土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù) 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。 5/16/2023 4 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā)成本 “540號文 ”中： “土地儲備開發(fā)成本 ” 《 北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表 》 ：一級開發(fā)投資總額 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用 。土地一級開發(fā)項目 成本測算 北京京投土地項目管理咨詢股份有限公司 二零零六年七月 一 、 土地一級開發(fā)項目成本的概念 、 作用 二 、 土地一級開發(fā)項目成本的構成 三 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù) 四 、 土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制 五 、 土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 目錄 5/16/2023 2 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) ? 《中關村科技園區(qū)條例 》 （ 2023年 12月 8日通過） ? 《中關村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔 2023〕 16號】 ? 《關于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字 [2023]1100號】 ? 《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【 2023】 540號文】 5/16/2023 3 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā) 定義：按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體 。獲得土地項目一級開發(fā)權的開發(fā)主體，再根據(jù) “政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作 ”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。 由項目前期費用 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 、 公共配套設施建設費用 、 工程建設其他費用 、管理費 、 財務費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設施移交前的管理費用等構成 。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。不同階段的土地一級開發(fā)成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 8 ? 是決定土地出讓交易價格的依據(jù) 土地出讓交易價格是指出讓使用權的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（簡稱 “七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設的土地價格。毛地價是在基準地價的基礎上由專業(yè)評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 9 二、土地一級開發(fā)項目的成本構成 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用 （ 六 ） 工程建設其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應納稅費 （ 十一 ） 不可預見費 5/16/2023 10 三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項目前期費用 1. 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 2. 委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費用 4. 環(huán)境影響評價分析費用 5. 交通影響評價分析費用 6. 地震影響評價分析費用 7. 地價評估費用 8. 工程設計費及施工圖審查費 9. 招標代理費 、 招標服務費 10. 工程保險費 5/16/2023 11 （一）項目前期費用 立項報告 、 可研報告 、 土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 → 測算標準可參考 1999年 9月 10日國家計委制定的計價格 ［ 1999］ 1283號 《 建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 》 及 北京市物價局 、 北京市計劃委員會京價 （ 房 ） 字 ［ 1999］ 第 487號文 《 關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知 》 中的有關計價標準