中信紅樹灣_策略總綱-展示頁
2025-01-21 03:40本頁面
【正文】 A 總體目標(biāo)的設(shè)定 B 戰(zhàn)略方向的思考 C 項(xiàng)目整體 定 位 D 一期策略 總 綱 E 一期的行動(dòng)綱領(lǐng) F 推廣費(fèi)用 安 排 A 總體目標(biāo)設(shè)定 、實(shí)現(xiàn)高價(jià)格 B 戰(zhàn)略方向的思考 思考一、片區(qū)價(jià)值思考 （在哪） 思考二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考 （是誰） 思考三、目標(biāo)客戶思考 （賣給誰） 思考一：片區(qū)價(jià)值思考 T1 紅樹灣片區(qū) 南硅谷片區(qū) 紅樹林片區(qū) 片區(qū)混淆，我們?nèi)绾闻c南硅谷、紅樹林區(qū)隔？ T1 深圳灣填海區(qū)地處濱海大道和白石路之間，南有永無遮擋的海景，同時(shí)又依托三大園區(qū)：高新技術(shù)園區(qū)、大學(xué)城園區(qū)、華僑城主題公園區(qū) —— 稱為“深圳地王”。 分析紅樹灣區(qū)位條件 永無遮擋的海景，并與香港隔海相望 開闊高爾夫景觀 華僑城人文景觀 自身內(nèi)湖景觀 T1 2023年 12月深圳灣填海區(qū)首場(chǎng)土地使用權(quán)拍賣會(huì)上， 3宗總面積約 24萬平方米的住宅用地共賣得22． 35億元人民幣，無論是拍賣面積、總交易額、還是單宗土地交易額均創(chuàng)下國(guó)內(nèi)土地使用權(quán)拍賣的新紀(jì)錄。 追溯紅樹灣歷史 地理位置和政府關(guān)注度決定了紅樹灣區(qū)價(jià)值遠(yuǎn)高于南硅谷和紅樹林。 相對(duì)華僑城和香蜜湖，純粹無雜質(zhì)，相對(duì)中心區(qū)，景觀資源豐富。將于 2023年建成通車的深港西部通道又將掀起新一輪熱潮， 形成深圳第三代城區(qū) 。 ?深圳灣是深圳和香港共同擁有的內(nèi)灣 ，具有深港兩地發(fā)展互動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境保護(hù)的公益性影響。 解讀紅樹灣未來 T1 區(qū)域價(jià)值 個(gè)盤價(jià)值 解讀紅樹灣未來 T1 華僑城正在規(guī)劃第三軸（生態(tài)軸）：從燕晗山步行帶 — OCT廣場(chǎng) — 玫瑰廣場(chǎng) — 民俗村與錦繡中華之間的公共通道 — “歡樂海岸” — 水岸商業(yè)街 — 中央公園休閑帶，形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合，成為深圳最具魅力的城市開放空間和人文活動(dòng)區(qū)域，而我們正置身其中。這些世界級(jí)富人區(qū)大多依水而建、臨水而居，有些則直接 建在城市公園、旅游風(fēng)景區(qū)和景觀帶、高爾夫球場(chǎng)旁， 大量的景觀綠地和自然資源被某個(gè)人或某些人享有，少數(shù)人擁有多數(shù)人的資源，構(gòu)成富人聚居區(qū)的重要特色。 思考二：項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考 競(jìng)爭(zhēng)分析 香蜜山 景煜 萬地 外圍 國(guó)際公館 波托菲諾 世紀(jì)村 紅樹西岸 東部地產(chǎn) 香榭里花園 水榭花都 本項(xiàng)目 純水岸二期 金地香蜜山 紅樹西岸 本項(xiàng)目 萬地項(xiàng)目 景煜花園 中旅二期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 12月 11月 10月 2023年 2023年 2023年第 3季將是 密集推出期 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市時(shí)間表 天鵝堡 II號(hào)地塊 世紀(jì)村四期 水榭花都三期 鴻翔國(guó)際城 招商蘭溪谷 東部地產(chǎn) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 2023年 5月 鴻翔國(guó)際城 19萬 高層 1021 180 — — 2 世紀(jì)村四期 — 高層 預(yù)計(jì)四、五月份推出，詳細(xì)資料有待進(jìn)一步確認(rèn) 水榭花都三期 9萬 高層 預(yù)計(jì)三月份開盤，詳細(xì)資料暫缺 香榭里花園 — — 300 — 200m2左右 — — 金地香蜜山一期 約 11萬 小高層 801 105— 133m2 (539) 140— 150m2（ 143） 78m2（ 112） — 紅樹西岸 25萬 高層為主 1167 374 176 97 蘭溪谷 小高層、 高層 539 143163四房 — — — 東部地產(chǎn) 24萬 — — 140160m2 — — — 天鵝堡 Ⅱ 號(hào)地 高層 348 — 348 — — 樓盤名稱 建筑面積 （ m2) 建筑形式 總套 數(shù) 150— 199m2 200— 240m2 240—260m2 260m2以上 項(xiàng)目 建筑面積 （ m2) 建筑形式 套數(shù) 三房（ m2) 四房（ m2) 大四房 （ m2) 其他 紅樹西岸 25萬 高層 1167 140200（ ％） 170220 （ ％） 250以上 （ ％） 260以上（ 8％） 金地香蜜山 17萬 一梯三小高層 1200 105133（ ％） 140150（ ％） — 14％ 景煜花園 18萬 小高層 720 123125（ ％） 159172（ 52％） 183227（ ％） — 中旅二期 18萬 高層為主 979 98116（ ％） 146151（ ％） 176179（ ％） ％ 萬地項(xiàng)目 高層 600 100120 （ 65％） 130160 （ 15％） — 7476（ 20％） 純水岸二期 — 獨(dú)立別墅 23 — — — 300600 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 2023年 9月 高端 中端 調(diào)低價(jià)值預(yù)期，快打快銷 突破、提升價(jià)值 ● 波托菲諾 ● 水榭花都 ● 景煜花園 ● 熙園 中旅國(guó)際公館 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定 ● 紅樹西岸 ● 香榭里花園 ● 金地香蜜山 萬科： 2+4— 人本主義，體現(xiàn)營(yíng)銷價(jià)值 華僑城： 3+4— 區(qū)域性品牌模型，體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值 水榭花都： 1+3— 客觀性，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本項(xiàng)目： 1+2— 主動(dòng)式挑戰(zhàn)者，體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 3 1 4 2 詳見《中信紅樹灣項(xiàng)目定位及賣點(diǎn)整合》報(bào)告 思考二：項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考 產(chǎn)品分析 51萬平米，地王規(guī)模氣勢(shì) 兼顧景觀、朝向、通風(fēng)和采光的均好性戶型設(shè)計(jì) 建筑 +園林，現(xiàn)代、干脆、休閑、人性化 設(shè)想周到，設(shè)計(jì)精到的產(chǎn)品決定了它將被廣泛認(rèn)同，擁有廣泛的客戶群。 紅樹西岸戶型統(tǒng)計(jì) 整體戶均面積略小于本項(xiàng)目，主力戶型面積區(qū)間有較大的重疊。 各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比 紅樹西岸 朝向 比例 正南 40% 東南 30% 正西 /西偏南 30% ?紅樹西岸朝向?yàn)檎骰蛭髌系膽粜驼剂溯^明顯的比例，但有 40%為正南朝向 ?本項(xiàng)目絕大部分戶型均有南向，但沒有正南朝向的戶型 本項(xiàng)目 朝向 比例 東南 % 西南 50% 西北 % 名稱 規(guī)劃 布局 朝向 景觀 傳統(tǒng) 實(shí)用 實(shí)惠 創(chuàng)新點(diǎn) 本項(xiàng)目 ★★★ ★★★ ★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 紅樹西岸 ★★★ ★★☆ ★★★★ ★★★ ★☆ ★★★☆ 結(jié)論： 兩個(gè)項(xiàng)目均采用板式結(jié)構(gòu)、大景觀面，紅樹西岸三棟大體量的長(zhǎng)板建筑具有較鮮明的個(gè)性特色，但在對(duì)實(shí)用性的考慮和均好性上不及本項(xiàng)目，項(xiàng)目 產(chǎn)品在各方面針對(duì)紅樹西岸有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，可以爭(zhēng)取
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