【正文】 本巖井、美國(guó)可口可樂(lè)、百事可樂(lè)、 德國(guó)博世、瑞典伊萊克斯、 NEC等世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛來(lái)到這里投資創(chuàng)業(yè)。 “ 兩區(qū)九園 ” 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為 ，但只有高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)高于平均水平，其余 9個(gè)園區(qū)均低于平均水平（見(jiàn)下圖）。n由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，園區(qū)之間發(fā)展還不夠平衡。 “ 兩區(qū)九園 ” 建設(shè)特色重疊 ， 園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡。 2023年，按國(guó)家 《 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)目錄 》 的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 ，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的 %； 園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值 ，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的 %。n高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。n園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。n園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 2023年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 ，實(shí)現(xiàn)增加值 ，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ，完成利稅總額 ，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為 ，其中研究與開(kāi)發(fā)人員 。在市級(jí)考核體系中包含瀏陽(yáng)現(xiàn)代制造基地和長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園，簡(jiǎn)稱(chēng) “ 兩區(qū)九園 ” 。宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)角度 —— 0509年 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) ：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量過(guò)大，空置面積較高，市場(chǎng)處于劇烈競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)發(fā)展迅猛，并逐步形成了 “ 兩區(qū)九園 ” 的格局，成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的重要支撐。宏觀市場(chǎng) 長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)近年來(lái)開(kāi)發(fā)總量驚人，自 2023年起至 2023年 6月底，長(zhǎng)沙市總竣工商業(yè)用房面積高達(dá) ，遠(yuǎn)超過(guò)了 《 長(zhǎng)沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃20232023》 中所提及 “ 2023年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到420萬(wàn)平方米 ” 的指標(biāo)，加上存量市場(chǎng)的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬(wàn)平米的營(yíng)業(yè)面積，商業(yè)開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)超越了市場(chǎng)正常容量。 宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)角度 —— 回顧 0509年 住宅市場(chǎng) 商品房供求和價(jià)格分析供應(yīng)和成交分析（單位：萬(wàn)平米） 價(jià)格走勢(shì)分析（單位：元 /平米）啟示 ——市場(chǎng)現(xiàn)狀，供過(guò)于求， 2023年至 2023年供求關(guān)系失衡， 2023年市場(chǎng)供求失衡加劇， 2023年市場(chǎng)供求基本平衡，但成交量成長(zhǎng)迅猛；需求方面，長(zhǎng)沙市近幾年市場(chǎng)需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入 08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)需求顯著下降， 08年成交面積較 07年下降 %， 09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；供應(yīng)方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供應(yīng)量巨大的態(tài)勢(shì) 。u按照長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃，至2023年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 950萬(wàn)，城市化水平 80%左右。而隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種 “ 分羹 ” 的過(guò)程的同時(shí)，又將直面各種威脅。進(jìn)入 4月后，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速緩慢回升。p1月份在國(guó)家出臺(tái)各種擴(kuò)大內(nèi)需的政策后， 2月增速有所回升，擴(kuò)內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。p2023年前三季度長(zhǎng)沙 GDP同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)增幅%高 ，與全省增幅 %高 ；n長(zhǎng)沙市 GDP歷年增長(zhǎng)速度走勢(shì)圖宏觀市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)角度 —— 長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速保持較高水平。宏觀市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)角度 —— 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)保持較高的增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó) 8%的預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的勢(shì)頭尚未改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)分析區(qū)域角度 —— 長(zhǎng)沙作為湖南省代表性的省會(huì)級(jí)中心城市，隨著 “長(zhǎng)沙城市群的轉(zhuǎn)變 ” 、 “ 長(zhǎng)株潭一體化 ” 等發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，將為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政策調(diào)整： 房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會(huì)打壓抑制部分購(gòu)房需求，影響全國(guó)市場(chǎng)大勢(shì)。12月 20日人民銀行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 。n房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。4月 17日國(guó)務(wù)院 出 臺(tái) 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 》 的通知。n對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。本項(xiàng)目所需要涉及深度執(zhí)行部分需與貴司充分交流、調(diào)研市場(chǎng)后方可進(jìn)行，該報(bào)告僅作投標(biāo)展示用，不足之處敬請(qǐng)諒解。中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！世界級(jí)企業(yè)夢(mèng)想，頭等艙商務(wù)平臺(tái)【 長(zhǎng)沙總部基地 】 營(yíng)銷(xiāo)策劃案 謹(jǐn)呈： 湖南和立東升實(shí)業(yè)集團(tuán) 先馳投資前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對(duì)貴司開(kāi)發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程具體進(jìn)度等有待進(jìn)一步深入了解。本報(bào)告在貴司所提供的邀標(biāo)函及相關(guān)內(nèi)容要求方面在撰寫(xiě)本報(bào)告時(shí)有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面展開(kāi)闡述，僅擇當(dāng)前項(xiàng)目的核心環(huán)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行了較為深入的思考。市場(chǎng)及政策研究項(xiàng)目 SWOT分析第一部分第二部分項(xiàng)目定位第三部分營(yíng)銷(xiāo)整體戰(zhàn)略項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估第四部分第五部分項(xiàng)目客戶積累策略第六部分報(bào)告框架 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)安排及費(fèi)用估算第七部分合同報(bào)價(jià)第八部分第一部分： 市場(chǎng)及政策研究 PART 1n對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。n商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；n對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。9月 29日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施進(jìn)一步落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神 n暫停發(fā)放第三套及以上房貸；n首套房首付比例不低于 30%；n房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。 12月 26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 ， 這是降息通道結(jié)束時(shí)隔兩年后，兩個(gè)月連續(xù)加息。這是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。宏觀市場(chǎng) 216。啟示 ——長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展在于有足夠的發(fā)展空間，而 “ 長(zhǎng)株潭一體化 ” 戰(zhàn)略部署的形成，標(biāo)志著可以快速催動(dòng)城市進(jìn)步的奠基石，使發(fā)展空間將更為廣闊；優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，得到充分合理的利用，從而更進(jìn)一步 刺激城市的快速發(fā)展；南城和河西雖然發(fā)展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好發(fā)展條件，且吻合 “ 一體化 ” 的 發(fā)展要求，是可以起到疏導(dǎo)和優(yōu)化整體并實(shí)現(xiàn) 快速發(fā)展的良好平臺(tái)；原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件，與此同時(shí)將形成多個(gè)城市級(jí)核心商圈，從而完成 多核化發(fā)展 需要。p2023年前三季度長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)GDP3107億元，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量 (GDP)在全國(guó)省會(huì)城市中排位由 2023年的 12 位上升到2023年的 7位，排名前移 5位，先后趕超長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟(jì)南 5市，在中部六市中排第 2位，僅低于武漢市。p2023年長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度始終保持在 15%以上，增長(zhǎng)速度依然較快， 2023年上半年增速但仍保持較高速度。 3月份消費(fèi)品零售總額增速止住了下滑的勢(shì)頭。n長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖宏觀市場(chǎng) 人口角度 —— 人口的穩(wěn)步激增，將在未來(lái)幾年內(nèi)拉動(dòng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)啟示：長(zhǎng)沙作為湖南省會(huì)城市，隨城市規(guī)模的擴(kuò)張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)前景奠定基礎(chǔ)。同樣是機(jī)遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè) 充分挖掘自身版塊運(yùn)動(dòng)的先決優(yōu)勢(shì)，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)條件，方有更多機(jī)會(huì)向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。其中市區(qū)人口 400萬(wàn)，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大，按人均住房面積 20㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于未來(lái)十年將新增 3000萬(wàn)㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到 300萬(wàn)㎡ ；u按照歷年來(lái)長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來(lái)看，年均增長(zhǎng)基本在 30萬(wàn)左右，其中市區(qū)人口約為 16萬(wàn)，按人均住房面積 20㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增 300萬(wàn)㎡ 的剛性住房需求；u2023年上半年，長(zhǎng)沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了過(guò)去 5年來(lái)兩位數(shù)增長(zhǎng)的速度，全市人均可支配收入為 9767． 79元（約 1628元／月），同比增長(zhǎng)達(dá)13． 4％，增幅較去年回落 2． 4個(gè)百分點(diǎn)，剔除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長(zhǎng) 7． 4％。 0509年商品房成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)， 06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場(chǎng)需求增加以及成本上漲，成交價(jià)格一路走高。在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期里，長(zhǎng)沙的商業(yè)市場(chǎng)都處在開(kāi)發(fā)商、商家、消費(fèi)者及投資者的劇烈競(jìng)爭(zhēng)的中?！〗刂?2023年底，全市共有省級(jí)以上園區(qū) 9個(gè)，即長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?！　?2023年末，長(zhǎng)沙 “ 兩區(qū)九園 ” 共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 701家，年產(chǎn)值超 10億元的企業(yè) 20家，年產(chǎn)值超 300億元的企業(yè) 2家。2023年 111月長(zhǎng)沙市 “ 兩區(qū)九園 ” 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加 、 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。 2023年， “ 兩區(qū)九園 ” 實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 ，比上年增長(zhǎng) %，高于全市平均水平 點(diǎn)； 實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %，高于全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 2023年， “ 兩區(qū)九園 ” 有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 %， 規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比 2023年增加 99家，增長(zhǎng) %，高于全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速 。園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，2023年園區(qū)企業(yè)研究與試驗(yàn)發(fā)展（ RD）項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)支出為 ，占全市規(guī)模工業(yè) RD經(jīng)費(fèi)的 %，實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值 ，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的 %。長(zhǎng)沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯。 n“ 兩區(qū)九園 ” 建設(shè)特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)在工程機(jī)械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過(guò)程中容易產(chǎn)生相互競(jìng)爭(zhēng)、互相壓價(jià)的現(xiàn)象，同時(shí)也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)基本條件，浪費(fèi)有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象。長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長(zhǎng)沙暮云工業(yè)園的 36倍。 “兩區(qū)九園 ” 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到 ，園區(qū)發(fā)展不平衡。三一重工、北汽福田、長(zhǎng)豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。伊萊克斯配件產(chǎn)業(yè)園、湖南頂立科技有限公司、恒銳企業(yè)。 　 　金井工業(yè)園 鑄造、農(nóng)產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)集群。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各類(lèi)企業(yè) 70家，其中新引進(jìn)企業(yè) 62家（印刷包裝企業(yè) 17家）?！￠L(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域 園區(qū)名稱(chēng) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 入駐企業(yè) 級(jí)別瀏陽(yáng)湖南瀏陽(yáng)生物醫(yī)藥園生殖健康藥、新型抗生素、抗腫瘤藥、心血管用藥、生物疫苗、戒毒藥、中藥標(biāo)準(zhǔn)提取物及保健藥等規(guī)模化產(chǎn)業(yè)集群目前入園醫(yī)藥企業(yè)達(dá) 110家 ,其中 40家工業(yè)企業(yè)整廠通過(guò) GMP認(rèn)證。省級(jí)瀏陽(yáng)現(xiàn)代制造基地 （永安）集工程機(jī)械、汽車(chē)配件、金屬及建筑材料、煙輔材料四大產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，初步形成了以汽車(chē)零部件、工程機(jī)械為核心的現(xiàn)代制造產(chǎn)業(yè)集群。 省級(jí)望城縣 湖南望城國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園優(yōu)質(zhì)種苗、農(nóng)產(chǎn)品加工、高效養(yǎng)殖、無(wú)公害糧菜等四個(gè)功能區(qū)和一個(gè)科技培訓(xùn)及綜合服務(wù)中心中國(guó)農(nóng)科院麻類(lèi)研究所、文華花卉園藝、泓遠(yuǎn)養(yǎng)殖、湖南光明派派、亞華乳業(yè)、澳優(yōu)乳品、大北農(nóng)飼料、英博雪津啤酒等種養(yǎng)加項(xiàng)目 145個(gè)，總投資近 。牛耳教育、印度凱安富軟件服務(wù)公司、湖南金鹿夢(mèng)場(chǎng)影視傳媒文化 　長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所屬區(qū)域 園區(qū)名稱(chēng) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 入駐企業(yè) 級(jí)別天心區(qū) 天心環(huán)保工業(yè)園 不清晰香港超世洋服（一期）、長(zhǎng)沙新興電器控制設(shè)備廠（一期）、長(zhǎng)沙天鵝工業(yè)泵股份有限公司（一期）、長(zhǎng)沙三遠(yuǎn)鋼結(jié)構(gòu)有限公司、湖南新世紀(jì)東方廚具設(shè)備有限公司、長(zhǎng)沙礦業(yè)集團(tuán)公司。中聯(lián)重科、中冶長(zhǎng)天、金天鈦業(yè)、日立電器、東洋電機(jī)、有色重機(jī)、奧盛特、湘電水泵、宏夢(mèng)卡通、山貓卡通、互動(dòng)傳媒國(guó)家級(jí)麓谷國(guó)際工業(yè)園 高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地 　 　湖南成城產(chǎn)業(yè)科技園（ 460畝）標(biāo)準(zhǔn)廠房、復(fù)合型 　 　所屬區(qū)域 園區(qū)名稱(chēng) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 入駐企業(yè) 級(jí)別雨花區(qū) 湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園集中發(fā)展汽車(chē)、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè) 　省級(jí)湖南雨花創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 文化產(chǎn)業(yè)示范基地 　 　長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園 　 　 　長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園集新聞出版、發(fā)行、廣告、印刷、文化博覽、酒店餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化旅游和后勤配套設(shè)施開(kāi)發(fā)為一體長(zhǎng)沙晚報(bào) 　大世界物流園 湖南省五年規(guī)劃中重點(diǎn)扶持的大型物流園區(qū)之一 　 　長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)　 　芙蓉區(qū) 隆平科技園 工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、商貿(mào)為一體的高科技園國(guó)科廣電、隆平高科、香港時(shí)代國(guó)際、經(jīng)