【正文】 按居住用途 —— 本地的高級公務(wù)員、金領(lǐng)高級管理人員，事業(yè)成功本地生意人；外地的經(jīng)濟實力強勁的有錢人。已婚，事業(yè)穩(wěn)定并處于上升階段，在南寧已有兩套房，對房產(chǎn)投資有較多心得。 按投資用途 —— 本地購買實力較強的公務(wù)員、生意人、高薪階層，對本物業(yè)的投資升值潛力信心十足，認為北海房價還有較大的上升空間。 外地養(yǎng)老度假客戶 外地度假客戶 外地投資客戶 本地富裕原住民 外地來北海工作者 目標客戶分類 洋房 目標客戶描述 購買力處于中上水平，看中本項目的建筑品質(zhì)、成熟大社區(qū)、區(qū)域發(fā)展前景等，購買價格段在 40萬以下高層單位為主。一般買在市中心繁華區(qū)。 外地來北海工作者、下面縣市生意人。一般在 20232023年復(fù)蘇期購買。 本地原住民一般不買房，住自建小樓。購買緊湊型兩房 /一房 /酒店式公寓 /低價鄰海別墅。 一般為江浙、福建、廣東、北京、上海、山西投資客。一般在北海逗留一周或半月，來時住賓館或托朋友找酒店式公寓。一般早期購買（ 2023年 7月前），購買大戶型兩房三房，對海景房有偏愛。 配套 : 高級會所 ,網(wǎng)球場等康體設(shè)施共享，三期幼兒園 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 中國十大宜居城市 豐盛風(fēng)景資源：陽光、海島、海水、沙灘、森林、溫泉等 豐富的歷史文化古跡資源 93公里海岸線的極致風(fēng)光 從心理到生理的健康理療 對自然的尊重，對健康的追求 …… 會所配套 濱海生活 稀缺濱海環(huán)境資源 園林風(fēng)情 十里銀灘 海底世界 南珠之光 潿洲島 星島湖 紅樹林 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 會所配套 濱海生活 園林風(fēng)情 區(qū)域性國際化的旅游城市 城市東擴橋頭堡，重點發(fā)展區(qū)域 東西交通動脈 —— 北海大道，交通便捷 政府規(guī)劃總部后花園 CLD 緊鄰北海汽車總站新址，配套升級 機場到市區(qū)門戶，必經(jīng)之路 北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)的中心城市 緊鄰北海工業(yè)園區(qū) 東西交通大動脈 —— 北海大道 北海工業(yè)園 北海工業(yè)園 緊鄰北海新客運站 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 雅黃色的主色調(diào)，與貴族紅相得益彰 氣宇宣揚的穹頂，疊落出尊貴氣派 大型海藍落地玻璃，品質(zhì)之美 穩(wěn)重渾厚的經(jīng)典建筑品質(zhì)，不失燦爛表情 超寬樓距，視野非凡 品質(zhì)精雕細琢，宛如天工 會所配套 濱海生活 新古典主義建筑風(fēng)格，尊貴典雅 園林風(fēng)情 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 人景互動，移步換景的景觀設(shè)計理念 60多種珍貴熱帶亞熱帶植物博覽 自然水系景觀營造，蜿蜒浪漫 高級石材精心打造，品質(zhì)感十足 強調(diào)景觀的互動性，人性化，泛會所設(shè)計 亭臺樓榭錯落，層次豐富的休閑之所 會所配套 濱海生活 移植東南亞風(fēng)情，熱帶景觀完美呈現(xiàn) 園林風(fēng)情 中心庭院抬高 ，立體式景觀 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 大型網(wǎng)球場、籃球場，運動無限 會所配套 濱海生活 共享 1期成熟高級配套 園林風(fēng)情 商務(wù)會客，運籌帷幄 集休閑養(yǎng)生、健康美療、商務(wù)會議為一體 國際幼兒園教育配套 自身社區(qū)商業(yè)配套 濱海主題時尚會所 24小時星級服務(wù)禮遇 三期升級商業(yè)配套 ■ 賣點深度包裝 區(qū)域地段 建筑風(fēng)格 個性戶型 空間組合靈活，功能完善 會所配套 濱海生活 理想生態(tài)休閑戶型設(shè)計 園林風(fēng)情 大廳大房設(shè)計，彰顯生活氣派 有天有地有氣度 尊貴花園式車庫 戶戶入戶花園設(shè)計，生活第三廳 前庭后院設(shè)計，活動休閑空間變化豐富 別墅產(chǎn)品： 高層住宅： 南北對流，多面采光，通風(fēng)日照充足 一般來自東北、西北、貴州、四川。主力戶型 8090㎡ 獨棟別墅、雙聯(lián)排、四聯(lián)排別墅 景觀 : 20分鐘到海邊度假風(fēng)景區(qū) 。海風(fēng)和苑整合推廣執(zhí)行案 UCLASS 耕天下機構(gòu) |2023/11 導(dǎo)引 （詳見《北海項目市場調(diào)研報告 091120》） 09市場大勢 【客戶】 70%以上為境外客戶所消化，投資、度假、養(yǎng)生等成為主要臵業(yè)需求 09市場大勢 【競爭】 競爭升級，未來供量還繼續(xù)增大，大品牌開發(fā)商進入北海市場為中小型品牌帶來壓力 【產(chǎn)品】 產(chǎn)品線跨度大，從投資公寓到改善性住宅，其中別墅、類別墅產(chǎn)品目前較為稀缺 【供求】 住宅市場仍處于供小于求狀態(tài)，整體市場需求強勁，市場上存在巨大的潛在需求 【價格】 呈上升趨勢，由于供求關(guān)系，今年第三季度呈逐月增長， 9月份住宅產(chǎn)品均價達 3675元 /㎡ 【市場】 北海是 “ 全球發(fā)展最快十大城市 ” 之首， “ 共和國 60年中國最具投資潛力城市 ” 房地產(chǎn)繼續(xù)呈快速發(fā)展態(tài)勢 2023年政策走勢 09年為政策調(diào)控成果年 市場走勢火爆 目前中國經(jīng)濟正處于宏觀調(diào)控周期內(nèi) 今年樓價的再度暴漲構(gòu)成不確定因素 2023年北海樓市走勢取決于政策導(dǎo)向 取向一 取向二 延續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有政策，采取溫和調(diào)控，確保市場穩(wěn)定 取消 08年各項購房優(yōu)惠政策，促使房價 “硬著陸 ” ?銀監(jiān)會表示目前優(yōu)惠政策仍未改變，但不排除調(diào)整的可能； ?各地對 08年實施的購房優(yōu)惠政策開始進行調(diào)整，多家銀行收緊首套房貸； ?北海樓市多為改善型和投資性購買，未來受到政策層面影響的可能性較大，本項目應(yīng)密切關(guān)注政策變化，及時在營銷上作出調(diào)整。 小結(jié)： ? 價值分析 ? 基本指標 ? 賣點深度包裝 ■項目基礎(chǔ)指標 規(guī)模 : 占地 16萬余平方 ,總建面 21萬余平方 ,容積率 戶型 : 18層高層住宅 。 東南亞風(fēng)情園林 ,熱帶氣息景觀 。一般為退休或鄰近退休。 一般不買房或只考慮買小戶型酒店式公寓。投資度假兩相宜，追求低總價，低首付。一般在 20232023年快速漲價期購買。外地投資客追求低總價、低首付，要求精裝修、良好物管、代出租。但富裕原住民（生意人）除