【正文】 細(xì)案一、推廣總體策略二、推廣主題界定三、品牌樹立推廣四、媒體策略設(shè)計(jì)推廣思路確定核心要件提取? 核心要件一：戰(zhàn)略目標(biāo)? 核心要件二：企業(yè)品牌? 核心要件三：產(chǎn)品定位? 核心要件四：產(chǎn)品構(gòu)建 科技企業(yè)成長社區(qū)? 核心要件五：產(chǎn)品品牌訴求推廣思路及策略一、推廣總體策略核心要件一：戰(zhàn)略目標(biāo)? 在新的發(fā)展模式中，科技孵化依然是企業(yè)之魂，地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)財(cái)富之源，風(fēng)險(xiǎn)投資是企業(yè)未來贏利之本。四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭? 結(jié)論：? 從競爭項(xiàng)目的分析可以看出，大部分寫字樓的供應(yīng)時(shí)間集中在 2023年，這對項(xiàng)目產(chǎn)生了較大影響，但其大量為甲級寫字樓，在性價(jià)比方面為我項(xiàng)目預(yù)留了拓展空間，且其供應(yīng)產(chǎn)品大量還停留在賣辦公空間階段，而商業(yè)、酒店和寫字樓混合的綜合體供應(yīng)量較小，缺少按照最佳商務(wù)環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭–賣點(diǎn)分析– 服務(wù)水平上 ：天府新城眾多寫字樓多數(shù)以甲級寫字樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)居多。 – 但從項(xiàng)目的用地性質(zhì)、地理環(huán)境，上市時(shí)間及配置來看，我項(xiàng)目的主要競爭對手為特拉克斯、理想中心。四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭? 規(guī)劃或在建的生活配套 – 項(xiàng)目周邊擁有規(guī)劃或在建的商業(yè)娛樂項(xiàng)目、公園項(xiàng)目、以及高檔居住社區(qū)：? 商業(yè)娛樂：深圳茂業(yè)精品商城（在建）、中航時(shí)尚購物中心、柏士紫荊精品電影城、荷蘭 GCT精品百貨等等，城南時(shí)尚商圈周邊至少規(guī)劃了 10個(gè)以上五星級酒店；? 休閑運(yùn)動(dòng)：綜合體育公園；? 文化娛樂：華潤藝術(shù)館、海洋樂園等；? 居住社區(qū)：和記黃埔的南城都匯、中海城南 1號、中天盈住宅項(xiàng)目。? 而公司對園區(qū)寫字樓規(guī)劃為 “ 甲級配置、乙級價(jià)格 ” ，在此保證了在巨大 B級寫字樓市場中，具備了良好的唯一性、在良好市場需求環(huán)境下，爭得一席之地。 B、 C 級寫字樓占到 68%的比例，而 A 級寫字樓占 19%， D 級寫字樓的比重為 13%；但 B 級寫字樓市場處于一個(gè)比較尷尬的境地，一方面硬件配套設(shè)施難以與 A 級寫字樓抗衡，另一方面價(jià)格上不如 C 級寫字樓。二、板塊分析? 據(jù)仲量聯(lián)行 08年 3季度報(bào)告，從成都整體寫字樓發(fā)展市場供應(yīng)量看，成都寫字樓市場供應(yīng)量不斷上升，未來 23年內(nèi)，年供應(yīng)量都將在 80100萬之間，競爭將十分激烈。? 金融后臺和服務(wù)外包基地： 在大源組團(tuán)西部建設(shè)西部金融后臺服務(wù)基地和西部軟件服務(wù)外包基地。二、板塊分析? 中央商務(wù)政務(wù)中心： 在站南組團(tuán)構(gòu)建城市政務(wù)和商務(wù)發(fā)展綜合區(qū)，包括行政中心、商務(wù)總部、科技企業(yè)經(jīng)營和管理總部、國際購物商圈和文化娛樂商圈。一、區(qū)域分析? 結(jié)論：? 天府新谷地處天府新城，相對其他區(qū)域，項(xiàng)目具備了良好的地段，占領(lǐng)了市場先機(jī)。? 即將建成 16個(gè)區(qū)域性商務(wù)總部項(xiàng)目，如中國水電大廈、中國三峽大廈等；? 將建成投資超過 100億元、從業(yè)人員超過 10萬人的中國西部最大的金融后臺服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，包括工行、農(nóng)行等等 11家；? 建成 。? 擁有兩大科技創(chuàng)新主體 —— 高新孵化園和天府新谷；? 擁有規(guī)劃占地 9km建筑面積 110萬 m2的天府軟件園；? 擁有世界 500強(qiáng)和國內(nèi)知名科技企業(yè)約 440家，如諾基亞、埃森哲、 IBM、SAP、西門子、華為、盛大網(wǎng)絡(luò)等。? 成都也在打造一座以商務(wù)、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)為核心功能的未來城市中心 —— 天府新城，成為城市的 科技城南、商務(wù)城南、國際城南、時(shí)尚城南、宜居城南。也就是房地產(chǎn)經(jīng)常所說的地段。? 天府新谷（原城南科技廣場）在如此 “冰冷 ”大環(huán)境下，更是擔(dān)負(fù)著為新谷科技企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供動(dòng)力和資金支持的重任，因而天府新谷營銷推廣尤為關(guān)鍵。中國首個(gè)科技孵化集團(tuán) 新谷科技 營銷策劃推廣方案? 在國家宏觀政策和全球金融海嘯的擠壓下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn) “短期 ”的調(diào)整期，汶川地震帶來的災(zāi)后效應(yīng)，給投資成都的企業(yè)帶來心理上的不良影響。政策環(huán)境、市場需求、消費(fèi)者心態(tài)等諸多因素，都將改變天府新谷的生存環(huán)境。目 錄? 第一部分： 08年客戶分析? 第二部分：周邊競品 swot分析? 第三部分：營銷賣點(diǎn)提煉? 第四部分：營銷推廣細(xì)案? 第五部分：營銷渠道建設(shè)? 第六部分：促銷方案第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析? 結(jié)論：第一部分： 08客戶分析第二部分：周邊競品 swot分析一、區(qū)域分析二、板塊分析三、寫字樓市場分析四、產(chǎn)品競爭分析一、區(qū)域分析? 一個(gè)項(xiàng)目的競爭，不僅取決于項(xiàng)目本身的土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、銷售價(jià)格、企業(yè)品牌，更多的還取決于項(xiàng)目所在的區(qū)域。未來新成都 — 天府新城? 在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，世界進(jìn)入航空時(shí)代，城市發(fā)展的一個(gè)最重要的規(guī)律就是城市擴(kuò)張的趨勢是向國際機(jī)場發(fā)展。一、區(qū)域分析天府新城的定位?天府新城：?西部 CID、成都 CBD一、區(qū)域分析? 內(nèi)涵解釋：? 西部 CID（西部的中央智力區(qū)）：– 是成都高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)，是國內(nèi)外科技企業(yè)進(jìn)軍西部的最佳戰(zhàn)略平臺和橋頭堡。? 還將建成中國電信西部數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)中心樞紐；一、區(qū)域分析? 內(nèi)涵解釋：? 成都 CBD：– 是成都高端服務(wù)業(yè)發(fā)展核心區(qū)，沿天府大道規(guī)劃了科技管理中心、金融商務(wù)中心（行政辦公中心）、國際會展中心、城南商業(yè)中心。? 酒店群和時(shí)尚商業(yè)圈：規(guī)劃了 10個(gè)以上五星際酒店，以及伊藤華堂 mall、深圳茂業(yè)中心、中航時(shí)尚購物中心、歐尚、宜家、蘇寧、荷蘭 GTC等高檔商圈。一、區(qū)域分析? 根據(jù)天府新城規(guī)劃包括三個(gè)板塊，即： 站南板塊中央商務(wù)板塊、大源東部軟件研發(fā)基地板塊和大源西部金融后臺服務(wù)基地板塊。? 軟件研發(fā)基地和會展中心： 在大源組團(tuán)東部規(guī)劃了天府軟件園、企業(yè)孵化加速園、大學(xué)科技園、軟件學(xué)院和國際會展中心等 。二、板塊分析? 結(jié)論：? 由于歷史的原因，天府新谷作為科技園區(qū)卻位于中央商務(wù)政務(wù)區(qū)，比南部的天府軟件園和金融后臺服務(wù)具有更好的區(qū)位和價(jià)值，這意味著其作為科技企業(yè)社區(qū)的主導(dǎo)功能將從科技孵化為主導(dǎo)向科技經(jīng)營總部做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。三、寫字樓市場競爭? 市場細(xì)分上： B級寫字樓仍保持較大市場需求? 成都寫字樓市場目前呈現(xiàn)出高低檔物業(yè)比例較小，中檔物業(yè)占據(jù)絕對比重的特點(diǎn)。只有通過對硬件設(shè)施的改善來重新贏得市場。三、寫字樓市場競爭? 項(xiàng)目交通情況– 項(xiàng)目北臨天府新城府城大道，東邊是站華路，緊鄰天府新城主干道天府大道南沿線；– 距成都南三環(huán)、成都繞城高速在 5分鐘車程內(nèi)，距成都雙流機(jī)場 15分鐘；– 距 2023年年底完工的地鐵一號線出口僅 500米；– 公交 2 9 80 81 50 533等均可直達(dá)天府新谷。四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭? 競爭產(chǎn)品： – 周邊有：拉德方斯廣場、中信大廈、三峽總部大廈、高新國際廣場 D座、川投集團(tuán)總部大廈、成都地鐵總部 OCC大廈、中國華電總部大廈、中國水電總部大廈、深圳茂業(yè)中心、中國建筑西南建筑設(shè)計(jì)院、特拉克斯國際廣場、火炬動(dòng)力港等。四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭? 未來本區(qū)域主要競爭對手分析? 南城都匯寫字樓預(yù)計(jì) 2023年落成，同期該區(qū)域競爭非常激烈，預(yù)計(jì)屆時(shí)落成的寫字樓有中信廣場、來福士廣場、中航項(xiàng)目、中海項(xiàng)目、合景泰富項(xiàng)目、拉德方斯大廈、國航世紀(jì)中心、九龍倉項(xiàng)目、中國水電大廈（四川） 、三峽大廈、成達(dá)大廈，新增總體量預(yù)計(jì)將達(dá) 100萬平方米四、項(xiàng)目產(chǎn)品競爭拉德方斯大廈高新國際廣場南城都匯三環(huán)路繞城高速三峽大廈九龍倉項(xiàng)目中國水電大廈（四川）成達(dá)大廈中信廣場天府大道已落成預(yù)計(jì) 2023—2023 落成地鐵一號線合景泰富項(xiàng)目中海項(xiàng)目成都甲級寫字樓分布圖（城南新中心區(qū)）（ 2023—2023 ）中航項(xiàng)目天府新谷? 天府新城供應(yīng)量分析：– 供應(yīng)量上 ： 20232023年，每年供應(yīng)量都維持在 60萬平米以上，而成都每年的寫字樓消化量也不過是 40萬平米左右，因而寫字樓市場競爭必然激烈，市場將處于供過于求的態(tài)勢。這些寫字樓以 高知名度物業(yè)公司（第一太平戴維斯、戴德梁行）服務(wù)、地段和高等級配置 為主要賣點(diǎn)，處在賣辦公空間階段。這些都是天府新谷的機(jī)會。 打造一個(gè)集科技孵化、房地產(chǎn)開發(fā)、金融服務(wù)三大業(yè)務(wù)完美融合的企業(yè)運(yùn)營模式，并推動(dòng)全國性孵化網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，成為中國首家科技孵化器集團(tuán)，是新谷科技的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)所在。 新科技 新谷科技匯聚科技力量 創(chuàng)造城市價(jià)值一、推廣總體策略核心要件三：產(chǎn)品定位（ 1）產(chǎn)品定位：– 以中小科