【正文】 約 5000平米運動公園及康體中心 ? 教育：占地約 ，規(guī)劃有 3個幼兒園 ? 商業(yè)：面積達 ，包括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家 ?郊區(qū)住宅（ TOWN系列） —— 山水 .悠然生活 遠離喧囂與浮華的宜人居所 ? 未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣 ? 萬科 TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠見與深度的人文關懷，為一顆顆山水田園的心，打造遠離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往 ? 2023年深圳 TOWN系列產品 ? 東海岸 —— 郊區(qū)享受 ? 清林徑（推廣名） —— 郊區(qū)享受 萬科品類細分 ? 郊區(qū)住宅類（ TOWN系列）細分 品類 項目價值 土地屬性 客戶需求價值 * 容積率 主力細分客戶構成 主力戶型 （平方米） 客戶選擇 客戶細分 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 (購買力 ) 購買動機 T1 郊區(qū)棲居 低價格 (工作 )地較遠 ,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有 ，依賴小區(qū)內部解決 (水電路 )，居住價值不高 價格務實 50％ 青年之家 2535歲 棲居 二房 7585 20％ 小小太陽 2530歲 棲居 二房 7585 10％ 青年持家 2530歲 棲居 三房 90110 10％ 孩子三代 2530歲 棲居 三房 90110 10％ 老年一代 45歲以上 空巢 二房 7585 T2 郊區(qū)享受 舒適居住(第二居所 ) ，但有快速道路可達 ，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 ) 3. 有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑 至左右 1 50％ 孩子三代 3545歲 空巢 三房 200240 2 50％ 后小太陽 3545歲 改善 一房 /二房5090 ? 共性： 位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠，且周邊配套設施較少或基本沒有 ? 特性： 以交通路網，配套可塑性及環(huán)境資源為依據，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以 120方以下的多層或小高層為主，享受類則會出現 200方以上的別墅物業(yè) 四季系列 47 四季系列 T1（郊區(qū)棲居） 48 四季系列 T2（郊區(qū)享受） 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 T2 品類特征 東海岸 客戶需求價值 舒適居住 (第二居所 )，考慮養(yǎng)老或休閑 城市之中的 天然山海資源 ， 成熟的大型濱海社區(qū) ； 土地屬性 交通：距離城市較遠，但有快速道路可達 交通： 距羅湖商業(yè)中心約 30公里 ， 有鹽壩等多條高速路 及大梅沙 公交總站 配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 ) 配套： 區(qū)外有 娛樂，醫(yī)療 等機構，區(qū)內有 公園，會所及商業(yè)街 等配套 居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 居住價值： 背倚青山，面朝大海 ，自然環(huán)境極佳 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 ? T2郊區(qū)享受 —— 背山面海的濱海居所 ? 項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約 30公里，距離大梅沙海灘約 公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳 ? 項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布 ? 基本信息 ? 總占地面積：約 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 總戶數： 1949戶 ? 開發(fā)節(jié)奏：共分 4期， 0305年開 13期， 07年開售第 4期 ? 周遍配套： ? 娛樂： 7個高級大梅沙酒店， 2個游艇會， 2個高爾夫球場， 2個直升機停機坪， 5個大梅沙高端項目， 7大公園， 4大沙灘， 2所學校， 6大高端餐飲 ? 交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站 ? 醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務中心 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 ? 規(guī)劃定位 ? 城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū) ? 設計理念 ? 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（ Tropical Modern）的設計理念，選擇自由生長形的 “ 葉脈狀 ” 布局形式進行社區(qū)規(guī)劃 ? 景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構筑了鄰水生活的情趣和意境 ? 項目配套 ? 生態(tài)公園：小區(qū)內外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園 ? 康體休閑：區(qū)內建有泳池、網球場、沙灘排球、足球場、室內籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設施 ? 商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約 5800平米，已建設海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑? 郊區(qū)住宅案例 ?清林徑 ? 整體規(guī)劃 ? 項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林 SPA到田園風情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合 T2 品類特征 清林徑 客戶需求價值 舒適居住 (第二居所 )，考慮養(yǎng)老或休閑 趣味天然的 養(yǎng)生大宅 土地屬性 交通：距離城市較遠，但有快速道路可達 交通：與中心城區(qū)有一定距離， 有高速路可達 配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 ) 配套：項目 帶有會所及商業(yè)街 ，附近有 清林徑森林公園 可供游憩 居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 居住價值： 位于清林徑森林公園山腳，空氣清新 郊區(qū)住宅案例 ?清林徑 ? T2郊區(qū)享受 —— 與自然交融的養(yǎng)生居所 ? 基本信息 ? 位臵：深圳龍崗清林徑森林公園南側山腳 ? 總占地面積：約 202300m178。 ? 城市住宅（ GOLDEN系列） —— 都市 .時尚生活 適合都市人生活的多元化成熟居住模式 ? 萬科 GOLDEN系列，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，讓繁華中的都市居住更細膩，溫情 ，營造成熟人文氛圍與歸屬感，在核心版塊引領主流生活。 成功人士 —— 滿足心理需求 傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求 首次臵業(yè) 首次或二次臵業(yè) 二次或三次臵業(yè) 多次臵業(yè) 萬科不同目標客群所對應的產品 客戶 類別 需求 特征 選擇產品 項目名稱 年輕 家庭 首次 臵業(yè) 高層 金色家園 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 新里程 小 小 太 陽 家 庭 首次 臵業(yè) 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 魅力之城 改 善 居 住 多層、小高層、高層 城市花園 小高層、高層 魅力之城 高層 金色家園 小高層、高層 萬科城 小高層、高層 新里程 小 太 陽 家 庭 改 善 居 住 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 小高層、高層 魅力之城 小高層、高層、花園洋房 萬科城 小高層、高層 新里程 客戶 類別 需求 特征 選擇產品 項目名稱 后 小 太 陽 家 庭 改 善 居 住 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 多層、小高層 四季花城 小高層、高層 新里程 小高層、高層 魅力之城 小高層、高層、花園洋房 萬科城 高層 金域蘭灣 空 巢 家 庭 安 度 晚 年 高層 金色家園 多層、小高層、高層 城市花園 多層、小高層 四季花城 小高層 魅力之城 成 功 人 士 投 資 或 改 善 高層 金色家園 高層 金域蘭灣 高層、花園洋房 萬科城 聯排別墅 萬科藍山、燕南園 獨棟別墅 十七英里、第五園 萬科核心產品系列下的客戶細分 產 品 系 列 品類 主力細分客戶 客戶描述 客戶細分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 金 色 家 園 商務住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高 商務人士 投資 頂級商務人士 投資 改善居住，配套齊全 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 40% 4045歲 改善 小太陽 40% 3539歲 改善 中年之家 10% 4550歲 空巢 首次臵業(yè)，低總價 青年之家 85% 2535歲 首次 青年持家 15% 2530歲 首次 城 市 花 園 城郊改善居住環(huán)境 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 20% 4045歲 改善 小太陽 30% 3539歲 改善 小小太陽 30% 3035歲 改善 中年之家 5% 4550歲 空巢 青年持家 5% 3035歲 改善 產 品 系 列 品類 主力細分客戶 客戶描述 客戶細分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 四 季 花 園 郊區(qū)首次臵業(yè)，低價 青年之家 50% 2535歲 首次 小小太陽 20% 2530歲 首次 青年持家 10% 2530歲 首次 三代（孩子） 10% 2530歲 首次 老年一代 10% 45歲以上 空巢 郊區(qū)享受型，改善居住為主 三代（孩子） 50% 3545歲 改善 后小太陽 50% 3545歲 改善 高 檔 稀 缺 城市郊區(qū)，資源稀缺 高 城市稀缺地段 ，占有稀缺資源 同一經濟水平范圍內，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個方面分析，對應產品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。通常家庭生活工作壓力較大 改善型 經濟務實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主 中間收入水平：傾向于靠近高質量中學購房；需求戶型以三房為主 高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房。通常夫妻中一人工作輕松