【正文】 個(gè)人購買比例則超過了 30％。 2023年全年客戶狀況 客戶以本市城鎮(zhèn)居民為主，按銷售面積計(jì)算，所占比例達(dá)到 74％；外省市個(gè)人購買比例為 21％；另外，企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織購買的面積仍然占全部預(yù)售住宅的 ％。 從住宅交易全年價(jià)格走勢(shì)看，年初成交價(jià)格較高，以后隨著交易放量，全年價(jià)格變化平穩(wěn)。下半年銷售逐漸進(jìn)入高峰，延續(xù)多年的“金九銀十，輝煌年底”規(guī)律未變。對(duì)普通商品住宅來說，西城、東城、懷柔平均單套建筑面積較大，分別達(dá)到 17 15 170平方米。其中，朝陽、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)位居前三甲，三個(gè)城區(qū)銷售面積及銷售套數(shù)均超過全市 60％以上。朝陽區(qū)除了普通商品住宅預(yù)售量最大外，也是高檔公寓、別墅預(yù)售量最大的區(qū)域，高檔住宅銷售套數(shù)、面積均超過全市的 40％。 在各區(qū)中，朝陽、海淀居住類物業(yè)預(yù)售量最大，兩區(qū)的預(yù)售面積占全市 43%。 從 2023年全年普通商品房（預(yù)售）的銷售比例來看，普通住宅比例為 86%，別墅、高檔公寓比例為7%，辦公比例為 2%，商業(yè)營業(yè)用房比例為 2%。錦尚國際公寓策劃方案 北京 2023年整體房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)回顧 概況 2023年，克服了“土地大限”對(duì)市場(chǎng)的不利影響，北京市各類房屋累計(jì)成交量高達(dá) ，其中，普通商品房預(yù)售 1431萬平方米；再上市房交易面積也達(dá)到 130萬平方米，各類交易量均創(chuàng)新高，全年銷售總金額 民幣。 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 普通商品房 ( 預(yù)售 ) 經(jīng)濟(jì)適用房 ( 預(yù)售 ) 存量房 ( 過戶 ) 再上市房 ( 過戶 ) 小計(jì) 成交面積 ( 平方米 ) 14312987 4536308 2613580 1189742 21871949 成交套數(shù) (套 ) 114143 33979 18051 17567 192876 成交金額 (元 ) 90525478456 11874560200 8143259356 3723775630 12105070876 成交均價(jià) ( 元 /平方米 ) 6628 3080 3230 3207 從 2023年全年的房屋銷售面積來看，普通商品房比例為 63%，經(jīng)濟(jì)適用房（預(yù)售）比例為 19%，存量房（過戶）比例為 12%，再上市房（二手房）比例為 6%。其他用房比例為 3%。昌平區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積達(dá)到 223萬平方米，占全市經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積的 57%，從而也提高了昌平居住物業(yè)預(yù)售總量。 2023年北京市普通商品住宅銷售量超過 10萬套，達(dá) 1173萬平方米。 2023年預(yù)售住宅平均面積 115平方米，其中別墅、高檔公寓平均面積 145平方米，普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房單套面積接近，分別為113平方米和 116平方米。 2023年全年季節(jié)變化 2023年住宅交易受非典影響較小，即使 5月份交易也比較平穩(wěn)。 2023年全年銷售價(jià)格 全年住宅類物業(yè)預(yù)售均價(jià) 5208元 /平方米，東城、西城區(qū)超過 1萬元 /平方米，崇文、宣武、朝陽、海淀超過 6000元/平方米。 6月份經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售量較大，占全年經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積的 27％，占當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售的 47％，使得當(dāng)月居住類物業(yè)預(yù)售面積較大、價(jià)格則較低。 從不同物業(yè)類型看，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售客戶中本市城鎮(zhèn)居民占 99％，為絕對(duì)主力；別墅及高級(jí)公寓本市居民客戶比例只有 46％。 小結(jié) 2023年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模繼續(xù)大幅放量。 在客戶群體中，外省市個(gè)人購買者不容忽視，外省市個(gè)人購買居住類物業(yè)比例占 ％，而其中的預(yù)售別墅、高檔公寓的外省市個(gè)人購買比例則已經(jīng)達(dá)到 ％。 北京 2023年截止 12月，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 2023年北京住宅供應(yīng)量會(huì)比 2023年有所上升，但增長幅度縮小 2023年 2月，北京市人民政府辦公廳又發(fā)布 4號(hào)文件作為 33號(hào)文件的補(bǔ)充。在這些已經(jīng)報(bào)批的土地當(dāng)中，會(huì)有一些預(yù)先不打算近期供應(yīng)的項(xiàng)目提前運(yùn)作， 2023年依然是供應(yīng)量增長的一年。但就各區(qū)域或各住宅樓盤來看， 價(jià)格大多呈上升的勢(shì)頭，很少感覺到住宅價(jià)格下降。 低密度健康住宅發(fā)展形勢(shì)良好 居住環(huán)境的健康要求也引起了廣泛的關(guān)注，繼 2023 年 SARS 之后今年又發(fā)生了禽流感，這也加大了人們對(duì)低密度健康住宅的需求。比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花園、順馳林溪、溫哥華森林、太合嘉園別墅、和記黃埔東壩的低密度項(xiàng)目、懷柔、通州、昌平的低密度項(xiàng)目、珠江國際城、驪城的后期等等都將在 2023 年在市場(chǎng)上供應(yīng)。低密度住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 昌平區(qū)域 住宅市場(chǎng)調(diào)查 因?yàn)楸卷?xiàng)目無論是從其商業(yè)規(guī)模和住宅將來的建筑品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)來說，都將定位于昌平的頂級(jí)項(xiàng)目，所以我們選擇的項(xiàng)目主要是在昌平本項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)類似的項(xiàng)目，另外一些與本項(xiàng)目在建筑形態(tài)或者是價(jià)格差距較大的樓盤，我們這里就不再進(jìn)行比較。 昌平地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)雖然價(jià)格高、具有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但他依舊是商品的一種表現(xiàn)形態(tài)，具有商品的完全特征和基本屬性，那么他的價(jià)格也將會(huì)受到供求關(guān)系的影響，昌平隨著人口的增加，必然對(duì)住房的需求量增大，相對(duì)的區(qū)域市場(chǎng)的房屋供給的受到政策限制，開發(fā)成本限制的，供應(yīng)量將會(huì)小于需求，所以昌平地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。 小區(qū)板樓為磚混不帶電梯 ， 塔樓為三期工程 ， 一期多為回遷客戶 ， 產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)節(jié)不完善 ， 窗型較老 ， 外墻涂料， 沒有創(chuàng)新的產(chǎn)品元素 。 低價(jià)入市 ， 迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的操作手法是我們可以借鑒的。 永安小區(qū) 3200均價(jià) 位于縣醫(yī)院北側(cè)緊鄰北站 。 現(xiàn)在在售的僅有一棟樓 ， 小區(qū)配套設(shè)施不足 ， 沒有很好的廣告宣 傳推廣計(jì)劃 ， 缺乏整體的形象包裝 ， 沒有專業(yè)的銷售策劃方案 ， 沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì) ， 導(dǎo)致項(xiàng)目雖然位臵好 ， 有較好的性價(jià)比 ， 已成現(xiàn)房 ， 也沒有達(dá)到良好的銷售效果 。 天成苑 3680元 位于陽光商廈對(duì)面，緊鄰政法大學(xué)，位臵優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)越， 已經(jīng)順利入住，有了一定的客戶基礎(chǔ)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)的完善，精裝 修，便利的生活環(huán)境，戶型設(shè)計(jì)合理，產(chǎn)品性價(jià)比高，取得了 良好的銷售效果。 力天嘉苑 塔樓目前均價(jià) 4000 市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)分析 綜合以上的項(xiàng)目分析結(jié)論，現(xiàn)在在昌平區(qū)域內(nèi)還沒有同類型的產(chǎn)品在現(xiàn)階段銷售，沒有業(yè)態(tài)相似的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但如何深度挖掘項(xiàng)目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，如何獲得最大化的產(chǎn)品利潤和品牌效益就是我們?cè)陧?xiàng)目研討和項(xiàng)目產(chǎn)品分析時(shí)要重點(diǎn)討論和分析的 如果產(chǎn)品構(gòu)成合理，結(jié)合全新獨(dú)到的營銷方式，就應(yīng)可以在區(qū)域市場(chǎng)取得良好的銷售業(yè)績和品牌效益 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 昌平區(qū)域的本地客戶，年齡 35－ 55歲。要有區(qū)別區(qū)域項(xiàng)目的，獨(dú)特的服務(wù)內(nèi)涵和產(chǎn)品內(nèi)涵，要使客戶感到至尊、超值的居住享受 。