【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)嫁接規(guī)劃 3 我們面臨的境況 我們的發(fā)展與阻礙 我們?cè)撛趺崔k 審視問(wèn)題 報(bào)告重點(diǎn)回顧 1 我們的前后思考 問(wèn)題一：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局分析 我們面臨的境況 ？ 項(xiàng)目區(qū)位解讀： 區(qū)位屬性研判 項(xiàng)目市場(chǎng)解讀：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 朝陽(yáng)湖 石象湖 花水灣 西嶺雪山 都江堰 青城山 三星堆 劉氏莊園 煙霞湖 川西旅游環(huán)線成都段起于成都市蒲江石橋鎮(zhèn)，經(jīng)邛崍、大邑、崇州、都江堰，止于彭州紅巖鄉(xiāng)，全長(zhǎng) ，其延伸段南接眉山市，北連德陽(yáng)市。 建川博物館 一、區(qū)位屬性研判 川西旅游環(huán)線概況： 大邑縣概況 ： 擬從西嶺雪山國(guó)家公園、花水灣度假小鎮(zhèn)、鶴鳴山道源圣城、霧中山佛教文化旅游區(qū)和安仁國(guó)際影視城等五大建設(shè)項(xiàng)目著手，打造龍頭板塊項(xiàng)目。 ?花水灣度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動(dòng)五星級(jí)度假酒店建設(shè)。 ?積極爭(zhēng)取成溫邛高速路川 O和川 A的車(chē)免費(fèi)通行，積極論證和爭(zhēng)取大雙旅游快速通道撤除收費(fèi)站。 ?…… ?安仁鎮(zhèn)地處成都平原西部，距成都 44公里，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 38公里，大邑縣城 8公里，是國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)； ?是全國(guó)青少年教育基地、國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和四川省“六朵金花之一” —— 劉氏莊園所在地； ?是中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、四川省十大旅游古鎮(zhèn)和成都市十大魅力城鎮(zhèn)； ?被省、市列為重點(diǎn)扶持的小城鎮(zhèn)，現(xiàn)正申報(bào)歷史文化名鎮(zhèn)。 項(xiàng)目所在的安仁鎮(zhèn)區(qū)地域臨成都核心區(qū)僅需 40 分鐘左右車(chē)程，在川西旅游環(huán)線中處在中間位臵！ 33公里，約30分鐘車(chē)程 安仁鎮(zhèn)簡(jiǎn)介 【氣候條件】 安仁鎮(zhèn)位于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)內(nèi)，氣候溫暖濕潤(rùn)，熱量充足，降水充沛，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，四季分明，非常適合發(fā)展全天候的四季旅游。無(wú)霜期多年平均為 284天。 與成都相比，濕度相對(duì)稍低，冬季陽(yáng)光較成都充裕；空氣質(zhì)量與水質(zhì)皆?xún)?yōu)于成都。 鎮(zhèn)內(nèi)有斜江河以及大邑縣內(nèi)蘊(yùn)含的出江河、黃水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等 7條自然河流，另有人工河流三合堰。 【水文資源 】 【植物環(huán)境】 縣境內(nèi)植物有 226科、 8600種。珙桐生長(zhǎng)在縣境內(nèi)山區(qū)，屬中國(guó)和世界著名觀賞植物 ?全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和四川省“六朵金花之一” —— 劉氏莊園所在地； ?安仁古鎮(zhèn)是中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)、四川省十大旅游古鎮(zhèn)和成都市十大魅力城鎮(zhèn)；被省、市列為重點(diǎn)扶持的小城鎮(zhèn)，現(xiàn)正申報(bào)歷史文化名鎮(zhèn)。 ?獨(dú)具特色的 金桂公館紅色年代生活主題酒店 ！ ?全鎮(zhèn)轄 16個(gè)行政村、 12個(gè)居委會(huì)，幅員面積 ，總?cè)丝?，其中城鎮(zhèn)人口 。莊園占地總面積 7萬(wàn)余平方米，總建筑面積 米，莊園內(nèi)較為完整地保存著大量清末民初的建筑和文史資料。 老公館區(qū) 新公館區(qū) 安仁古鎮(zhèn)街坊： 由大量老街、老公館群街坊組成。具有古樸、清幽、寧?kù)o的原住民有滋有味的生活狀態(tài)！ 古街坊風(fēng)貌 建川博物館聚落： 占地 500畝，坐落于安仁古鎮(zhèn)。設(shè)有抗戰(zhàn)文物系列的中流砥柱館、正面戰(zhàn)場(chǎng)館、飛虎奇兵館、不屈戰(zhàn)俘館、川軍抗戰(zhàn)館以及中國(guó)壯士群雕廣場(chǎng)和抗戰(zhàn)老兵手印廣場(chǎng)；民俗系列的建川老公館家具陳列館、三寸金蓮文物陳列館；紅色年代系列的新中國(guó)瓷器陳列館、紅色年代生活用品陳列館、紅色年代章鐘陳列館等 25個(gè)大小館舍！ 金桂公館紅色年代生活主題酒店 ： 占地 40余畝，建筑面積近萬(wàn)平方米，位于建川博物館旁，擁有豪華套房 2套、豪華單間 4間、豪華標(biāo)間 29間、普通標(biāo)間 22間、三人間 8間是全國(guó)唯一一家紅色年代主題的三星級(jí)酒店．酒店采用中國(guó)莊園風(fēng)格建筑，因園林內(nèi)遍植千株金桂而得名。黑龍灘南湖生態(tài)旅游城在定位上將結(jié)合成都、眉山的發(fā)展，與城市經(jīng)濟(jì)文化緊密相連，建設(shè)極具地方特色的川西壩子，增加水上、陸地運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，使其成為一個(gè)休閑、度假的勝地。 規(guī)劃功能：項(xiàng)目 由運(yùn)動(dòng)休閑主題公園（包括體育公園、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、極限運(yùn)動(dòng)等）和新市鎮(zhèn)建設(shè)組成，集觀光、度假、居住、休閑運(yùn)動(dòng)于一體。 主題訴求方向：休閑養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)度假風(fēng)景區(qū) 青城山旅游度假區(qū)域 景區(qū)概述 2023年，峨眉山景區(qū)綜合整治全面啟動(dòng)?！八拇笃嬗^”觀景平臺(tái)和 1200米觀景線的改造建設(shè)，有效地保護(hù)了高山草甸，保持了冷杉保護(hù)區(qū)的自然狀況，加大了對(duì)遺產(chǎn)地的保護(hù)力度，是對(duì)世界遺產(chǎn)地大力保護(hù)的環(huán)保工程，使金頂景區(qū)更具歷史性、真實(shí)性和完整性，煥發(fā)出峨眉山旅游的勃勃生機(jī)。景區(qū)內(nèi)富饒的原始森林覆蓋率達(dá) 90%，植物種類(lèi)多達(dá) 3000余種，其中有珍稀樹(shù)種銀杏、香果樹(shù)、珙桐燈，原始桂樹(shù)達(dá) 1000余，十分罕見(jiàn)。 彭山 旅游度假區(qū)域 項(xiàng)目基本情況 “金碧天下”國(guó)際旅游度假中心 規(guī)模： 占地 10000余畝 主要投資者：廣州恒大集團(tuán) 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目位于彭山縣武陽(yáng)鄉(xiāng) （ 原府河鄉(xiāng) ） ， 項(xiàng)目初步擬定開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)展中心 、 旅游 、 高檔房地產(chǎn)等項(xiàng)目 ， 初步定名為 “ 金碧天下 ” ， 該項(xiàng)目規(guī)劃占地 10000余畝 ， 分十年打造集會(huì)議 、商務(wù) 、 休閑 、 居住于一體的精品旅游度假中心 ， 首期用地3000畝 。 規(guī)劃功能：項(xiàng)目由生態(tài)旅游主景區(qū)、花卉主題公園、生態(tài)旅游教育觀光區(qū)、生態(tài)旅游休養(yǎng)居住區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑度假區(qū)（含國(guó)際會(huì)議中心）于一體的現(xiàn)代派房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向。 主題概念方向：生態(tài)旅游教育觀光區(qū) 蒲江旅游度假區(qū)域 項(xiàng)目基本情況 石像湖高爾夫項(xiàng)目 主要投資者：保利集團(tuán) 地理位置：蒲江縣石象湖 規(guī)模 : 項(xiàng)目概述 規(guī)劃定位：以高爾夫主題景取為主，打造經(jīng)典西式建筑風(fēng)格的高檔旅游度假別墅。 建設(shè)周期： 建設(shè)周期約 1015年。 社區(qū) 規(guī)劃功能：項(xiàng)目由生態(tài)旅游主景區(qū)、水上休閑娛樂(lè)主題區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑度假區(qū)組成。 社區(qū) 規(guī)劃功能：項(xiàng)目由高爾夫生態(tài)旅游主景區(qū)、主題特色商業(yè)街區(qū)、原生態(tài)休閑度假區(qū) 主題訴求方向：高爾夫休閑度假景區(qū) 項(xiàng)目基本情況 野生世界改造項(xiàng)目 規(guī)模：面積 4000畝 主要投資者： 成都藍(lán)光集團(tuán) 項(xiàng)目概述 規(guī)劃定位： 成都藍(lán)光集團(tuán)收購(gòu)位于金堂縣的成都野生動(dòng)物園80％以上的股份，進(jìn)行旅游，度假，運(yùn)動(dòng)主題開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地 4000畝，欲申請(qǐng)建設(shè)用地 1000余畝做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主題打造高爾夫球場(chǎng)及高檔別墅社區(qū)。 金堂旅游度假區(qū)域 項(xiàng)目基本情況 四川希望農(nóng)業(yè)博覽園 規(guī)模：面積 2600畝 主要投資者： 華西希望集團(tuán) 項(xiàng)目概述 “四川希望農(nóng)業(yè)博覽園” 是新津縣的一個(gè)四季有花、四季有果，集世界農(nóng)業(yè)花果之精品的生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，是華西希望集團(tuán)投資超億元的重大項(xiàng)目，是促進(jìn)土地向業(yè)主集中，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重大舉措。 新津旅游度假區(qū)域 選擇 ST營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略模型作為 競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié) 以充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，如何規(guī)避市場(chǎng)威脅是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略核心命脈 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1. 項(xiàng)目區(qū)域非常濃郁的歷史文化氛圍并布有文化背景引人的觀光點(diǎn) 2. 區(qū)域內(nèi)需要一個(gè)宏偉項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群 3. 區(qū)域內(nèi)宜人宜居的自然生活資源狀態(tài) 1. 市場(chǎng)旅游度假項(xiàng)目星羅密布競(jìng)爭(zhēng)激烈 2. 項(xiàng)目離主城區(qū)車(chē)程距離頗顯尷尬，不利于留、駐客戶(hù) 3. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已形成著名景點(diǎn)游覽區(qū)會(huì)導(dǎo)致客戶(hù)流失 4. 項(xiàng)目所在區(qū)域知名度待提高 機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. 項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力 2. 安仁已開(kāi)始的旅游文化形象塑造有助項(xiàng)目借勢(shì)打造獨(dú)有個(gè)性 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì) 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 圈層中的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域的客戶(hù)分流 2. 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)分流 3. 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度過(guò)大，對(duì)本項(xiàng)目形象品牌塑造的延緩 4. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)外都存在強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)使項(xiàng)目宣傳推廣面臨強(qiáng)大阻礙 以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性 已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)區(qū)域既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局 總結(jié) 從項(xiàng)目區(qū)域所占資源來(lái)看區(qū)域還不足以形成較有規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，要有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，則在于能否從產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)向產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟(jì)升級(jí)，利用區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、文化等三大優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群、文化集群、旅游集群三位一體的新區(qū)模式，是安仁實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展超越其他市場(chǎng)對(duì)手的重要舉措！ 競(jìng)爭(zhēng)格 局總結(jié) 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)看未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越演越烈，十余個(gè)大中型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及已經(jīng)形成旅游文化的特色景區(qū)勢(shì)必會(huì)對(duì)安仁項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖擊和影響，如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)引導(dǎo)吸引廣大的目標(biāo)客戶(hù)駐留本項(xiàng)目提高市場(chǎng)占有份額是個(gè)非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)． 第二部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景 我們的發(fā)展與阻礙？ 旅游影視城發(fā)展態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目概念定位 盈利模式下的投資規(guī)劃 長(zhǎng)影世紀(jì)城 被譽(yù)為“東方好萊塢”，是目前國(guó)內(nèi)唯一的電影主題娛樂(lè)園。是國(guó)內(nèi)拍攝場(chǎng)景最多、規(guī)模最大、設(shè)施 最全的影視拍攝基地，已經(jīng)有 100多部電影在這里完成 自 2023年 7月 1日起橫店影視城門(mén)票價(jià)格已經(jīng)調(diào)整為： 橫店影視城聯(lián)票價(jià)格 195元調(diào)整為 230元 到 2023年底，入駐橫店影視實(shí)驗(yàn)區(qū)的影視文化企業(yè)達(dá) 218家， 2023年影視制作 投資總額達(dá) 7億元，入?yún)^(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 12億元 投資大、收益期長(zhǎng) 影視城的投資多以?xún)|計(jì)，投資收益期一般在 15到 20年 規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不明顯 過(guò)小的規(guī)模將限制相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)鏈斷裂，從而影響影視單一產(chǎn)業(yè) 專(zhuān)業(yè)度高、涉及范圍廣 影視城以影視拍攝和后期制作為主，需要大量專(zhuān)業(yè)人士的前期介入 受到可替代性產(chǎn)品的沖擊 高科技手段的大量運(yùn)用及成本降低，影視劇的拍攝和制作對(duì)影視城的依賴(lài)將越來(lái)越弱 ？ 發(fā)展困境 近年來(lái)，我國(guó)興起了影視城和主題公園建設(shè)熱潮，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)各類(lèi) 影視城和主題公園共 3000多處。 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型發(fā)展模式適用條件 — 適用于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，需要轉(zhuǎn)移重大產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)多方比較，選擇新城（新區(qū)）進(jìn)行發(fā)展。 利用麥肯錫關(guān)鍵因素分析法分析如下： 48 30 36 合計(jì) 6 產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射小對(duì)該模式影響一般 3 產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射小很 不利于該模式 6 產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射小對(duì)該模式影響一般 產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射 較小 5 行政中心遷出非常對(duì)該模式影響一般 5 行政中心遷出非常對(duì)該模式影響一般 3 行政中心遷出非常不利于該模式 行政中心遷 出 9 該模式需要自然 環(huán)境資源較強(qiáng) 3 該模式對(duì)環(huán)境資 源需求一般 8 該模式較需要環(huán) 境資源 自然環(huán)境優(yōu) 美 10 該模式較需要水 景資源 5 該模式對(duì)水景資 源需求一般 8 該模式較需要水 景資源 水景資源豐 富 10 旅游文化資源對(duì)該模式作用很大 6 旅游文化資源對(duì)該模式作用不大 6 旅游文化資源對(duì)該模式作用不大 特色旅游文 化資源 8 配套較成熟，較 適用該模式 8 配套較成熟，較 適用該模式 5 配套已較成熟，不大適用該模