農(nóng)村房屋買賣合同效力-展示頁
2025-01-09 15:33本頁面
【正文】 及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款18萬元。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)?！ ∮谀诚党墙寄炒遛r(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。同時(shí)對于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個(gè)案例： 1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。 二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析 目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請宅基地。 關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)存在天然的缺陷[1]，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造(包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋)和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第9頁 共9頁 農(nóng)村房屋買賣合同效力 一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán) 談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。現(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問題?！ ≌厥褂脵?quán)是用益物權(quán)的一種，為我國所特有。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)[2]： 農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的?！ ≌厥?
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