【正文】 合同的登記備案申報，并將這種應(yīng)當作“登記備案”的合同轉(zhuǎn)作“預(yù)售登記”管理等問題如何處理，則沒有做出規(guī)定。雖然最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在一定程度上對于及時有效地處理房地產(chǎn)糾紛，發(fā)揮了重要的作用。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場規(guī)范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。對此現(xiàn)狀，我們必須有充分估計和冷靜的預(yù)測。購房者作為群體性訴訟的案件也越來越多。眾多的購房消費者對商品房預(yù)售的法律制度還不甚了解，購賣預(yù)售房的風險意識和依法維權(quán)意識明顯不強，面對商品房預(yù)售開發(fā)商不斷變化的違法、違規(guī)經(jīng)營形式或手段，以及合同出現(xiàn)的問題束手無策，往往處于被動狀態(tài)。最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，就商品房預(yù)售合同的效力及其有關(guān)糾紛處理，也做出了相關(guān)的司法解釋。但是，在建商品房的預(yù)售畢竟不同于商品房現(xiàn)房買賣，政府部門管理不善，房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)經(jīng)營或蓄意詐財、偷工減料、延遲交房或中途倒閉等損害消費者合法權(quán)益現(xiàn)象等大量存在。對購房消費者來說，能以比現(xiàn)房較低的價格買到合適的房屋，也未嘗不是件好事。十多年來，商品房預(yù)售經(jīng)營在整個商品房交易市場中，占有了越來越大的比例和份額?！　∈紫龋覈唐贩款A(yù)售市場發(fā)展到現(xiàn)在，仍處于尚未成熟的初步發(fā)展階段，伴隨著的是商品房預(yù)售市場的初步形成和相應(yīng)法律制度的逐步完善。同時，受到損害極大的還有我們的各級政府及其主管部門是否“依法行政”的執(zhí)法權(quán)威、公信力及政府誠信力的建立。上述案例，僅僅暴露了我國許多城市的房屋預(yù)售經(jīng)營行為及其有關(guān)部門的行政管理監(jiān)督行為，在房地產(chǎn)開發(fā)商、政府主管部門與廣大的購房消費者群體之間存在著的混亂和矛盾的冰山一角。由此，深入分析，還會使我們發(fā)現(xiàn)政府及其主管部門在執(zhí)行有關(guān)商品房預(yù)售法律法規(guī)方面，在完善相關(guān)的監(jiān)督管理制度方面，和在規(guī)范管理方面存在的問題。B公司未調(diào)查了解清楚就盲目地簽訂合同并支付價款，未謹慎注意到政府的處置公告，及時處理與A公司的債權(quán)債務(wù)，也有過錯。政府批準依法處置和拍賣，是政府的事。樓房被處置拍賣是經(jīng)政府批準的，拍賣款項已償還了其他債務(wù)。C公司認為：自己購買的是經(jīng)政府批準依法處置拍賣的、產(chǎn)權(quán)清晰的“半拉子”工程，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，自己又投入巨資續(xù)建完工。　　在這起糾紛中，B公司認為：其與A公司簽訂《房屋預(yù)售合同》后，已支付了全部價款并辦理了“預(yù)售登記”，具有物權(quán)效力。B公司得知該樓已續(xù)建竣工并將上市銷售的消息后，也向當?shù)胤ㄔ浩鹪VA公司和C公司。C公司投入巨資續(xù)建竣工，并報經(jīng)該市規(guī)劃報建部門批準將該大廈改名后，準備上市銷售。隨后，A公司將《房屋預(yù)售合同》在該市的房地產(chǎn)交易管理所辦理了“預(yù)售登記”。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營和管理活動還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止，由此產(chǎn)生的糾紛和訴訟案件屢屢見諸報端。為了配合國家對房地產(chǎn)市場尤其是商品房交易市場的規(guī)范和管理，正確、及時審理商品房買賣合同，包括商品房預(yù)售糾紛案件，最高人民法院還公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。這一點，與商品房買賣合同的現(xiàn)房標的有著本質(zhì)的不同，如果管理不善，極易產(chǎn)生 “炒樓花”等損害購房者合法權(quán)益等問題，擾亂正常的房地產(chǎn)交易管理秩序。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第12頁 共12頁一、問題的提起 　　商品房預(yù)售是商品房買賣的一種新的交易形式，商品房預(yù)售合同也是商品房買賣合同的一種特殊銷售形式。商品房預(yù)售的特殊性，在于其標的是正在建設(shè)且尚未竣工，不能即時移交及辦理房屋所有權(quán)登記的商品房。為了加強對商品房預(yù)售經(jīng)營活動的規(guī)范和依法管理，全國人大常委會公布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，國務(wù)院發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，國家建設(shè)部也發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》等，初步確立了我國的商品房預(yù)售法律制度。　　自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實施近十年來，我國的商品房預(yù)售市場開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道?！　∮羞@樣一個比較典型的案例：1999年在南方某市，開發(fā)建設(shè)一大廈項目的A公司與B公司簽訂了一份預(yù)售該大廈三層房屋的《房屋預(yù)售合同》。后因該項工程系早自1996年就長期停建的“半拉子”工程，該市有關(guān)部門報請市政府批準，依照有關(guān)處置積壓房地產(chǎn)的法律法規(guī)的規(guī)定，代為處置并拍賣給第三人C公司。但是，該市房產(chǎn)管理部門以該大廈原有的《房屋預(yù)售合同》的 “預(yù)售登記”尚未撤銷為由，拒絕為C公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。認為其與A 公司簽訂的《房屋預(yù)售合同》已辦理了“預(yù)售登記”，請求法院判決確認B公司對該竣工樓房的三層房屋享有所有權(quán)。請求法院判決確認其對該竣工樓房的三層房屋享有所有權(quán)。如果無償?shù)亟oB公司，豈不是很冤？政府處置拍賣的“半拉子”工程，為什么政府下屬的房地產(chǎn)主管部門卻不認帳？A公司則認為：預(yù)售房屋是政府批準的，預(yù)售合同也是在政府的房地產(chǎn)部門“登記備案” 的。而政府的房地產(chǎn)管理部門則認為：《房屋預(yù)售合同》在房地產(chǎn)交易管理所辦理“預(yù)售登記”就是合法的登記，我們長期都是這樣做的?！　≡谶@個案例中，A公司將早已停工三年的“半拉子”工程當做在建房屋預(yù)售，且在政府決定處置時未告知B公司，并在處理拍賣款項未通知B公司參加分配，在主觀上具有欺騙的故意。而地方政府及其房地產(chǎn)管理部門在這個案例中的做法，則暴露出更深層次的行政職能及其監(jiān)督管理問題。如加強對房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放預(yù)售許可證的監(jiān)督和管理，加強對預(yù)售合同登記的規(guī)范管理，加強政府與主管職能部門依法行政的統(tǒng)一性等。但是，在這三者中，受到損害最大、最直接的是廣大的購房消費者，尤其是工薪階層，他們是全國商品房消費需求最大，也是最具單個弱勢的社會群體?！　《?、問題的存在　　針對目前商品房開發(fā)企業(yè)的預(yù)售經(jīng)營活動、政府主管部門的監(jiān)督管理工作及商品房預(yù)售法律制度中存在的問題，筆者做了一些調(diào)查研究和分析，現(xiàn)提出來以供商榷。從上個世紀九十年代開始，隨著我國國有土地有償使用制度和城鎮(zhèn)住房商品化制度的推行，房屋預(yù)售作為商品房買賣合同的一種新的、特殊銷售形式，在最早實行改革開放政策的經(jīng)濟特區(qū)和沿海城市出現(xiàn)，并逐步擴展到全國其他地區(qū)。商品房預(yù)售的經(jīng)營方式對于搞活房地產(chǎn)經(jīng)營，廣泛籌集建設(shè)資金，活躍房地產(chǎn)市場，促進商品房消費和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。從我國房地產(chǎn)開發(fā)市場和商品房銷售市場的發(fā)展狀況來看，商品房預(yù)售經(jīng)營的方式還會穩(wěn)步發(fā)展，至少在今后相當長的一個時期內(nèi)存在。為此，我國相繼公布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)和規(guī)章，對什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售的條件，商品房預(yù)售合同的登記備案制度，商品房預(yù)售所得款項的專款專用制度，預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓等，都做了比較明確和具體的規(guī)定。但是，