【正文】 調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。 4．建安工程費。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。 前期工程費主要包括： (1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。 (1)土地征用費。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 (一)開發(fā)成本 共有八項： 1．土地使用權出讓金。 房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。：；:；：房地產(chǎn)開發(fā)公司會計管理第一講 房地產(chǎn)開發(fā)管理會計的特點 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。進行的主要業(yè)務有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 4．代建工程的開發(fā)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。 企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。 所謂復雜性包括兩個方面： (1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 5．經(jīng)營風險大。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者。 2．土地征用及拆遷安置補償費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。 3．前期工程費。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。 它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。 7．不可預見費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。 1．管理費用。 2．銷售費用。主要包括以下三項： (