【正文】 寮灣最終建成國際知名的一流旅游度假勝地? 經(jīng)過初期開發(fā)，使巽寮灣成為金融街新的盈利增長點通過對資源、市場等要素的整合，以高品位的規(guī)劃和高質(zhì)量設(shè)計來打造一個符合度假旅游的一流海濱旅游區(qū)，通過開發(fā)旅游來達(dá)到優(yōu)化環(huán)境，提高周邊土地價值，并在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)出符合市場需求的地產(chǎn)項目，從而把資源價值轉(zhuǎn)化為土地價值，把土地價值轉(zhuǎn)化為資金優(yōu)勢，使開發(fā)商在開發(fā)旅游項目的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了開發(fā)商對土地價值終值價值的實現(xiàn)。11 / 174? 區(qū)位優(yōu)勢：珠三角是全國旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，在廣州、深圳的帶動輻射下，珠海、惠州等旅游城市也紛紛崛起，共同構(gòu)建成珠三角旅游城市帶，該區(qū)域是目前我國最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域。而巽寮灣旅游度假區(qū)擁有良好的區(qū)位條件與濱海資源，開發(fā)成國際一流的海濱旅游度假區(qū)既順應(yīng)了旅游業(yè)宏觀背景，又符合市場需求，市場開發(fā)的潛力巨大。廣東省政府把發(fā)展度假旅游特別是生態(tài)型的海濱度假旅游作為“十五”發(fā)展重點方向之一，惠州市政府“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，將惠州發(fā)展為粵港澳地區(qū)的綜合旅游基地、珠三角人口稠密區(qū)的綠色生態(tài)休閑基地、內(nèi)陸省份旅游者進(jìn)入中國南大門的旅游目的地之一。9 / 174? 技術(shù)可行：按照國際灣濱海旅游度假區(qū)項目案例，本項目技術(shù)上可行，方案立足長遠(yuǎn)發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，整體空間布局以土地的資源稟賦為出發(fā)點，并進(jìn)行人性化考慮；嚴(yán)格保護(hù)自然環(huán)境，控制構(gòu)筑物的比例，減輕人工開發(fā)對環(huán)境的影響； ? 文化可行：巽寮擁有客家文化、漁農(nóng)文化、廣府文化等多種文化淵源，在此基礎(chǔ)上可充分挖掘，適當(dāng)使用，能夠打造人與自然和諧共生的文化產(chǎn)品。目前該地區(qū)同類產(chǎn)品缺乏精品，素質(zhì)一般，存在市場缺口。? 區(qū)位可行：地理位置優(yōu)越，廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，適合開發(fā)濱海旅游度假區(qū)項目。開發(fā)規(guī)模 平方公里，具體規(guī)模以項目范圍紅線圖為準(zhǔn)資源品級巽寮灣擁有得天獨厚的濱海旅游資源，是廣東省唯一的濱海旅游資源處女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著稱，海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量均為國家一級（類）標(biāo)準(zhǔn)。北緯 22176。 項目研究的范圍1）市場分析與規(guī)模預(yù)測2）旅游資源條件分析基 本 情 況項目名稱 惠州市巽寮旅游度假區(qū)項目前期咨詢委托方 金融街惠州置業(yè)有限公司地理位置 廣東省惠州市惠東縣巽寮鎮(zhèn) 東經(jīng) 114176。3）國家和擬建地區(qū) 的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。巽寮旅游度假區(qū)項目前期咨詢可行性研究報告2 / 174深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司3 / 174目 錄第一篇 項目總論 ____________________________________________________________________________________________________7 基本情況 ______________________________________________________________________________________________________7 研究工作依據(jù) __________________________________________________________________________________________________7 項目研究的范圍 ________________________________________________________________________________________________7 項目投資回報 __________________________________________________________________________________________________8 可行性研究初步結(jié)論 ____________________________________________________________________________________________8第二篇項目背景及發(fā)展概況 __________________________________________________________________________________________10 政府發(fā)展規(guī)劃概述 _____________________________________________________________________________________________10 項目發(fā)起緣由 _________________________________________________________________________________________________10 對項目建設(shè)的初步想法 _________________________________________________________________________________________11 項目前期成果 _________________________________________________________________________________________________11第三篇相關(guān)市場調(diào)研 ________________________________________________________________________________________________134 / 174 需求市場調(diào)查 _________________________________________________________________________________________________13 供給市場調(diào)查 _________________________________________________________________________________________________30 市場規(guī)模預(yù)測 _________________________________________________________________________________________________41 產(chǎn)業(yè)定位研究 _________________________________________________________________________________________________48第四篇資源條件分析 ________________________________________________________________________________________________52 區(qū)位交通條件 _________________________________________________________________________________________________52 氣候條件 _____________________________________________________________________________________________________54 旅游資源現(xiàn)狀 _________________________________________________________________________________________________56 旅游資源評估 _________________________________________________________________________________________________65 海濱資源評估 _________________________________________________________________________________________________71 分區(qū)開發(fā)條件分析 _____________________________________________________________________________________________73第五篇項目總體概念規(guī)劃 ____________________________________________________________________________________________75 規(guī)劃設(shè)計說明 _________________________________________________________________________________________________75 功能結(jié)構(gòu)圖 ___________________________________________________________________________________________________775 / 174 概念設(shè)計圖 ___________________________________________________________________________________________________79 分區(qū)概念規(guī)劃圖 _______________________________________________________________________________________________81 分區(qū)說明 _____________________________________________________________________________________________________89 交通規(guī)劃 ____________________________________________________________________________________________________121第六篇環(huán)境保護(hù)措施 _______________________________________________________________________________________________131 環(huán)境保護(hù)原則 ________________________________________________________________________________________________131 生態(tài)環(huán)境保護(hù) ________________________________________________________________________________________________135 環(huán)境保護(hù)其它方面 ____________________________________________________________________________________________138第七篇項目總體進(jìn)度安排 ___________________________________________________________________________________________141 關(guān)于本項目的開發(fā)模式： ______________________________________________________________________________________141 關(guān)于本項目總體進(jìn)度計劃： ____________________________________________________________________________________153 開發(fā)次序方案三 ____________________________________________________________________________________________170 投資估算與資金籌措 __________________________________________________________________________________________1756 / 1747 / 174第一篇 項目總論 基本情況 研究工作依據(jù)1）項目主管部門對 項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件。 2）可行性研究開始 前已經(jīng)形成的工作成果及文件。4）根據(jù)項目需要進(jìn) 行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。4839。4039?？尚行匝芯繄?zhí)行單位 深圳度假灣企業(yè)策劃有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司8 / 1743）總體規(guī)劃4）環(huán)境保護(hù)措施分析5）企業(yè)組織與勞動定員6）項目實施計劃7）投資估算與資金籌措8）財務(wù)評價9）項目的社會效益和生態(tài)效益分析 項目投資回報經(jīng)綜合分析研究，確定本項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：方案一 方案二 方案三IRR ％ ％ %投資總額 208 億元 201 億元 211 億元 可行性研究初步結(jié)論? 政策可行：該項目是國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，加快開發(fā)可盡早形成惠州市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，亦契合惠州市“旅游興市”的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。? 市場可行：廣東海濱旅游資源豐富，氣候溫暖，海濱度假地成為人們度假的首選地。? 效益可行：本項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益均較佳。10 / 174第二篇項目背景及發(fā)展概況 政府發(fā)展規(guī)劃概述政府對旅游業(yè)的大力支持與市場需求的強勁為本項目的發(fā)展提供了契機,隨著旅游業(yè)持續(xù)的發(fā)展，政府根據(jù)行業(yè)發(fā)展的實際水平與趨勢制定了許多相關(guān)政策來促進(jìn)旅游項目的開