商業(yè)項目銷售推廣執(zhí)行報告-展示頁
2024-08-18 10:45本頁面
【正文】 大商家的進駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標準；178。 屬于較沖動型買家，容易受現(xiàn)場氣氛和朋友的影響；178。 有思想、有見地，投資欲望較強；178。 較年輕，年齡段主要集中在25—45歲之間；178。 大多數(shù)會選擇輕松的付款方式；4）布吉地區(qū)的政府公務員此部分投資者主要集中在各區(qū)或鎮(zhèn)中心附近，屬于布吉地區(qū)文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：178。 非?？粗赝顿Y物業(yè)的升值潛力；178。 做事周密、嚴謹，分析能力強，有一定風險意識，投資較理性；178。 文化素質(zhì)較高；178。 經(jīng)濟能力較強，收入較穩(wěn)定；178。 大部分資金都在固定資產(chǎn)上，流動資金不多；178。 對投資回報要求較高；178。 對知名的品牌經(jīng)營商較認同；178。 工作非常繁忙，閑暇時間不多；178。 首先考慮投資物業(yè)的總價，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等；2） 布吉的私營業(yè)主 布吉地區(qū)的經(jīng)濟格局是以工業(yè)為主導的外向型經(jīng)濟。 一般自己不經(jīng)營，故對投資保障要求較高；178。 對品牌經(jīng)營商的認知度非常高，如布吉中心廣場引進了新一佳后，成功地吸引了大量布吉本地居民前來投資；178。 對投資的可行性的綜合判斷往往較模糊，有購買的沖動；178。 大部分已組成家庭，并有了下一代；178。 對龍崗，特別是布吉非常熟悉；178。C、老客戶界定：由發(fā)展商主管經(jīng)理與代理商現(xiàn)場經(jīng)理雙方簽字確認。老客戶按額度現(xiàn)金獎勵，新客戶則在首期款中扣除。B、一次性付款：表格價93折。說明二：如使用5成10年按揭則首付款過高，需通過一次性返租4年*8%來降低投資門檻。（具體回購算法請參考附件：財務量化測算與分析）C、銀行按揭：6成10年按揭。說明一：%，建議由發(fā)展商承付。說明四：碧湖港澳城、龍崗電子世界采用分季度返款策略導致投資門檻過高而嚴重影響銷售。說明三：集銀皮革廣場基本采用各付一半租賃稅費的策略。說明二：%，%。二、付款方式策略：基本付款方式策略：A、返租回報及年限：10年返租，每年8%，一次性返租3年*8%。E、區(qū)內(nèi)價值低鋪位 死角、柱大、有轉換梁、不臨主要內(nèi)街、配電房旁等鋪位為價值低鋪位。C、區(qū)內(nèi)單價差區(qū)內(nèi)鋪位差價在15%以內(nèi)。鋪位區(qū)間（詳見附件）A、總價區(qū)間B、面積區(qū)間鋪位定價原則：A、首先確定樓層均價 二樓的均價是一樓均價的6065%，街鋪均價比一樓內(nèi)街均價高40005000元/平方米。B、一層主流鋪位為1015平方米；二層主流鋪位為510平方米。說明二：本項目價格定位與同類項目對比因素主要依據(jù)以下七點：商業(yè)成熟度、交通可達性、購物環(huán)境、硬件設施、停車便利性、聚核效應、發(fā)展前景。* 同類項目的價格：同類項目或競爭性商業(yè)項目的價格水平、項目質(zhì)素等。第二部分 銷售策略一、價格策略銷售均價： A、街鋪18000元/平方米；B、一樓內(nèi)鋪14000元/平方米；C、二樓8000元/平方米。 尤其是在重點做好對布吉乃至布吉東的發(fā)展?jié)摿π麄骰A上，精細打造內(nèi)鋪產(chǎn)品與相應銷售策略，做好投資者市場細分工作，深入挖掘細分市場潛力，在推廣上強調(diào)形成高開覆蓋并階段性密集宣傳形成局部優(yōu)勢，以有效消化內(nèi)鋪難鋪。同時基于本項目的地理位置與基本概況,基于布吉經(jīng)濟的快速發(fā)展與人口的快速增長，本項目周邊有超過布吉新型花園小區(qū)的1/4之多，給本項目的銷售創(chuàng)造了良好的平臺。而隨著深惠公路的拓寬、未來的輕軌（地鐵）及深圳的整體城市化進程，將緩解布吉嚴重的交通堵塞問題。但鑒于本項目街鋪量小同時又有整體商業(yè)體量支撐，所以不屬于項目難點。布吉范圍內(nèi)有信義假日名城三期街鋪出爐，在商圈不利的情況以每平方米16000萬的超低價獲得佳績；而京南路商業(yè)街在滿街混亂的狀況下憑95%的實用率賣得每平方米22000元的價位。本次報告的主要內(nèi)容一覽：一、銷售形勢基本分析與重點突破二、價格策略與付款方式策略三、投資者細分與分析四、銷售整合推廣細化方案五、內(nèi)部認購細化方案六、重點營銷活動七、雙樓書策略八、項目整體包裝策略九、廣告總體策略與廣告投放規(guī)劃 目 錄第一部分 銷售前期分析P4第二部分 銷售策略P5第三部分 投資者分析P8第四部分 銷售整合推廣策略P11第五部分 內(nèi)部認購方案P15第六部分 營銷活動P18第七部分 雙樓書策略P20第八部分 中翠路包裝策略P22第九部分 廣告策略P22第一部分 銷售前期分析一、銷售形勢分析 2004年深圳商鋪市場整體無熱點。推廣主線1：布吉發(fā)展—布吉東潛力—東大街—返租與回購保障—發(fā)展商實力。謹呈：佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司桂芳園6期商業(yè)項目的銷售推廣執(zhí)行報告美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構2004年7月7日報告說明 本次執(zhí)行報告是在之前提交的項目核心要點方案、項目核心要點二次修訂案基礎上的進一步深化。已經(jīng)確定的主要事宜：項目名稱：布吉東大街項目價值點：布吉東高成長潛力、商業(yè)步行街、多主題街區(qū)、歐洲風情、重點日期：、六大賣點：布吉的強勁發(fā)展、布吉東高成長潛力、商業(yè)街、返租與回購模式、多主題街區(qū)、歐洲風情。主要投資群：教育投資、財富管道或38歲退休、年輕女性、家庭新投資等。南山現(xiàn)代城、龍崗碧湖港澳城、龍崗電子世界等均因為鋪位受限或銷售策略失當而導致銷售不暢；東方國際茶都借專業(yè)市場之利來勢兇猛但按揭受限銷售不佳；南山海典數(shù)碼城銷售良好卻只100余間鋪位未造成太多市場影響。該布吉街鋪的銷售對本項目的街鋪銷售價格帶來一定混亂影響。而本項目一樓內(nèi)鋪相比二樓價高，但優(yōu)勢不是特別明顯，所以一樓內(nèi)鋪是本項目的主攻難點鋪位。將給布吉商業(yè)帶來新的機會。二、銷售突破口針對今年下半年深圳關內(nèi)暫無強勢商鋪樓盤推出，而布吉將有部分如峰之畔街鋪推出；所以重點是以本項目的內(nèi)鋪為核心掀起下半年深圳低總價商鋪的投資高潮，成為階段性投資焦點。同時，針對布吉地區(qū)市場特點，通過大手筆的時尚的商業(yè)街包裝，通過將6期商業(yè)與7期商業(yè)的關聯(lián)化整合來提升投資者對商業(yè)經(jīng)營的信心，通過較低成本的方式有效利用本地人情網(wǎng)絡與強勢覆蓋本地市場，將不僅有效啟動布吉投資群的追捧，更能為未來的商業(yè)經(jīng)營打下良好的基礎。預計銷售總值：27410萬元RMB說明一：本項目的價格定位從以下三個方面考慮：* 項目自身的地理位置。* 市場的需求：目標客戶對項目所在片區(qū)的可承受單價限度（市場認可價格）。說明三：參考項目及定價依據(jù)（詳見附件）信義假日名城三期：街鋪16000元/平方米龍崗龍興國際：一樓內(nèi)鋪均價15000元/平方米橫崗文體中心：二樓均價6000元/平方米鋪位分割：A、鋪位總數(shù)：1
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