【正文】 大面積的地下車位，大幅度的提高了相關(guān)成本。 開發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 （%） 利潤(rùn)總額 　　扣減：所得稅 凈利潤(rùn) 投資毛利率%銷售凈利率%（4）花園洋房252。 開發(fā)收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額疊拼 100% 合計(jì) 8550　 結(jié)論：要實(shí)現(xiàn)和別墅相同的盈利水平，疊拼方案需要實(shí)現(xiàn)全面積口徑8550元/平米的均價(jià)水平。 開發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 （%） 利潤(rùn)總額 　　扣減：所得稅 凈利潤(rùn) 投資毛利率%銷售凈利率%（3）疊拼252。 開發(fā)成本序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積(m2)或投影面積（m2）單方造價(jià)（元/建筑m2）備注一開發(fā)成本　　　　1地價(jià)款 　2拆遷費(fèi) 　3前期工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi) 　6建筑安裝工程費(fèi) 　聯(lián)排 　地下面積 　　　　　　　　　　　7配套設(shè)施費(fèi) 　8開發(fā)間接費(fèi)用 　9預(yù)備費(fèi) 　基本預(yù)備費(fèi)3％ 3%38項(xiàng)的3%　開發(fā)成本合計(jì)(1～9） 　二開發(fā)費(fèi)用　　　　10企業(yè)管理費(fèi) %%11財(cái)務(wù)費(fèi)用 0　12銷售費(fèi) 2%銷售額的2%13物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 0　　開發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13） 　三開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用（1~13項(xiàng)合計(jì)） 　252。 開發(fā)收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額獨(dú)棟別墅 12000100% 合計(jì) 12000　 注：別墅計(jì)價(jià)為全面積口徑252。1. 各物業(yè)類型產(chǎn)品設(shè)定指標(biāo)　地上層數(shù)地下層數(shù)可實(shí)現(xiàn)容積率獨(dú)棟別墅21聯(lián)排31疊拼41花園洋房61小高層812. 各物業(yè)類型開發(fā)模式預(yù)判（1）獨(dú)棟別墅252。在項(xiàng)目容積率的分析工作中，采用與別墅實(shí)現(xiàn)同樣盈利水平的情況下，其他物業(yè)形態(tài)需要實(shí)現(xiàn)的價(jià)格水平，與成都其他相近版塊同物業(yè)形態(tài)的已實(shí)現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行橫向比對(duì)，判斷其他形態(tài)的開發(fā)可實(shí)現(xiàn)度。通過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)估的方式，確定不同物業(yè)的在本案特定條件下的盈利能力，最為重要的指標(biāo)為各物業(yè)的稅前盈利率。隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告隆鑫地產(chǎn)成都楊柳河別墅項(xiàng)目定位策劃報(bào)告目錄第一部分 開發(fā)方向研究篇一、 宏觀市場(chǎng)形勢(shì)分析1. 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)格局及發(fā)展形勢(shì)2. 新津在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位3. 別墅相關(guān)政策解讀二、 成都別墅市場(chǎng)格局分析1. 成都別墅市場(chǎng)發(fā)展與演變2. 目前別墅市場(chǎng)版塊劃分3. 各版塊特征簡(jiǎn)述4. 各物業(yè)形態(tài)銷售價(jià)格分析三、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析1. 地塊用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析工作模型2. 各物業(yè)類型產(chǎn)品設(shè)定指標(biāo)3. 項(xiàng)目容積率研究初步結(jié)論4. 本案開發(fā)模式和形態(tài)研究5. 開發(fā)方向和產(chǎn)品組合模式研究結(jié)論第二部分 開發(fā)方向論證篇四、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究1. 競(jìng)爭(zhēng)版塊分析2. 典型項(xiàng)目分析3. 別墅客戶需求特征分析 五、項(xiàng)目資源條件評(píng)估地塊位置交通條件景觀資源周邊配套人文環(huán)境地塊發(fā)展?jié)摿α?、?xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)論證1. 隆鑫品牌解讀2. 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)第三部分 項(xiàng)目定位篇七、項(xiàng)目發(fā)展核心課題及核心市場(chǎng)策略1. 項(xiàng)目SWOT分析2. 項(xiàng)目定位核心課題3. 項(xiàng)目定位核心主張八、項(xiàng)目定位1. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位2. 目標(biāo)客戶群定位3. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃和運(yùn)作策略篇九、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)發(fā)展方向建議1. 地塊指標(biāo)及用地條件綜述2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)專題3. 戶型設(shè)計(jì)專題4. 建筑形態(tài)及風(fēng)格設(shè)計(jì)專題5. 景觀設(shè)計(jì)專題 6. 配套和商業(yè)專題7. 設(shè)備設(shè)施建議8. 物業(yè)管理專題十、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作策略1. 整體分期開發(fā)建議2. 項(xiàng)目首期開發(fā)建議3. 項(xiàng)目啟動(dòng)策略4. 啟動(dòng)區(qū)打造建議5. 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及策略十一、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算1. 項(xiàng)目開發(fā)成本估算2. 項(xiàng)目銷售進(jìn)程和銷售收入3. 資金流量分析4. 盈利性分析5. 不確定性分析6. 結(jié)論和啟示第五部分 品牌建設(shè)篇十二、隆鑫企業(yè)和項(xiàng)目品牌建設(shè)專題附件 業(yè)內(nèi)訪談 三、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析（一）地塊用地經(jīng)濟(jì)性和開發(fā)模式分析工作模型在項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的建筑形態(tài)中，進(jìn)行各物業(yè)形態(tài)的開發(fā)回報(bào)分析聯(lián)排物業(yè)開發(fā)成本和銷售收入預(yù)判各開發(fā)模式下的銷售收入及投資回報(bào)率對(duì)項(xiàng)目組合的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行先后排序，得出本案的傾向性物業(yè)形態(tài)結(jié)合用地資源分析成果項(xiàng)目各類型的開發(fā)模式下總投入成本和土地單畝投入成本綜合考慮已取得土地和待取得的500余畝土地、尋求開發(fā)的最佳平衡點(diǎn)，選定項(xiàng)目開發(fā)模式和方向疊拼物業(yè)花園洋房小高層物業(yè)獨(dú)棟物業(yè)我們分別選取了在項(xiàng)目用地可選擇的物業(yè)形態(tài)下，可能實(shí)現(xiàn)的容積率，分別為別墅（）、聯(lián)排（）、疊拼（）、花園洋房（）、小高層（），分別進(jìn)行了單一物業(yè)的假設(shè)開發(fā)模式的分析。確定在本案的土地成本、當(dāng)前的建設(shè)成本和市場(chǎng)條件下，假定進(jìn)行開發(fā)的情況（針對(duì)已取得242畝土地）。由于本案腹地的市場(chǎng)在售物業(yè)形態(tài)大多僅為獨(dú)棟別墅，較為單一，其他物業(yè)形態(tài)的市場(chǎng)可參照判斷價(jià)格存在較大的不確定性。通過(guò)項(xiàng)目的綜合收益價(jià)值為核心的控制指標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)域開發(fā)價(jià)值最大化、項(xiàng)目開發(fā)收益最大為原則，確定項(xiàng)目的開發(fā)模式和方向。 開發(fā)成本序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積(m2)或投影面積（m2）單方造價(jià)（元/建筑m2）備注一開發(fā)成本　　　　1地價(jià)款 　2拆遷費(fèi) 　3前期工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi) 　6建筑安裝工程費(fèi) 　別墅 　地下面積 　　　　　　　　　　　7配套設(shè)施費(fèi) 　8開發(fā)間接費(fèi)用 　9預(yù)備費(fèi) 　基本預(yù)備費(fèi)3％ 3%38項(xiàng)的3%　開發(fā)成本合計(jì)(1～9） 　二開發(fā)費(fèi)用　　　　10企業(yè)管理費(fèi) %%11財(cái)務(wù)費(fèi)用 0　12銷售費(fèi) 2%銷售額的2%13物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 0　　開發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13） 　三開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用（1~13項(xiàng)合計(jì)） 　252。 開發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 （%） 利潤(rùn)總額 　　扣減：所得稅 凈利潤(rùn) 投資毛利率%銷售凈利率%（2）聯(lián)排252。 開發(fā)收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額聯(lián)排 100% 合計(jì) 9500　 結(jié)論：要實(shí)現(xiàn)和別墅相同的盈利水平，聯(lián)排方案需要實(shí)現(xiàn)全面積口徑9500元/平米的均價(jià)水平252。 開發(fā)成本序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積(m2)或投影面積（m2）單方造價(jià)（元/建筑m2）備注一開發(fā)成本　　　　1地價(jià)款 　2拆遷費(fèi) 　3前期工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi) 　6建筑安裝工程費(fèi) 　疊拼 　地下面積 　　　　　　　　　　　7配套設(shè)施費(fèi) 　8開發(fā)間接費(fèi)用 　9預(yù)備費(fèi) 　基本預(yù)備費(fèi)3％ 3%38項(xiàng)的3%　開發(fā)成本合計(jì)(1～9） 　二開發(fā)費(fèi)用　　　　10企業(yè)管理費(fèi) %%11財(cái)務(wù)費(fèi)用 0　12銷售費(fèi) 2%銷售額的2%13物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 0　　開發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13） 　三開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用（1~13項(xiàng)合計(jì)） 　252。252。 開發(fā)成本序號(hào)工程或費(fèi)用名稱預(yù)算造價(jià)（萬(wàn)元）建筑面積(m2)或投影面積（m2）單方造價(jià)（元/建筑m2）備注一開發(fā)成本　　　　1地價(jià)款 　2拆遷費(fèi) 　3前期工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　5園林環(huán)境設(shè)施費(fèi) 　6建筑安裝工程費(fèi) 　花園洋房 　地下面積 　　　　　　　　　　　7配套設(shè)施費(fèi) 　8開發(fā)間接費(fèi)用 　9預(yù)備費(fèi) 　基本預(yù)備費(fèi)3％ 3%38項(xiàng)的3%　開發(fā)成本合計(jì)(1～9） 　二開發(fā)費(fèi)用　　　　10企業(yè)管理費(fèi) %%11財(cái)務(wù)費(fèi)用 0　12銷售費(fèi) 2%銷售額的2%13物業(yè)啟動(dòng)費(fèi) 0　　開發(fā)費(fèi)用合計(jì)(10～13） 　三開發(fā)成本＋開發(fā)費(fèi)用（1~13項(xiàng)合計(jì)） 　252。要實(shí)現(xiàn)和別墅相同的盈利水平，花園洋房方案需要實(shí)現(xiàn)全面積口徑10450元/平米的均價(jià)水平。 開發(fā)盈利狀況主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 （%） 利潤(rùn)總額 　　扣減：所得稅 凈利潤(rùn) 投資毛利率%銷售凈利率%（5）小高層252。 開發(fā)收入物業(yè)類型地上建筑面積銷售面積預(yù)期價(jià)格銷售率銷售額小高層 100% 合計(jì) 9800　 結(jié)論：與花園洋房開發(fā)模式相同，小高層在容積率提高、攤薄土地成本的同時(shí)，需要配置較大面積的地下車位，大幅度的提高了相關(guān)成本。252。結(jié)合前述的市場(chǎng)研究成果，清晰的表明，達(dá)到相同的盈利水平的情況下，小高層、花園洋房的銷售價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)可承受的價(jià)格水平，可在項(xiàng)目的發(fā)展方向中，首先給予排除；聯(lián)排和疊拼的物業(yè)形態(tài)，需要實(shí)現(xiàn)的分別是全面積口徑9500元/平米和8550元/平米，參考周邊部分獨(dú)棟別墅最低售價(jià)為900010000元/平米，聯(lián)排和疊拼的價(jià)格實(shí)現(xiàn)難度也極大，為相對(duì)中性偏不利的開發(fā)方向；相較而言，獨(dú)棟別墅在前述的市場(chǎng)評(píng)估中，實(shí)現(xiàn)12000元/平米銷售均價(jià)為切實(shí)可行的開發(fā)方向。市場(chǎng)的判斷已明晰表示，保持項(xiàng)目為獨(dú)棟的建筑形態(tài)，是客戶認(rèn)知項(xiàng)目檔次和價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)形態(tài)研究中。我們結(jié)合既往的別墅產(chǎn)品研究成果，采取用北京納帕溪谷二期的組院式獨(dú)棟別墅來(lái)進(jìn)行土地用地潛力研究。整個(gè)組團(tuán)所占的空間既緊湊又相互獨(dú)立，每一寸土地均得到最大限度的利用。別墅之間，利用綠色植物自然隔離。組院式獨(dú)棟別墅提倡庭院不僅能夠“聚攏溫馨、開合有度”，而且能實(shí)現(xiàn)適宜的鄰里距離。n 該地塊規(guī)劃建筑面積：25616平米n 該地塊用地面積：48927平米n 容積率：由此可見(jiàn)，在相對(duì)極端的情況下，組院的別墅規(guī)劃模式可以在獨(dú)棟形態(tài)下，.5. 開發(fā)方向和產(chǎn)品組合模式研究結(jié)論根據(jù)前述的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)和設(shè)計(jì)初步研究工作，中短期判斷，一期的產(chǎn)品應(yīng)為獨(dú)棟別墅物業(yè)，容積率方面，雖然小組院的規(guī)劃方式能夠?qū)崿F(xiàn)更高的容積率指標(biāo)，但出于規(guī)劃方式和戶型的限制，對(duì)產(chǎn)品的綜合檔次和品質(zhì)有一定的影響，綜合考慮。第二部分 開發(fā)方向論證篇四、獨(dú)棟別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究獨(dú)棟別墅市場(chǎng)產(chǎn)品分析 1）、綜合分析 作為別墅中的精品