【正文】 030%二居11057540%三居16028820% 四居190 復(fù)式200以上 （八） 、配套設(shè)施：有三個(gè)底商三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：4862/M25300/M2（二）、主力總價(jià)范圍：583000戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)一居805300 374560 二居110583000三居160 848000四居190 1007000其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：車位費(fèi)：地上200250/月（租） 地下450/月（租）供暖費(fèi)：19元/ M2四、媒體分析 北京青年報(bào)五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領(lǐng)，年齡30歲左右。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目園林建筑采用意大利風(fēng)格，園內(nèi)有多種稀有植被，有中央水景，周圍是住宅區(qū)。 建筑形態(tài)：（1）塔樓7棟，每棟20層。二、 產(chǎn)品分析 建筑規(guī)模：，分二期開(kāi)發(fā)完成，目前開(kāi)發(fā)二期。是望京地塊唯一的經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目。 建筑形態(tài)：（1）塔樓2棟，板樓1棟，每幢25層。一、 產(chǎn)品分析 建筑規(guī)模：，分一期開(kāi)發(fā)完成，目前開(kāi)發(fā)一期。有些戶型設(shè)計(jì)不太合理與名校月壇合辦月壇分校5000m2星級(jí)會(huì)所，高檔八、銷售分析　?。ㄒ唬┦蹣翘幰龑?dǎo)分析 路旗：無(wú) 路牌：無(wú)（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚（三）銷售道具：兩個(gè)沙盤(pán)、三組談判桌椅，前臺(tái)能坐兩人（七）飄Home本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南部，位于酒仙橋?qū)⑴_(tái)路口。售樓處，純玻璃，采光好售樓處狹小，60平方米售樓處前有噴泉，被小河環(huán)繞，走木橋，意境美售樓處及項(xiàng)目均沒(méi)有引導(dǎo)，路牌、路旗知名度高，多次被評(píng)為十大明星樓盤(pán)。（二） 開(kāi)盤(pán)及入住 開(kāi)盤(pán)：2000年7月 入?。?003年10月（三） 建筑形態(tài) 11棟板樓，2棟塔樓，售三棟，11 板樓精裝，塔樓毛坯（四） 外立面　 一層面磚，二層以上灰色涂料（五） 戶型配比 戶 型 面　　積 套　　數(shù) 比　　例 ２　居10124102060% ３　居1719534020% ４　居19617010% 躍　層166~43817010%（六） 配套設(shè)施 會(huì)所：游泳池、臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫、保齡球、桑拿、健身房、多功能廳、咖啡屋 教育配套：日壇中學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園 商業(yè)配套：超市、美容美發(fā)、洗衣店 周邊配套：酒仙橋一小、中學(xué)，華潤(rùn)超市、京客隆，郵局，酒仙橋醫(yī)院、和睦佳醫(yī)院，工行、農(nóng)行（七） 車位比例： 1：（八） 容積率： （九） 綠地率： 35%（十） 使用率：85%（板），74%（塔）三、 價(jià)格分析 單價(jià)范圍：54308580（元/平方米） 均價(jià)：6500（元/平方米） 總價(jià)范圍：5864403758040（元） 主力總價(jià)： 戶型總價(jià)（元）2居702000806003居1157001267500四、 客源分析國(guó)貿(mào)、CBD、西門(mén)子、IBM等的中產(chǎn)階級(jí)五、 去化分析銷售率為：80%，主要為兩居。分四期建設(shè)，目前為第三期。一、 環(huán)境分析　　小區(qū)西邊與亞洲占地面積最大的公園——朝陽(yáng)公園隔街相望，并與東四環(huán)隔300米城市綠化隔離帶，南面正對(duì)純外銷低密度別墅區(qū)，并有國(guó)際高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和鄉(xiāng)村跑馬場(chǎng)。（二） 建筑形態(tài)：（1）聯(lián)排板樓3棟，每幢18層。一、 環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：綠化率達(dá)到30%二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)完成，目前開(kāi)發(fā)二期。（二） 建筑形態(tài)：（1）板塔結(jié)合，工字形塔樓。（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開(kāi)盤(pán)兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。二、 產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：。北面為世安望京家園。 （三）銷售道具：有沙盤(pán)、接待處一人，5套桌椅。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、純板樓層數(shù)是916。一、環(huán)境分析（一） 小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目綠化率達(dá)35%，園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開(kāi)放的綠地，周圍是住宅區(qū)。（三） 外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）1—6層配高級(jí)墻面磚（四） 戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居１０６２６４３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％躍層１８８４１％２５１８（五） 配套設(shè)施：１、會(huì)所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周邊設(shè)施３、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施（六） 車位配比：１．５：１（七） 容積率：（八） 無(wú)精神堡壘三、 價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5100/M26900/M2(二)主力總價(jià)范圍：６４萬(wàn)――８０萬(wàn)戶型面積（m2）　均價(jià)總價(jià)二居（毛坯）１０６6650704，790二居（精裝）１０６三居１２２（精裝）6300768600１２６（毛坯）5800730800四居１６５躍層１８８２５１其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)： 車位費(fèi)：350/月 會(huì)所通用費(fèi)：200/月四、 客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白領(lǐng)夫妻。（二） 建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。二、 產(chǎn)品分析（一） 建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)完成，一期建筑面積15萬(wàn)平方米，二期、三期待定。 （一） 區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，主要由北京城市開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)為主，前期的望京花園等項(xiàng)目都已開(kāi)發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)已經(jīng)十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國(guó)際生活品味。地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。開(kāi)發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開(kāi)樓盤(pán)水景已成必備。小戶型走勢(shì)強(qiáng)勁。 　　各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供需兩旺。 　 銷量較7月份相比，本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。其中： 　　商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，均價(jià)為每平方米6521元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)復(fù)工面積600萬(wàn)平方米，為全部商品住宅開(kāi)復(fù)工面積的12．9％，比上年同期增加150萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25．1％。（四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1－7月，全市商品住宅建設(shè)完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 國(guó)務(wù)院18號(hào)文件國(guó)務(wù)院 下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開(kāi)闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買(mǎi)房人的利益，這實(shí)際上降低了買(mǎi)房成本，放大了需求。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤(pán)境外買(mǎi)主的比例越來(lái)越高。一旦入世，中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。同時(shí)辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)力上升，這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告一、 北京市宏觀市場(chǎng)分析（一） 舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。（二）WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。相對(duì)便宜的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。 入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來(lái)得越多，他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購(gòu)買(mǎi)力將持續(xù)提升。 入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。（三） 政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 121文件影響央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響，其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。說(shuō)明政府要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。商品住宅開(kāi)復(fù)工面積累計(jì)達(dá)到4659萬(wàn)平方米，比上年同期增加713萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18．1％。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬(wàn)余平方米。 　　經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，均價(jià)為每平方米3738元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7月份上升25%到45%。二、 北京市住宅市場(chǎng)趨勢(shì)“非典”過(guò)后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤(pán)成為亮點(diǎn)。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。小區(qū)的功能配套越來(lái)越受重視。三、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（一）寶星園一、 環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機(jī)場(chǎng)高速路。（二