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某地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-展示頁(yè)

2024-08-16 22:30本頁(yè)面
  

【正文】 030%二居11057540%三居16028820% 四居190 復(fù)式200以上 (八) 、配套設(shè)施:有三個(gè)底商三、價(jià)格分析(一)、價(jià)格范圍:4862/M25300/M2(二)、主力總價(jià)范圍:583000戶型面積(m2)均價(jià)總價(jià)一居805300 374560 二居110583000三居160 848000四居190 1007000其他費(fèi)用:物業(yè)費(fèi):車位費(fèi):地上200250/月(租) 地下450/月(租)供暖費(fèi):19元/ M2四、媒體分析 北京青年報(bào)五、客源分析(1)、月收入3000元以上的白領(lǐng),年齡30歲左右。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析:該項(xiàng)目園林建筑采用意大利風(fēng)格,園內(nèi)有多種稀有植被,有中央水景,周圍是住宅區(qū)。 建筑形態(tài):(1)塔樓7棟,每棟20層。二、 產(chǎn)品分析 建筑規(guī)模:,分二期開(kāi)發(fā)完成,目前開(kāi)發(fā)二期。是望京地塊唯一的經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目。 建筑形態(tài):(1)塔樓2棟,板樓1棟,每幢25層。一、 產(chǎn)品分析 建筑規(guī)模:,分一期開(kāi)發(fā)完成,目前開(kāi)發(fā)一期。有些戶型設(shè)計(jì)不太合理與名校月壇合辦月壇分校5000m2星級(jí)會(huì)所,高檔八、銷售分析 ?。ㄒ唬┦蹣翘幰龑?dǎo)分析 路旗:無(wú) 路牌:無(wú)(二)售樓處裝修風(fēng)格:現(xiàn)代時(shí)尚(三)銷售道具:兩個(gè)沙盤(pán)、三組談判桌椅,前臺(tái)能坐兩人(七)飄Home本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南部,位于酒仙橋?qū)⑴_(tái)路口。售樓處,純玻璃,采光好售樓處狹小,60平方米售樓處前有噴泉,被小河環(huán)繞,走木橋,意境美售樓處及項(xiàng)目均沒(méi)有引導(dǎo),路牌、路旗知名度高,多次被評(píng)為十大明星樓盤(pán)。(二) 開(kāi)盤(pán)及入住 開(kāi)盤(pán):2000年7月 入?。?003年10月(三) 建筑形態(tài) 11棟板樓,2棟塔樓,售三棟,11 板樓精裝,塔樓毛坯(四) 外立面  一層面磚,二層以上灰色涂料(五) 戶型配比 戶 型 面  積 套  數(shù) 比  例 2 居10124102060% 3 居1719534020% 4 居19617010% 躍 層166~43817010%(六) 配套設(shè)施 會(huì)所:游泳池、臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫、保齡球、桑拿、健身房、多功能廳、咖啡屋 教育配套:日壇中學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園 商業(yè)配套:超市、美容美發(fā)、洗衣店 周邊配套:酒仙橋一小、中學(xué),華潤(rùn)超市、京客隆,郵局,酒仙橋醫(yī)院、和睦佳醫(yī)院,工行、農(nóng)行(七) 車位比例: 1:(八) 容積率: (九) 綠地率: 35%(十) 使用率:85%(板),74%(塔)三、 價(jià)格分析 單價(jià)范圍:54308580(元/平方米) 均價(jià):6500(元/平方米) 總價(jià)范圍:5864403758040(元) 主力總價(jià): 戶型總價(jià)(元)2居702000806003居1157001267500四、 客源分析國(guó)貿(mào)、CBD、西門(mén)子、IBM等的中產(chǎn)階級(jí)五、 去化分析銷售率為:80%,主要為兩居。分四期建設(shè),目前為第三期。一、 環(huán)境分析  小區(qū)西邊與亞洲占地面積最大的公園——朝陽(yáng)公園隔街相望,并與東四環(huán)隔300米城市綠化隔離帶,南面正對(duì)純外銷低密度別墅區(qū),并有國(guó)際高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和鄉(xiāng)村跑馬場(chǎng)。(二) 建筑形態(tài):(1)聯(lián)排板樓3棟,每幢18層。一、 環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析:綠化率達(dá)到30%二、產(chǎn)品分析(一)建筑規(guī)模:本案規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米,分兩期開(kāi)發(fā)完成,目前開(kāi)發(fā)二期。(二) 建筑形態(tài):(1)板塔結(jié)合,工字形塔樓。(2)、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開(kāi)盤(pán)兩棟塔樓,南向兩居約100套大部分售完,只有低樓層還有剩余。二、 產(chǎn)品分析(一)、建筑規(guī)模:。北面為世安望京家園。 (三)銷售道具:有沙盤(pán)、接待處一人,5套桌椅。(二)、建筑形態(tài):毛坯房、純板樓層數(shù)是916。一、環(huán)境分析(一) 小區(qū)環(huán)境分析:該項(xiàng)目綠化率達(dá)35%,園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開(kāi)放的綠地,周圍是住宅區(qū)。(三) 外立面:(1)6層以上高檔外墻涂料,(2)1—6層配高級(jí)墻面磚(四) 戶型配比:戶型面積(m2)套數(shù)比例二居10626433%三居1227233%126192四居16526433%躍層18841%2518(五) 配套設(shè)施:1、會(huì)所:水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房2、教育配套:借助周邊設(shè)施3、商業(yè)配套:借助周邊設(shè)施(六) 車位配比:1.5:1(七) 容積率:(八) 無(wú)精神堡壘三、 價(jià)格分析(一)價(jià)格范圍:5100/M26900/M2(二)主力總價(jià)范圍:64萬(wàn)――80萬(wàn)戶型面積(m2) 均價(jià)總價(jià)二居(毛坯)1066650704,790二居(精裝)106三居122(精裝)6300768600126(毛坯)5800730800四居165躍層188251其他費(fèi)用:物業(yè)費(fèi): 車位費(fèi):350/月 會(huì)所通用費(fèi):200/月四、 客源分析(1)、月收入在6000元以上CBD工作的白領(lǐng)夫妻。(二) 建筑形態(tài):(1)蝶形塔樓6棟,2棟18層,2棟23層,2棟25層。二、 產(chǎn)品分析(一) 建筑規(guī)模:本案規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米,分三期開(kāi)發(fā)完成,一期建筑面積15萬(wàn)平方米,二期、三期待定。 (一) 區(qū)位環(huán)境分析:望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開(kāi)發(fā)的住宅區(qū),主要由北京城市開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)為主,前期的望京花園等項(xiàng)目都已開(kāi)發(fā)完成,現(xiàn)該地區(qū)綜合配套經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)已經(jīng)十分成熟,又有第四使館區(qū)在此建立,使這一地區(qū)具有國(guó)際生活品味。地段、概念逐漸弱化,同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。開(kāi)發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開(kāi)樓盤(pán)水景已成必備。小戶型走勢(shì)強(qiáng)勁。   各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明:目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然供需兩旺。   銷量較7月份相比,本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。其中:   商品房預(yù)售總數(shù)為11753套,均價(jià)為每平方米6521元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)復(fù)工面積600萬(wàn)平方米,為全部商品住宅開(kāi)復(fù)工面積的12.9%,比上年同期增加150萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.1%。(四)本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1-7月,全市商品住宅建設(shè)完成投資278.6億元,其中31.9億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 國(guó)務(wù)院18號(hào)文件國(guó)務(wù)院 下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開(kāi)闊,金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低,貸款方式更加靈活,名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道,更符合買(mǎi)房人的利益,這實(shí)際上降低了買(mǎi)房成本,放大了需求。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌(北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)),這將刺激需求的增加。這一點(diǎn),已經(jīng)在北京樓市初露端倪,一些高品質(zhì)樓盤(pán)境外買(mǎi)主的比例越來(lái)越高。一旦入世,中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌,最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。同時(shí)辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng),國(guó)際化程度提高,城市功能得到加強(qiáng),環(huán)境得到改善,會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí),集聚了人氣,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),整個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)力上升,這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升,潛在客戶大大增加。望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告一、 北京市宏觀市場(chǎng)分析(一) 舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看,辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面,人們的預(yù)期變得更好,集聚了人氣,總的投資會(huì)增加,從而使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期,對(duì)前景充滿信心,刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn),增加投資,大干快上做項(xiàng)目,投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì),從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。(二)WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析加入WTO,房地產(chǎn)需求總量將急劇增加,直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。相對(duì)便宜的樓價(jià),對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。 入世后,北京等大城市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”,外商來(lái)得越多,他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大,加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持,購(gòu)買(mǎi)力將持續(xù)提升。 入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高,加上境外人士居住與投資需求的增加,對(duì)住宅的有效需求趨升。(三) 政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 121文件影響央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái),對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響,其中最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊,導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道,這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。說(shuō)明政府要繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展決心和信心。商品住宅開(kāi)復(fù)工面積累計(jì)達(dá)到4659萬(wàn)平方米,比上年同期增加713萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)18.1%。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套,總面積為180萬(wàn)余平方米。   經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套,均價(jià)為每平方米3738元人民幣。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7月份上升25%到45%。二、 北京市住宅市場(chǎng)趨勢(shì)“非典”過(guò)后健康住宅多受青睞,低密度、低容積率、高綠化率的樓盤(pán)成為亮點(diǎn)。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依然暢銷。小區(qū)的功能配套越來(lái)越受重視。三、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析(一)寶星園一、 環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部京順路大山子出口(望京A3區(qū))內(nèi),緊鄰京順路、機(jī)場(chǎng)高速路。(二
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