【正文】 多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自2001年開始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。資料來源： 《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率60％，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過60％，還遠(yuǎn)低于1992年接近95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2002年接近90％的酒店出租率，從酒店出租率上開看，還有提高的空間。3. 白領(lǐng)公寓行業(yè)概況. 公寓業(yè)概況. 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時(shí)間較長(zhǎng)、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。. 娛樂中心一樓面積200平方米，為娛樂中心和MODERN BOSS（現(xiàn)代商務(wù)老板俱樂部）。. 房間客房分布于一、二、三樓，面積共有5800平方米，一樓有房40間，二樓有標(biāo)準(zhǔn)間55間，三樓標(biāo)準(zhǔn)間55間。. 餐廳F為餐廳，餐廳面積100平方米，12張散臺(tái)。建筑主體分三層，建筑面積約6200平方米?！　９I(yíng)業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得利潤(rùn)約180－360萬元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為1年零2個(gè)月，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。項(xiàng)目一樓三樓備注標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)間旺季1500元1800元/月. 營(yíng)運(yùn)與管理公寓將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任公寓管理職務(wù)，公寓將建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。. 市場(chǎng)營(yíng)銷南寧市XX白領(lǐng)公寓定位于中高檔型公寓，目標(biāo)市場(chǎng)為單身青年、社會(huì)精英、金融人士。公寓三層樓總面積6400㎡，各類客房150間，便利店60㎡，咖啡書吧130㎡，洗衣坊20㎡,。南寧某單身酒店商業(yè)計(jì)劃書目 錄1. 摘要 4. 項(xiàng)目公司 4. 市場(chǎng)營(yíng)銷 4. 營(yíng)運(yùn)與管理 5. 投資與財(cái)務(wù) 52. 項(xiàng)目規(guī)劃 5. 酒店位置及現(xiàn)狀 5. 許可經(jīng)營(yíng)及法律文件 6. 項(xiàng)目總體規(guī)劃 64. 白領(lǐng)型男女公寓行業(yè)概況 11. 酒店業(yè)概況 11. 我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 11. 我國(guó)星級(jí)酒店行業(yè)景氣情況 13. 我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況 14. 白領(lǐng)型公寓業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 15. 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè) 15. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高 15. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 16. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 16. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 175. 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 18. 白領(lǐng)型公寓市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 18. 南寧市旅游業(yè)基本情況 18. 南寧市酒店基本情況 19. 南寧市酒店住宿人員狀況 19. 南寧市酒店價(jià)格和出租率 20. 南寧市酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 20. 競(jìng)爭(zhēng)分析 21. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 21. SWOT分析 22. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 25. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 256. 發(fā)展規(guī)劃 26. 總體設(shè)想 26. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 26. 完成酒店試營(yíng)業(yè) 26. 通過三星級(jí)認(rèn)定、并成為南寧市知名酒店之一 27. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 277. 市場(chǎng)營(yíng)銷 27. 目標(biāo)市場(chǎng) 27. 產(chǎn)品與服務(wù) 28. 定價(jià) 28. 銷售渠道 28. 直接渠道 28. 間接渠道 29. 公關(guān)宣傳策略 29. 銷售激勵(lì)制度 318. 營(yíng)運(yùn)和管理 31. 基本業(yè)務(wù)流程 31. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 34. 人員配備 35. 管理團(tuán)隊(duì) 36. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) 369. 投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 36. 投資估算 36. 收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 37. 住宿收入預(yù)測(cè) 37. 餐飲收入預(yù)測(cè) 39. 物業(yè)租賃收入預(yù)測(cè) 39. 總收入預(yù)測(cè) 40. 成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 40. 利潤(rùn)預(yù)測(cè) 40. 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 41. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4110. 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析 43. 風(fēng)險(xiǎn) 43. 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn) 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn) 43. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 43. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn) 43. 對(duì)策 43. 客源影響對(duì)策 43. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 44. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 44. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 4411. 融資計(jì)劃 44. 融資資金金額、方式與用途 44. 融資金額 44. 融資方式 44. 融資資金用途 45. 公司治理與投資者保護(hù) 4512. 結(jié)論 461. 摘要. 項(xiàng)目公司南寧XX白領(lǐng)公寓是本商業(yè)計(jì)劃書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對(duì)南寧市榮寶華商業(yè)物業(yè)，南寧XX白領(lǐng)公寓按照準(zhǔn)四星酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施。公寓將按照準(zhǔn)四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭(zhēng)成為南寧市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的單身酒店。 名豪商務(wù)酒店計(jì)劃客房?jī)r(jià)格如下表所示。. 投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為400萬元，其中公司裝修投入240萬元，購(gòu)買電器設(shè)備投資80萬元。2. 項(xiàng)目規(guī)劃. 酒店位置及現(xiàn)狀　白領(lǐng)公寓按照準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)，地處中國(guó)東盟博覽會(huì)永久舉辦地、北部灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心城市、廣西首府南寧，位居邕江南岸國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心位置，毗鄰機(jī)場(chǎng)高速入口，離國(guó)際會(huì)展中心僅20分鐘車程，交通便利，商務(wù)環(huán)境和地理位置十分優(yōu)越。白領(lǐng)公寓整體建筑風(fēng)格為商務(wù)風(fēng)格。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃. 公寓一樓5樓為公寓大堂，面積1200平方米，擬建有餐廳、咖啡吧、洗衣店、便利店公司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。餐廳突出商務(wù)特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營(yíng)，突出菜肴品牌和地方特色。客房具有面積大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個(gè)性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。娛樂中咖啡吧、書吧、靜吧、健身房、運(yùn)動(dòng)中心。由于我國(guó)星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國(guó)星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在1992年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52％左右的低點(diǎn)后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實(shí)現(xiàn)盈利。從星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)來看，通常酒店房?jī)r(jià)上升會(huì)滯后出租率2年左右，2001年我國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)達(dá)到近10年最低點(diǎn)（約215元）后，已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回升的勢(shì)頭。. 我國(guó)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況從2002年我國(guó)星級(jí)酒店的整體運(yùn)行情況看，五星級(jí)酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級(jí)酒店，從人均利潤(rùn)角度看，三星級(jí)酒店的虧損最為嚴(yán)重。這一點(diǎn)突出地表現(xiàn)在不同注冊(cè)類型酒店出租率的差異上。資料來源： 《2002年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn). 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。我國(guó)改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長(zhǎng)率，高于GDP的增長(zhǎng)，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，％。我國(guó)近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到14％以上。 “九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況根據(jù)我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國(guó)將接待海外旅游者11,20012,000萬人次，年均增長(zhǎng)6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入240－260億美元，年均增長(zhǎng)8％－10％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長(zhǎng)11％－