【正文】 腦袋的思維誤區(qū)，開始引用“外腦”資源。2． 買方市場需求明顯，專業(yè)營銷開始走俏 供大于求是目前買方市場最明顯的特征，2000年竣工面積達(dá)20多萬平方米銷售趨旺，但面對近20萬平方米的存量住房，市場供給壓力激增。從單棟臨街商住樓發(fā)展到稍有規(guī)模的住宅小區(qū)。 潯陽路、十里大道、長虹大道等城市主干道，住宅建設(shè)日益高漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年九江商品房住宅投資占整體投資比例的85%以上，2001年住宅開發(fā)力度持續(xù)加大，據(jù)報(bào)批資料粗略統(tǒng)計(jì)有近20萬平方米的新工程即將上馬。2000年全國商品房銷售火爆，全面出現(xiàn)增長勢頭，初步概算全國商品房銷售總額可達(dá)1800億元人民幣，比1999年增長了40%左右，江西省同比增長率高于全國平均水平，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)可達(dá)60%左右，九江同比增長率與全省平均水平基本持平。2000年在1999年集資房淡出市場后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費(fèi)明顯上升，據(jù)保守統(tǒng)計(jì)住房消費(fèi)將達(dá)到人均440元左右。六、人民生活、物價(jià)： 98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬元。全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,， 萬人次，%、% %。五、九江市社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 九江是著名的旅游勝地，其自然景觀廬山、龍宮洞、石鐘山、吳城候鳥與人文景觀東林寺、能仁寺、真如寺、煙水亭、潯陽樓交相輝映。水陸交通十分便利，一個(gè)集水陸空于一體的立體交通樞紐城市已經(jīng)形成，九江已成為長江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。年均日照百分率為38—47%，年均濕度達(dá)70—80%，區(qū)域分布明顯，垂直差異較大。06‘，全境東西27公里，南北寬140公里，%九江地處中亞熱帶向北亞熱帶的過渡區(qū)，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫16—17℃。53‘，北緯28176。二、地理位置： 九江地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176。該地塊很不利的是四周都沒有大路，都是小巷子，只有繞過其西北面的冷凍廠可到潯陽西路。周圍收入較好的單位的居民一般承受的房屋價(jià)格在1100元/平方米以內(nèi)。地塊周邊有九江市五中，九江市港務(wù)局、糧油進(jìn)出口公司、冷凍廠的宿舍，以及九江市房產(chǎn)局的租給低收入市民的房屋。按市政府的分類應(yīng)界于一類地和二類地之間，距外貿(mào)碼頭、市中心較近，但屬老城區(qū)，道路較為狹窄，而且周圍居民收入比較底。2003年3月九江市國土資源局掛牌的編號九掛2003—1號地塊位于長虹北路京九大市場四期西側(cè)，分割為A、B兩塊，起始價(jià)為1500萬元（）和540萬（），規(guī)劃用途為限高6層、。另外在人民路一塊住宅地拍賣價(jià)格達(dá)到了60萬/畝。土地拍賣自2002年起逐步規(guī)范，都需先掛牌，再拍賣，原則上不再有協(xié)議出讓的土地。據(jù)政府有關(guān)單位及經(jīng)濟(jì)房的開發(fā)商介紹，政府現(xiàn)已暫停經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，而只能面向城市建設(shè)中的拆遷戶。住宅202戶。向陽苑向陽苑是九江市安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于西一路和西二路之間，地理位置比較好。3棟小高層，單價(jià)986元/平方米起價(jià)，每層遞增50元/平方米。位于九江市廬峰東路中段。車庫面積多40平方米以上，價(jià)格1500元—1600元/平方米，儲藏間1280元/平方米，10平方米左右。以1000元/平方米起價(jià)推出，最高價(jià)1410元/平方米，均價(jià)1246元/平方米，略高于同類地段住宅項(xiàng)目2030元/平方米。湖濱小區(qū)小區(qū)由九江首屈一指的房地產(chǎn)商—信華集團(tuán)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，人口比較密集，小區(qū)環(huán)境、氛圍、配套、人氣相比較南昌而言都是比較突出的。店面5000元—130000元/平方米。戶型較多，可選擇面廣。地處九江市樓盤最為集中的九龍商業(yè)街上，一期基本銷售完畢，現(xiàn)正銷售后兩期。二期銷售一般。房屋面積稍微偏大，二房面積多為100平米左右，三房130平方米，單價(jià)1050元/㎡—1250元/㎡（樓頂最高），樓層差價(jià)30元—50元/平方米。2000年在1999年集資房淡出市場后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費(fèi)有望上升。98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬元。如今九江已成為長江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。41 / 412000江西九江樓市調(diào)查報(bào)告一、九江概況 九江位于江西省北部，地處長江黃金水道中下游，是大京九鐵路與萬里長江唯一交點(diǎn)城市。交通十分便利，集水陸空于一體，處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心。，人口密度為710人/平方公里。%；。二、九江樓市分析三、典型樓盤簡介弘雅花園位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)九瑞大道，九江北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，30余棟，因市場需求不大，故開發(fā)周期長達(dá)8—12年，一期5棟銷售良好，已交房，小區(qū)注重環(huán)境景觀。車位2000元/平方米，無儲藏間。東盟城中城、學(xué)洲城2000年，臺資東盟實(shí)業(yè)集團(tuán)推出東盟城中城與學(xué)洲城，建筑面積十幾萬平方米。其中學(xué)洲城全部為多層，城中城包括三棟小高層。多層均價(jià)達(dá)1300元/平方米，高層1530元/平方米—1980元/平方米，4樓為1645元/平方米。儲藏間1000元/平方米，每個(gè)10平方米左右，車庫1600元—1800元/平方米，面積多為30平方米。戶型面積偏大，設(shè)計(jì)不夠合理。最近推出小高層價(jià)格區(qū)間在1680元—2040元/平方米。廬峰小區(qū)廬峰小區(qū)是由九江經(jīng)濟(jì)適用住房中心開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房。30多棟多層（7層），單價(jià)876元/平方米—996元/平方米。在九江市房產(chǎn)市場上，其價(jià)格并不底，無車庫，儲藏間暫不對外推出。建筑密度30%，容積率2，綠化率30%。九江市政府對于經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度甚為含糊，在鼓勵(lì)商品房發(fā)展的同時(shí)，又刺激著經(jīng)濟(jì)適用房的開工建設(shè)。四、九江市樓市開發(fā)及收費(fèi)情況土地價(jià)格九江市政府按離甘棠湖中心區(qū)遠(yuǎn)近及便捷性將市區(qū)土地分為5類，分別為：土地類別住宅用地（元/平方米）商業(yè)用地（元/平方米）總面積（平方公里一類地 二類地三類地四類地五類地九江市土地使用尚無整體規(guī)劃性。整個(gè)2002年共掛牌三宗地，一宗是地段極佳的汽車站對面的西園地塊，由信華集團(tuán)得到，地價(jià)超過200萬/畝。另外流拍一塊地。另2003年九江市國土資源局提出待拍的土地有10多宗。規(guī)費(fèi)媒體費(fèi)用其它費(fèi)用五、八里湖地塊八里湖地塊位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，八里湖路以南，向陽路以西。附近沒有新式樓盤，有18路車（到火車站）、16路車、214路車到市中心繁華處。周圍居民多長期租房，沒有經(jīng)濟(jì)能力買房。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士對該地塊物業(yè)的估價(jià)也大致在這一范圍內(nèi)。 第一篇 市 場 篇第一章 宏觀市場分析一、地理概況： 九江位于江西省北部，長江中下游交接處南岸，地處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心，得天獨(dú)厚的自然條件和優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，在振興江西經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，具有特別重要的戰(zhàn)略地位，為發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。57‘—116176。47‘—30176。雨量充沛，年降雨量1300—1600毫米，40—50%的降水量集中在第二季度。三、交 通： 九江地處黃金水道中下游，是大京九鐵路與萬里長江唯一交點(diǎn)城市。四、人 口： 98年來，人口密度為710人/平方公里。98年金融風(fēng)暴的嚴(yán)重影響和長江特大洪水的猛烈侵襲，九江旅游業(yè)受重大影響。為持續(xù)發(fā)展九江旅游業(yè)，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景點(diǎn)，開發(fā)了不少旅游新景點(diǎn)，注重度假和會展設(shè)施的建設(shè)與完善，為使廬山盡快成為國際旅游度假中心和國際會議展覽中心創(chuàng)造條件，為九江旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后勁。%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出小幅上升；通訊消費(fèi)增幅最大；住房消費(fèi)隨之提高。第二章 九江房地產(chǎn)市場分析一、 九江房地產(chǎn)市場基本情況（一）九江房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征 十五時(shí)期，國家將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策陸續(xù)出臺。 相比南昌房地產(chǎn)市場，九江房地產(chǎn)起步慢，開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)經(jīng)營范圍小，開發(fā)意識薄弱，但經(jīng)過近三年的市場培育，取得了可喜突破，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面： 住宅開發(fā)勢成主流，小區(qū)開發(fā)日漸喚醒隨著九江整體投資環(huán)境改善，相關(guān)優(yōu)惠政策出臺，房地產(chǎn)投資加大，住宅開發(fā)占絕對比例，商業(yè)服務(wù)用房較少，%,達(dá)到28萬平方米。一些空置已久的項(xiàng)目在取得銀行信貸后，通過重新定位加以包裝，將陸續(xù)進(jìn)入市場，參與競爭。市場競爭也由過去低層次，同類地段同質(zhì)樓盤的價(jià)格競爭，上升到物業(yè)綜合素質(zhì)的競爭。 發(fā)展商開始注重小區(qū)環(huán)境，例如濱江花園花力氣塑造中心庭園、噴泉廣場； 青年路的湖濱花園規(guī)劃出中心庭院，潯陽東路的鴻豐花園騰出空地布置中心花園，成為2000年度受消費(fèi)者追捧的置業(yè)熱點(diǎn)，以此為契機(jī)，未來幾年住宅小區(qū)發(fā)展方向?qū)⒆裱睾０l(fā)達(dá)地區(qū)往生態(tài)社區(qū)發(fā)展，營造回歸自然的居住環(huán)境。不少戶型功能不完善，間距過小，建筑質(zhì)量不好的住宅物業(yè)在同類項(xiàng)目競爭中遭到消費(fèi)者無情拋棄。從前期市場調(diào)研、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)的立項(xiàng)到整個(gè)項(xiàng)目的銷售及售后服務(wù)，都采用規(guī)范的全程策劃代理，避免決策的盲目性、規(guī)避入市的風(fēng)險(xiǎn)，縮短運(yùn)作周期，降低運(yùn)作成本，提高項(xiàng)目的可操作性。3． 消費(fèi)者置業(yè)日趨理性，個(gè)性化物業(yè)成為熱點(diǎn) 九江房地產(chǎn)市場已初步進(jìn)入買方市場，消費(fèi)者面臨更多可以選擇的樓盤，消費(fèi)者的需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)行為也日趨成熟、理性。善于比較、注重實(shí)惠是當(dāng)前消費(fèi)者的突出特征，龍鑫花