【正文】 價”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。4． 區(qū)域住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是曹縣城市民的主要購房目的，同時對房產(chǎn)的增值保值作用無明確認識，房地產(chǎn)投資意識薄弱。3． 2010年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應(yīng)量放大關(guān)鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。2． 近年來曹縣城經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，但相對而言曹縣城本地居民對房價 的承受力還相當受限。⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。3．機會點（opportunity）⑴．社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費者。⑷．規(guī)模優(yōu)勢本項目用地面積241畝，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。⑵．交通優(yōu)勢項目地塊緊鄰火車站和10220國道，火車站客運業(yè)務(wù)將于近期運營，對外交通便捷。三、市場分析（6） 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個在建住宅區(qū)項目，約300萬平方米。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。（2） 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為中心城區(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達，但生活配套完善，臨近花園廣場對居住條件十分好。⑤． 景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。③． 醫(yī) 院：項目向西有縣立中學(xué)，縣人民醫(yī)院。4． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；①． 政府機構(gòu)：項目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。項目的外部交通優(yōu)勢很明顯，緊靠10220國道，向東可達濟南，向西可通徐州，向北直達鄭州。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設(shè)施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。容 積 率：—。 130畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2% 二前期費用1,984 0% 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施37,774 4% 四銷售費用19,277 2% 五管理費用1,878 0% 六財務(wù)費用8,129 1% 七應(yīng)交稅金259,313 27% 八稅后凈利潤598,64163% 合計銷售收入949,849 100% 111畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例　單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%　 二前期費用1,796 0%　 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施14,148 0%　 四銷售費用25,317,887 2%　 五管理費用1,147 0%　 六財務(wù)費用6,469 0%　 七應(yīng)交稅金399,756,467 32%　 八稅后凈利潤840,760,121 66%　 合計銷售收入1,265,880,337 100%　 二．主要規(guī)劃指標土地面積：241畝,建筑面積:39,。 房產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177?？苫厥詹糠仲Y金。：一、首先開發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬平方，造價大概1100元/平方。東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的40%左右。西片區(qū)住宅高層、小高層占項目用地土地面積的60%左右。出讓土地性質(zhì)為商住用地。出讓面積約為111 畝（以實際測繪面積為準），出讓土地性質(zhì)為商住用地。二、項目分析一、項目的基本情況準備以項目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會公開招股籌資開發(fā)該房地產(chǎn)商住項目. 7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項目的8%地產(chǎn)和相當數(shù)量現(xiàn)金投入作股份.： 公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商業(yè)廣場運營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開發(fā)服務(wù)商。公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。 七、項目經(jīng)濟效益評估及融資方案一、公司介紹 五、財務(wù)計劃 三、市場分析 一、公司介紹 房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃書曹縣項目浙江省奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一0年十二月十八日項目融資策劃書 目錄 二、項目分析 四、管理團隊 六、融資方案的設(shè)計 公司專業(yè)經(jīng)營：房地產(chǎn)樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開發(fā)策劃評估，本著誠信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個人住房按揭貸款、增貸還貸、等。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。 公司定位及優(yōu)勢： 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價值： 在本地城市擴大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟效益和社會效益。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務(wù)特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。公司在董事長王忠芳主持下,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項目需要融資的專題會，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項目開發(fā)融資。 A、開發(fā)范圍： 東片區(qū)東至　青荷　路，西至約石香爐街　，南至 新安江　路，北至閩江　路。西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定該項目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動室和公共停車場、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標要達到現(xiàn)行國家規(guī)劃設(shè)計規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。容積率≥≤，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬平方。容積率≥≤，建筑面積≥13萬平方。 該項目經(jīng)當?shù)毓ど探缑伺c山東省和當?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。項目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。 資金投入概況房產(chǎn)公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。二、然后再開發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積13萬平方，造價大概700元/平方?？苫厥詹糠仲Y金。自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。 用地性質(zhì)：商住宅用地?！貕K周邊規(guī)劃項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。四．周邊配套設(shè)施檔次與項目檔次存在差異，有待提高1． 目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2． 項目距城市中心0公里，路和路及路公交車將本項目和市區(qū)相連。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；3． 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。②． 教 育：項目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。④． 娛 樂：項目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。 五．環(huán)境分析：（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。（3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。（5） 競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為230012000元/平方米不等。一、SWOT分析 1．優(yōu)勢⑴．地段優(yōu)勢項目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域為未來建設(shè)重點，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔(dān)，這樣可以使設(shè)計、規(guī)劃從一個科學(xué)合理的角度出發(fā)。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢，規(guī)模推廣優(yōu)勢，各種配套諸如商場、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。2．劣勢（WEAKNESS）⑴．項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。⑵．毗鄰商業(yè)街道，對居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。⑵．目前當?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。4．弱點（threaten）1． 曹縣城本身對周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。本案附近天錦繡江南已經(jīng)先期入市，且預(yù)計在本案開盤時該案恰好已經(jīng)全部竣工，濟南水利開發(fā)和曹縣城四季河水利自然風(fēng)景的開發(fā)有利本案的開發(fā),但也有個案將會對本案的銷售會產(chǎn)生一定影響。5． 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6． 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望. 二、 客戶分析目標市場定位與分析