【正文】 然熱帶雨林植被，素有“天然氧吧”、“長壽島”等稱號。（8）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高老齡工作的重視程度加強(qiáng)職業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，加大培訓(xùn)力度，實(shí)行持證上崗，逐步提高養(yǎng)老服務(wù)人員工資福利待遇。（6）提供政策支持，鼓勵(lì)民間資本興辦民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居家養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)社會力量多形式、多渠道參與養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，引導(dǎo)民間資本（包括民企、民營、民資、個(gè)人）進(jìn)入老齡產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)社會興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。（4）創(chuàng)新社會管理，健全社會養(yǎng)老保障制度盡快健全完善職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，建立覆蓋所有群體的養(yǎng)老保障體系，對不同群體、不同身份人員的養(yǎng)老保險(xiǎn)賬戶進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)互通互聯(lián)、有效銜接。大力宣傳人口老齡化的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和發(fā)展趨勢，提高全社會應(yīng)對人口老齡化的責(zé)任意識。 養(yǎng)老對策制定落實(shí)（1）提升老齡事業(yè)在構(gòu)建和諧社會中的戰(zhàn)略地位積極應(yīng)對人口老齡化、發(fā)展老齡事業(yè)作為國家“十二五”期間的一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，將其提升到國家基本國策的高度，把發(fā)展老齡事業(yè)作為一項(xiàng)重大的民生工程納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體規(guī)劃之中，統(tǒng)籌安排，從國家層面上推動(dòng)老齡事業(yè)又好又快發(fā)展。據(jù)估算，僅海南三亞市，每年就有大約20萬北方老人在那里過冬。一些老人開始嘗試“候鳥式養(yǎng)老”，把自己的房子賣了的錢存在銀行里，拿利息住進(jìn)老年公寓，高興了和老伴、朋友結(jié)伴出去旅旅游，做一個(gè)快樂的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一種不同的生活方式。更多的老年人退休后不再滿足于傳統(tǒng)的單調(diào)的養(yǎng)老方式，而是愿意選擇外出旅行，走向大自然，走向各個(gè)旅游景區(qū)，走向文化景區(qū)，在“玩”中鍛煉身心，在“玩”中享受晚年。而隨著老齡化社會的臨近，人們對生命健康的追求則進(jìn)一步加速和提升，這成為養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在功力。海南可以興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施和高檔養(yǎng)老公寓、大型養(yǎng)老社區(qū)、老年醫(yī)院等，這樣既能滿足老年人醫(yī)療需要，又具有很好的市場。這些都需要大的投入才行，由此可見，海南乃至全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場機(jī)遇無限。第二章 海南養(yǎng)老市場分析．養(yǎng)老市場現(xiàn)狀隨著我國人口老齡化速度加快、高齡化程度加重，海南乃至全國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場機(jī)遇無限。海南優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境每年吸引大量候鳥老人來海南過冬，也有相當(dāng)數(shù)量的老人在此置業(yè)，每年冬季在海南的外地老年人最高峰達(dá)45萬人左右，據(jù)初步估算，到2020年“候鳥老人”高峰將達(dá)到63萬人左右。伴隨著生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鳥式養(yǎng)生養(yǎng)老度假已經(jīng)成為了一種時(shí)尚。預(yù)計(jì)未來10年，海南老齡化程度將超過全國平均水平、高齡化加劇。據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，%，超過7%的老齡化標(biāo)準(zhǔn)。、海南候鳥養(yǎng)老的必然性海南從2001年開始進(jìn)入人口老齡化階段，2010年老齡化程度進(jìn)一步提高。中國從上個(gè)世紀(jì)70年代我國開始實(shí)行計(jì)劃生育,家庭成員構(gòu)成是4∶2∶1的模式，計(jì)劃生育政策和人口老齡化，使得家庭內(nèi)部的老年供養(yǎng)需求持續(xù)增加而供養(yǎng)來源持續(xù)減少，單靠子女養(yǎng)老著實(shí)力不從心，從而造成居家養(yǎng)老供需日益嚴(yán)重脫節(jié)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式日益難以為繼，這客觀上造成了這些老人不得不選擇一種新的養(yǎng)老方式，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老不再是他們的惟一選擇。2007年中國有65歲及以上老年人的家庭中，%，在主要生活來源上，除了有勞動(dòng)收入和離退休金養(yǎng)老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成員供養(yǎng)。表1：人員老齡化趨勢圖單位：億居家養(yǎng)老是指人進(jìn)入老年階段后，居住在家并由子女或其他親屬負(fù)責(zé)照料生活，實(shí)質(zhì)上是將人的養(yǎng)老問題全部由家庭自我解決，從而是一種通過家庭成員之間的互助與自助行為獲得老年生活保障的機(jī)制。人口老齡化與老人高齡化同時(shí)并存，構(gòu)成了少有的人口年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，養(yǎng)老問題日益突出。我國目前不僅老齡化人口多，而且發(fā)展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高壽”的老齡化社會。同2000年第五次全國人口普查相比。 海南”長壽島”養(yǎng)老項(xiàng)目投資立項(xiàng)建議書目 錄 2第一章 項(xiàng)目背景 全國養(yǎng)老現(xiàn)狀 4 人口老齡化嚴(yán)重 4 海南候鳥養(yǎng)老的必然性 5 5 5第二章 海南養(yǎng)老市場分析 6．養(yǎng)老市場現(xiàn)狀 6 6 6 養(yǎng)老對策制定落實(shí) 7 海南養(yǎng)老SWOT分析 7 7 海南養(yǎng)老項(xiàng)目劣勢分析 8 可行性分析 9第三章 競爭分析 10 行業(yè)內(nèi)競爭性分析 10 10 10 11 發(fā)展模式 11 11 11 12 潛在競爭者分析 12 國有養(yǎng)老中心的競爭 12 市場其他競爭者 12 12第四章 海南中國式養(yǎng)老項(xiàng)目戰(zhàn)略分析 13 營銷戰(zhàn)略——STP戰(zhàn)略 13 市場細(xì)分 13 目標(biāo)市場選擇 14 海南中國式養(yǎng)老品牌市場定位— “孝意濃情，頤養(yǎng)千年” 14 品牌訴求 14 品牌性格 15 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 15 導(dǎo)入期戰(zhàn)略 15 成長期戰(zhàn)略 15 成熟期戰(zhàn)略 16第五章 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 16 產(chǎn)品核心價(jià)值 16 產(chǎn)品體系構(gòu)建 16 夕陽紅系列產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 17 銀發(fā)浪漫系列 17 合家歡系列 18 產(chǎn)品功能模塊構(gòu)建 18 基本養(yǎng)老功能介紹 18 投資功能 18 增值功能 19 產(chǎn)品組合定制及報(bào)價(jià) 19第六章 營銷策略 20 產(chǎn)品策略 20 價(jià)格策略 21價(jià)格策略是指企業(yè)通過對顧客需求的估量和成本分析，選擇一種能吸引顧客、 21 渠道策略 21 廣告宣傳 21 旅游宣傳片 21 旅游推薦 22 網(wǎng)絡(luò)宣傳 22 促銷策略 22 22 22 促銷進(jìn)度安排表 22第七章 財(cái)務(wù)分析 24 財(cái)務(wù)項(xiàng)目分述 24 導(dǎo)入期 26 成長期 26 成熟期 26 基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析 29 投資回報(bào)率 29 銷售凈利率 29 投資回收期 29第八章風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與投資退出機(jī)制 29 可能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 29 市場風(fēng)險(xiǎn) 29 操作風(fēng)險(xiǎn) 30 人才風(fēng)險(xiǎn) 30 不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 30 投資退出機(jī)制 30結(jié) 語 30第一章 項(xiàng)目背景、全國養(yǎng)老現(xiàn)狀 人口老齡化嚴(yán)重近半個(gè)世紀(jì)以來，中國人口平均預(yù)期壽命在越過50歲、60歲之后，比世界平均水平高7歲，占總?cè)丝诘?1%，%的速度增加。根據(jù)2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，%,其中65歲及以上人口為119億人,%。預(yù)計(jì)到2050年，我國社會將進(jìn)入“深度老齡化階段”。如果按目前的社會發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口狀況發(fā)展，人口學(xué)家預(yù)測，到2050年時(shí)，中國大約要有4億60歲以上的人口，中國人口的平均預(yù)期壽命可以達(dá)到85歲， 越來越多的老人進(jìn)入高齡行列，在老齡化速度大大快于人口自然增長率的同時(shí)，80歲以上的高齡人口增長速度又大大快于老年人口的增長速度。而市場需求方面2005年老年市場需求為6000億元，2010年達(dá)到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元，這使得老年市場成為未來國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中有較大影響的消費(fèi)市場之一。中國是奉行居家養(yǎng)老的國家，不僅歷史上將“養(yǎng)兒防老”視為天經(jīng)地義，即使進(jìn)入現(xiàn)代社會，除少數(shù)無依無靠的孤寡老人依靠國家或者鄉(xiāng)村集體供養(yǎng)外，居家養(yǎng)老幾乎仍然是所有中國人的自覺選擇。然而，近年來，這種傳統(tǒng)與習(xí)慣已經(jīng)遭遇到了巨大的挑戰(zhàn)。老人們不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂,而是更加注重自身的生活品質(zhì)。目前，海南人口老齡化程度雖然較低，但2000年2010年老年人口年均增速卻是全國平均水平的兩倍多，且高齡化特點(diǎn)突出。其中，農(nóng)村老齡化程度更突出，2011年最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，生活在農(nóng)村老年人占61%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市。海南人口老齡化的趨勢將快速提升海南養(yǎng)老服務(wù)提上日程。海南是中國唯一的熱帶省份，冬暖夏涼，向來以“健康島”、“陽光島”、“東方夏威夷”而享譽(yù)中外，是老年人養(yǎng)老度假的理想圣地?！昂蝤B老人”呈現(xiàn)快速增長的趨勢，為海南開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的必然條件。我國的養(yǎng)老體系尚有較多不完善的地方，國家對老年事業(yè)的投入相對不足，多層次的養(yǎng)老保障體系及養(yǎng)老服務(wù)體系尚未完全建立，養(yǎng)老方式較為單一，養(yǎng)老資源供需嚴(yán)重失衡，配套政策、機(jī)制尚不健全。海南有特有的優(yōu)勢氣候、地理環(huán)境條件，是老年人頤養(yǎng)天年、健康長壽的天然寶地，海南發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)具有無可替代的優(yōu)勢。由于城市環(huán)境污染、氣候變化、精神壓力等多種因素，都市人口的亞健康問題已成為我國乃至世界許多發(fā)達(dá)國家的共同問題。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人的消費(fèi)觀念逐漸從傳統(tǒng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代，從注重物質(zhì)享受逐漸轉(zhuǎn)向要求更高的精神享受?！奥糜瓮晟迫松保@是多數(shù)老年人對旅游的認(rèn)識，他們認(rèn)為，老年并不是人生的結(jié)束和衰敗，而是人生最成熟的階段，他們更應(yīng)該盡情地享受人生的美好。“候鳥式養(yǎng)老”不僅減輕了子女負(fù)擔(dān)，更讓時(shí)尚老人的晚年生活充滿了生機(jī)和樂趣，不再固守田園、不再迷戀兒孫滿堂，而是趁自己還能動(dòng)彈，瀟瀟灑灑“游”一回。在如今社會，“候鳥游”十分火爆，老人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念已有所改變。（2）構(gòu)建健全完善體制建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)老齡工作進(jìn)一步加強(qiáng)老齡委的議事協(xié)調(diào)職能，完善全委會工作機(jī)制，增加全委會頻率和效率，充分發(fā)揮全委會對老齡工作重要議題的決策作用；建立健全省老齡辦組織機(jī)構(gòu)，配置相關(guān)職能處室，切實(shí)承擔(dān)起老齡維權(quán)、宣教、外聯(lián)、調(diào)研、綜合、協(xié)調(diào)等工作職能。（3）加大財(cái)政投入，確保老齡事業(yè)持續(xù)發(fā)展逐步建立和完善規(guī)范、長效的公共財(cái)政為主導(dǎo)的投入發(fā)展機(jī)制，將政府對養(yǎng)老福利服務(wù)的投入納入財(cái)政預(yù)算，確定占財(cái)政收入一定比例的資金專項(xiàng)用于發(fā)展老齡事業(yè)，在國家發(fā)行的彩票收益中，提取一定比例用于老齡事業(yè)的投入，成立海南省老齡事業(yè)發(fā)展基金會，推進(jìn)為老服務(wù)體系的軟硬件建設(shè)。（5）整合社會資源，構(gòu)建符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的養(yǎng)老服務(wù)體系充分利用規(guī)劃、財(cái)政、金融、投資、政策、法規(guī)等行政調(diào)控手段，調(diào)整優(yōu)化為老年人服務(wù)的醫(yī)療衛(wèi)生、保健康復(fù)、教育文化、體育活動(dòng)等資源配置，加大對涉老產(chǎn)業(yè)的扶持力度，優(yōu)先統(tǒng)籌安排建設(shè)用地，推進(jìn)老年社會服務(wù)事業(yè)軟硬件建設(shè)，改善社區(qū)為老服務(wù)設(shè)施條件，加快探索推進(jìn)長期護(hù)理制度建設(shè)。（7）實(shí)行養(yǎng)老行業(yè)管理，規(guī)范養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展確立一個(gè)主管或兼管部門，成立行業(yè)協(xié)會進(jìn)行監(jiān)管，針對養(yǎng)老服務(wù)對象、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)依據(jù)和管理原則、管理流程、管理效果等制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。加快發(fā)展志愿性養(yǎng)老服務(wù)組織?！妗?，四面環(huán)海，中間五指山區(qū) 地處高山地帶，空氣新鮮、通暢，環(huán)境安靜。在海南，嚴(yán)重威脅人類特別是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支氣管炎、肺心病、腦血管疾病發(fā)病率大大低于北方。海南得天獨(dú)厚的養(yǎng)生條件，更是對內(nèi)地的老人們很有誘惑力。新鮮的空氣、充足的陽光、溫暖的氣候，良好的水質(zhì)，大自然賦予了海南“養(yǎng)老天堂”的一切良好條件，這些自然天賦為海南獨(dú)有，是其他地方無法復(fù)制和模仿的。將海南打造成為全國養(yǎng)老勝地，也被提上了發(fā)展規(guī)劃的議程預(yù)案。而臺灣著名文學(xué)大師李敖也稱，希望以后到海南養(yǎng)老。在海南置房養(yǎng)老，這也形成了一種海南獨(dú)特的現(xiàn)象。另外，因海南國際旅游島獲批，海南各界不遺余力推廣海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各項(xiàng)利好政策為扶持經(jīng)濟(jì)發(fā)展給足信心，近年來海南房地產(chǎn)市場一直保持高速向上發(fā)展的態(tài)勢，在海南陸地面積不足4萬平方公里的土地上，進(jìn)駐海南房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已有上百家，動(dòng)輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，包括萬科、新世界、保利地產(chǎn)、華潤、中信等地產(chǎn)大鱷。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)10年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，需求量會保持每年10%的增長水平，到2020年老年住宅將會成為消費(fèi)主題，而以島外購房者為主要消費(fèi)全體的海南房地產(chǎn)，在旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等概念逐漸成熟后，以品牌房企為代表，結(jié)合海南養(yǎng)生概念，確實(shí)是養(yǎng)老地產(chǎn)的最佳生成溫床。養(yǎng)老金領(lǐng)取問題養(yǎng)老金社會化發(fā)放雖然取得了不小的進(jìn)展，但也存在一定的局限性，特別是在異地養(yǎng)老的離退休人員，養(yǎng)老金的領(lǐng)取手續(xù)繁雜，有的地區(qū)養(yǎng)老金還不能異地領(lǐng)取。這對于離退休老年人隨子女在異地養(yǎng)老形成了很大的障礙。（2）個(gè)人情感問題“養(yǎng)老”不僅需要物質(zhì)保障，還需要與家人的感情交流和精神慰藉?！碑惖仞B(yǎng)老將在一定程度上導(dǎo)致精神贍養(yǎng)義務(wù)的弱化。居住在“養(yǎng)老院”的老人們遠(yuǎn)離了正常社會環(huán)境，缺少了代際間交流和人文關(guān)懷，長期在這樣的環(huán)境中生活，將可能影響到老年人的心理健康。其次，老年人到了異地，可能不適應(yīng)當(dāng)?shù)氐纳瞽h(huán)境、飲食習(xí)慣、天氣環(huán)境的變化，有的甚至可能因此引發(fā)疾病或發(fā)生意外。總之，老年人是否樂意到外地養(yǎng)老，以何種方式去，這應(yīng)該由他們自己根據(jù)自身的條件、性格、身體狀況等因素綜合考慮來決定。 可行性分析通過以上分析，可以發(fā)現(xiàn)在海南開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目是具有相當(dāng)大的可行性的。據(jù)稱，美國佛羅里達(dá)州85％以上的財(cái)政收入來自養(yǎng)老業(yè)。每個(gè)老人能在海南住上3－5個(gè)月，每人每次度假時(shí)購物、消費(fèi)、娛樂平均消費(fèi)10000－20000元，那么每年將會帶來600億－1000億的消費(fèi)需求。隨著我國人口老齡化趨勢的日益增強(qiáng)，現(xiàn)在前來海南異地度假或定居的內(nèi)地老人也越來越多了。而大量老人的到來，將拉動(dòng)了海南房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及周邊經(jīng)濟(jì)。有的北方老人在來海南之前，患有胸悶、氣喘、關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕痛等多種疾病，但是來了海南以后，這些病癥都消失了，基本沒有復(fù)發(fā)過，他們回去以后口口相傳，也帶動(dòng)了越來越多的老人來海南。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還屬第三產(chǎn)業(yè)，前景十分廣闊，它不僅能很好地滿足廣大老年人養(yǎng)老服務(wù)的需要，而且具有很強(qiáng)的就業(yè)容納能力，應(yīng)大力加強(qiáng)和發(fā)展。第三章 競爭分析 行業(yè)內(nèi)競爭性分析根據(jù)目前老年人的數(shù)量及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需要來看，初步估計(jì)海南養(yǎng)老市場的空間為15億元左右（不含每年新增），市場滲透率低。但從動(dòng)態(tài)來看，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的引導(dǎo)，海南養(yǎng)老市場原有的潛在需求將迅速得到釋放，海南養(yǎng)老市場需求將迅速增大。支付能力的提高隨著海南的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，養(yǎng)老中心的高端需求將逐步增加；隨著海南“養(yǎng)老政策” 措施的逐步到位，以前那些有養(yǎng)老需求但住不起的老人將得到養(yǎng)老的保障，老百姓的基本支付能力提高。根據(jù)宏觀預(yù)測，海南人口在養(yǎng)老方面的消