【正文】 發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)尚處于起始階段，存在俱樂(lè)部切入的時(shí)機(jī)；另一方面開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)高品位、高檔次的養(yǎng)老場(chǎng)所還有很大的市場(chǎng)空缺，給俱樂(lè)部的切入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。另外，成都及其周圍的城市的老年人，已經(jīng)形成了夏天到青城山度假的生活習(xí)慣。據(jù)調(diào)查了解，四川某一民營(yíng)企業(yè)興建了養(yǎng)老生態(tài)村，占地約100畝，老人生活區(qū)40畝，可容納120位老人居?。壳耙丫幼×?00位老人），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)600—1000元/月。但街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部具有其它休閑場(chǎng)所不具備的歷史文化優(yōu)勢(shì)、自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)，能適應(yīng)成都人回歸自然、返樸歸真的普遍需求，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部將成為成都市老年人的第二居家場(chǎng)所。街子又處于川西旅游環(huán)線上，南至國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)西嶺雪山，北至國(guó)家級(jí)旅游城市都江堰市，正好處在這一景觀軸線的中間點(diǎn)上，占有十分有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。街子鎮(zhèn)北連世界雙遺產(chǎn)青城山，并比鄰稱為美國(guó)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的高爾夫球場(chǎng)。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部正是從這一市場(chǎng)需求出發(fā)，為成都市、崇州市和都江郾市等相鄰城市的老年人提供一個(gè)集休閑、療養(yǎng)于一身的場(chǎng)所。在淡泊名利寧?kù)o致遠(yuǎn)的老年人心里，他們也要追求一種更為健康、更為自然、更為豐富的生活方式。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，越來(lái)越多的老年人不甘心以傳統(tǒng)的方式度過(guò)自己的晚年。傳統(tǒng)的老年人休閑不外乎是在小區(qū)的茶館里打打小牌、聽(tīng)聽(tīng)收音，種種花、養(yǎng)養(yǎng)貓狗之類。此外，成都市私家車保有量居全國(guó)第三，僅次于北京、廣州兩地，自助旅游在成都也有著廣泛的市場(chǎng)空間。作為本項(xiàng)目主要市場(chǎng)的成都市，是一個(gè)典型的休閑型城市，成都市民消費(fèi)觀念在全國(guó)范圍來(lái)看比較超前，注重生活品質(zhì)和休閑享受，成都市郊的幾個(gè)大型休閑度假區(qū)域節(jié)假日及周末生意均十分火爆。據(jù)中國(guó)老齡協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人潛在的消費(fèi)能力約每年3000億元人民幣?！?消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化圖資料來(lái)源：零點(diǎn)調(diào)查俱樂(lè)部而據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，中國(guó)老年人消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。從中國(guó)城市居民的消費(fèi)水準(zhǔn)看，老年人的家庭用品、保健費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)，特別是養(yǎng)老居住費(fèi)用等支出的比例顯著提高，如下圖所示?！≈袊?guó)與世界主要先進(jìn)國(guó)家人口老齡化的國(guó)際比較國(guó)別老年人口（萬(wàn)人）老年人口系數(shù)（%）老年負(fù)擔(dān)系數(shù)（%）老化指數(shù)（%）20002020200020202000202020002020中國(guó)1348041935美國(guó)34527175日本20973191德國(guó)13142064人口老齡化對(duì)個(gè)人消費(fèi)有巨大的影響。隨著時(shí)間的推移，我國(guó)老年人口比例將越來(lái)越大，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，到2030年，我國(guó)將有三億多的老年人口。專家預(yù)計(jì)我國(guó)到21世紀(jì)中葉 ，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。3．1．3 社會(huì)文化環(huán)境分析我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。從全國(guó)看。從全國(guó)看，%。從全國(guó)看，%，增速高于全國(guó)4個(gè)百分點(diǎn)。3．1．2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析從成都市統(tǒng)計(jì)局獲悉，2005年下半年成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，%。因此在用地、經(jīng)營(yíng)稅收等方面都有優(yōu)惠政策。成都市發(fā)改委2004年的第50號(hào)文件中，重點(diǎn)提出了成都市委、市政府關(guān)于加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的意見(jiàn)，意見(jiàn)中提出了對(duì)街子等重點(diǎn)古鎮(zhèn)發(fā)展政策上的扶持，如采取“統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、切塊包干、稅收分成”的政策、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策、幫助重點(diǎn)陣積極爭(zhēng)取國(guó)家、省各類專項(xiàng)補(bǔ)助資金政策等。第三部分 俱樂(lè)部發(fā)展戰(zhàn)略分析3．1 宏觀環(huán)境分析3．1．1 政治政策環(huán)境分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部所在的街子古鎮(zhèn)是四川省重點(diǎn)發(fā)展的30個(gè)古鎮(zhèn)之一，同時(shí)也是成都市重點(diǎn)發(fā)展的10大古鎮(zhèn)之一。預(yù)計(jì)一年內(nèi)可完成市場(chǎng)導(dǎo)入，三年后涉足更高層次的開(kāi)發(fā)成都市老年人休閑療養(yǎng)。品牌樹(shù)立之后，俱樂(lè)部將向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如老年日常用品、老年服裝、老年食品等。2．2．2 企業(yè)文化綠源俱樂(lè)部的愿景：讓老年人享受健康與快樂(lè)俱樂(lè)部宗旨：創(chuàng)造顧客價(jià)值 實(shí)現(xiàn)俱樂(lè)部利潤(rùn)合作方針：重情、講信、追求雙贏企業(yè)精神：主動(dòng)出擊、協(xié)調(diào)合作、快速反應(yīng)、講求實(shí)效經(jīng)營(yíng)口號(hào)：盡情融入自然，享受健康之源2．3 俱樂(lè)部愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)綠源俱樂(lè)部的愿景：讓老年人享受健康與快樂(lè)街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的戰(zhàn)略目標(biāo)：四川省老年人休閑療養(yǎng)首選基地。俱樂(lè)部注冊(cè)資本2000萬(wàn)，注冊(cè)地點(diǎn)在四川省成都市。本團(tuán)隊(duì)能以更低的成本獲得街子古鎮(zhèn)的旅游開(kāi)發(fā)權(quán)。近年來(lái)，隨著旅游和休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)開(kāi)始重視街子鎮(zhèn)和鳳棲山的旅游休閑價(jià)值，他們非常希望能有俱樂(lè)部投資古鎮(zhèn)旅游資源，并且在土地、稅收等方面給予了很多的優(yōu)惠政策。2．1．2 政策機(jī)遇街子古鎮(zhèn)是成都平原上古鎮(zhèn)中的一顆明珠，街子歷史悠久，古鎮(zhèn)內(nèi)保存了大量的文物古跡，同時(shí)街子鎮(zhèn)還是唐代一飄詩(shī)人唐求的故鄉(xiāng)。這部分老年人主要是退休國(guó)家干部、大學(xué)退休教授、國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)老板等，只要能為他們提供良好的療養(yǎng)環(huán)境和高品質(zhì)的服務(wù)，多花些錢是無(wú)所謂的。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，老年人的休閑方式不再是傳統(tǒng)的打麻將、下棋、打牌等，尤其是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的老年人，他們追求的是更健康、更自然的休閑方式。而在四川，以成都市為例，據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在25004000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介2．1 創(chuàng)業(yè)機(jī)遇2．1．1 市場(chǎng)機(jī)遇我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。108國(guó)道（川陜、川滇公路）、213國(guó)道（川甘、成昆公路）、317國(guó)道（川藏北線）、318國(guó)道（川漢、川藏公路）、319國(guó)道（成渝公路）、321國(guó)道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)。近三年四川旅游總收入的全國(guó)排名從2002年的12位上升到第9位、入境旅游人數(shù)從14位上升到11位、創(chuàng)匯從17位上升到14位，成績(jī)喜人。因此我們有信心、有能力開(kāi)創(chuàng)我們自己的事業(yè)。1．6．4 經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)我們擁有一支非常出色的團(tuán)隊(duì)，以四川大學(xué)培養(yǎng)的MBA為主，匯聚了多個(gè)具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀人才。今年，崇州市人民政府又正在為街子申報(bào)“國(guó)家級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)”。2001年，被列為成都十大古鎮(zhèn)之一。這些項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，為街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部提供了穩(wěn)定、充足的客源。已有成都天祥集團(tuán)實(shí)業(yè)有限俱樂(lè)部、成都天仁房屋開(kāi)發(fā)有限俱樂(lè)部、四川紅星房屋開(kāi)發(fā)有限俱樂(lè)部、成都中安達(dá)俱樂(lè)部、成都金瑞通集團(tuán)俱樂(lè)部、達(dá)州四方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)俱樂(lè)部、成都欣盛實(shí)業(yè)有限俱樂(lè)部等到街子投資興建生態(tài)、旅游、別墅、園林、度假、住宅等項(xiàng)目。本項(xiàng)目正是在崇州市街子鎮(zhèn)鳳棲山上修建一座專門針對(duì)老年人的休閑俱樂(lè)部，滿足老年人休閑療養(yǎng)的需求。近年來(lái)成都市老年人已經(jīng)組織了老年體育協(xié)會(huì)、老年書畫協(xié)會(huì)、老年騎游隊(duì)等組織。1．6成功關(guān)鍵因素1．6．1 市場(chǎng)需求穩(wěn)定充足據(jù)調(diào)查顯示，目前成都市1200萬(wàn)人口中，65歲以上人口已經(jīng)占到了總?cè)丝诘?％左右，達(dá)到96萬(wàn)，55歲以上的老年人數(shù)量還要多。我們的團(tuán)隊(duì)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)能力，如果能夠取得足夠的投資，必將在帶來(lái)令人滿意的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)，創(chuàng)造出不可估量的社會(huì)效益。俱樂(lè)部將需要2000萬(wàn)元的投入，主要用于土地購(gòu)買、別墅、療養(yǎng)中心、住宿樓和其他主要配套設(shè)施的建設(shè)、設(shè)備購(gòu)買等。股東出資比例職務(wù)肖志軍40%董事長(zhǎng)CEO王華30%營(yíng)銷總監(jiān)CMO黃潤(rùn)東10%財(cái)務(wù)總監(jiān)CFO楊霞10%人力資源總監(jiān)CHO周平10%運(yùn)營(yíng)總監(jiān)COO1．5 財(cái)務(wù)與盈利分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部所需的資金可選的來(lái)源渠道包括自籌、民間投資、政府資助、銀行貸款和商業(yè)投資俱樂(lè)部。1．4 管理團(tuán)隊(duì)及股權(quán)分配本項(xiàng)目計(jì)劃投資2000萬(wàn)，資金來(lái)源包括自籌和對(duì)外融資。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部正是為老年人提供了這樣一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場(chǎng)所。而在喧囂、繁忙的城市中，并不能滿足他們這方面的需求。特色休閑活動(dòng)：賞蘭會(huì)、賽詩(shī)會(huì)、梅花節(jié)、療養(yǎng)講座、老年大學(xué)等。俱樂(lè)部將為每位老年人建立健康檔案，并定期進(jìn)行健康檢查，確保老年人的身體健康。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部主要為老年人提供以下服務(wù)：療養(yǎng)健身：隨著人們生活節(jié)奏的加快和環(huán)境污染日益嚴(yán)重，城市中生活的人們?cè)絹?lái)越希望能找到一個(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。不僅解決了老人日常生活起居的料理問(wèn)題，更重要的是通過(guò)其他增值業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，為老人營(yíng)造了健康、快樂(lè)生活的良好環(huán)境，改變了老人單調(diào)無(wú)聊的生活現(xiàn)狀，使他們恢復(fù)青春活力，盡享天倫之樂(lè)。本項(xiàng)目除具有高質(zhì)量的養(yǎng)老功能外，還兼具休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、旅游等多種功能。%，與發(fā)達(dá)國(guó)家3%5%的比例相比差距很大。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢(shì)發(fā)生了極大變化，人口老齡化、家庭小型化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成對(duì)老年福利事業(yè)的巨大需求。五棟別墅中，有兩棟是聯(lián)體別墅，用來(lái)為顧客提供豪華住宿、集體會(huì)議等，另一棟單體別墅專門為VIP顧客設(shè)計(jì)和使用。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部可行性論證報(bào)告第一部分 執(zhí)行概要1．1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目擬修建的街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部位于四川省崇州市街子古鎮(zhèn)旁的鳳棲山上，占地面積100畝。俱樂(lè)部擬建別墅五棟、療養(yǎng)中心一棟和住宿樓1棟，及餐廳、接待中心等項(xiàng)目。鳳棲山年平均氣溫14攝氏度，森林覆蓋率達(dá)97%，空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是成都附近最理想的天然氧吧，非常適合老年人這里長(zhǎng)期休閑、療養(yǎng)。但是，國(guó)家和集體長(zhǎng)期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，造成了目前與日益增長(zhǎng)的需求相比，老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，條件得不到改善的事實(shí)。有需求就有市場(chǎng)，企業(yè)作為以贏利為目的的組織，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，讓企業(yè)參與運(yùn)作，啟動(dòng)老人市場(chǎng)或說(shuō)開(kāi)辟銀發(fā)市場(chǎng)，在如今成功開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，既是供求關(guān)系的需要，也是形式的需要。與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老、敬老場(chǎng)所有本質(zhì)上的不同。1．2 提供的服務(wù)本團(tuán)隊(duì)將成立成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部有限俱樂(lè)部（簡(jiǎn)稱俱樂(lè)部），我們的口號(hào)和理念：盡情融入自然，享受健康之源。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部正是為老年人提供了這樣一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、健身于一身的場(chǎng)所。特色餐飲：街子的自然資源非常有特色，野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹筍、香菇、薇菜、天麻，以及貴重中藥材蟲(chóng)草、黃蓮、貝母、天麻等；藥善食品等等。1．3 營(yíng)銷策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的目標(biāo)顧客是年齡在55歲以上，有一定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的老年人，這些老年人大多曾經(jīng)是政府機(jī)關(guān)干部、企業(yè)管理者、私營(yíng)企業(yè)老板等，在進(jìn)入老年階段后，他們主要追求的不再是事業(yè)上的成功，而主要是健康的身體，心情的愉快，以及能和兒孫共享天倫之樂(lè)。城市生活給他們帶來(lái)的是空氣污染、噪聲、煩雜的人際關(guān)系和應(yīng)酬等，因此這些老年人非常希望能有一個(gè)脫離城市、自然環(huán)境良好，能靜心療養(yǎng)的地方。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部營(yíng)銷策略主要包括俱樂(lè)部提供的產(chǎn)品和服務(wù)組合、俱樂(lè)部?jī)r(jià)格策略和俱樂(lè)部促銷策略等。團(tuán)隊(duì)由四川省工商管理學(xué)院2004級(jí)5位同學(xué)組成。在創(chuàng)業(yè)初期，由于俱樂(lè)部尚未形成穩(wěn)定的盈利能力及信譽(yù)，所以俱樂(lè)部所需的絕大部分資金要依靠團(tuán)隊(duì)成員投資、政府優(yōu)惠貸款等。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部建成后將填補(bǔ)都市中高檔養(yǎng)老休閑市場(chǎng)的空白，將為成都市的養(yǎng)老休閑建設(shè)起到示范作用。并且經(jīng)過(guò)我們的探索和實(shí)踐，將公益性事業(yè)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合，家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合，傳統(tǒng)的孝道文化與現(xiàn)代精神文明相結(jié)合，趟出一條適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老之路。在這些老年人中，相當(dāng)一部分具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，他們追求的不再是傳統(tǒng)的休閑方式，而是一種健康、自然的方式。目前，很多老年人傾向于在都市附近的山上進(jìn)行休閑療養(yǎng)，而目前他們?nèi)サ淖疃嗟木褪乔喑巧?、溫江和崇州等方向?．6．2 良好的發(fā)展環(huán)境由于看中街子優(yōu)良的綠色生態(tài)人居環(huán)境，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)街子搶占攤頭。五糧液集團(tuán)也在此興建了能容納1萬(wàn)人的員工療養(yǎng)中心?！?．6．3 政府大力支持街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部所在的街子鎮(zhèn)可謂是成都古鎮(zhèn)中的一顆明珠， 2000年，被四川省確定為省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。2002年，成都市出臺(tái)《成都市十大古鎮(zhèn)的保護(hù)與開(kāi)發(fā)初步規(guī)劃方案》，其中街子古鎮(zhèn)的規(guī)劃方案被媒體稱作“最令人興奮的”方案。 街子鎮(zhèn)政府非常重視古鎮(zhèn)旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，并為之提供了優(yōu)惠的政策。團(tuán)隊(duì)多名成員曾經(jīng)長(zhǎng)期擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)工作，成功經(jīng)受了各種挑戰(zhàn)，取得了卓越成績(jī)。1．6．5 其它因素四川旅游業(yè)快速發(fā)展近年來(lái)，四川建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的進(jìn)程很快，重視和支持旅游業(yè)的社會(huì)氛圍很濃，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系基本形成。交通建設(shè)的快速發(fā)展成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐，有6條國(guó)道在此交匯?，F(xiàn)在的四川交通通訊發(fā)展迅猛，擁有極其便利的交通條件，從省會(huì)成都到各市州都有高速或高等級(jí)公路，全省高速公路通車?yán)锍踢_(dá)1700余公里，近年來(lái)，四川交通保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，交通建設(shè)完成投資已連續(xù)7年超百億，去年達(dá)到創(chuàng)記錄的169億，其中高速公路通車總里程達(dá)到1759公里。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。成都市1200萬(wàn)人口中，65歲以上的人口近90萬(wàn)人，接近登記人口的8％。他們最希望的是遠(yuǎn)離喧囂和污染嚴(yán)重的城市，找一個(gè)空氣清新、自然環(huán)境良好的地方療養(yǎng)身心。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部正是看重了這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為了更詳細(xì)、準(zhǔn)確、具體的了解顧客需求情況，綠源俱樂(lè)部聘請(qǐng)了專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查俱樂(lè)部，對(duì)目標(biāo)顧客的收入、消費(fèi)金額、消費(fèi)偏好等進(jìn)行了調(diào)查，具體情況在市場(chǎng)需求分析中有詳細(xì)的說(shuō)明。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部所在的鳳棲山屬于街子鎮(zhèn)。本團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員是崇州市政府的工作人員，對(duì)于街子古鎮(zhèn)非常熟悉，同時(shí)和古鎮(zhèn)政府保持著良好的關(guān)系。2．2 俱樂(lè)部簡(jiǎn)介2．2．1 俱樂(lè)部概況本項(xiàng)目將成立“成都市街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部有限俱樂(lè)部”（以下簡(jiǎn)稱俱樂(lè)部）。俱樂(lè)部本著服務(wù)老年人，提高老年人生活、休閑質(zhì)量的目標(biāo)，為老年人提供療養(yǎng)、健康飲食、娛樂(lè)、集體活動(dòng)等方面的服務(wù)。通過(guò)鳳棲山街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的修建，爭(zhēng)創(chuàng)“綠源” 品牌，使之成為老年人休閑的首選品牌。短期戰(zhàn)略目標(biāo)