【正文】 分商住客戶，因?yàn)榧词乖傩〉墓疽蚕Ｍ茉趯懽謽寝k公以顯檔次，因此種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。比如，商住樓的客戶主要是成長型公司，租期一般在1~2年之間，流動(dòng)性強(qiáng)，這些公司構(gòu)成復(fù)雜，管理松散，尤其在商、住混居的情況下，辦公生活相互干擾，居住類客戶不愿來租，影響了樓盤的品質(zhì)，這也是許多開發(fā)商不公開承認(rèn)允許商住的一個(gè)重要原因。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，原因在于這些老樓盤無論從地段、項(xiàng)目品質(zhì)等方面都不足以與新盤相抗衡，以至投資回報(bào)遠(yuǎn)不如預(yù)期，從一定程度上預(yù)示著在樓市日新月異的今天，將又有相當(dāng)一部分投資者重蹈覆轍。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌：中關(guān)村商務(wù)密集地區(qū)公寓由于開發(fā)量不多，有部分房屋租金不降反升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對(duì)寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，%，略低于寫字樓，看來，如此眾多的投資者選擇可“商”的公寓自在情理之中。早在商品房誕生之初，便有許多人在買來的公寓中辦公，如早期的華僑村、匯園公寓、京寶花園等。所以投資買家宜選擇那些“商”與“住”徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理的樓盤，此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會(huì)更長久些。同時(shí)，商住兩用類房屋在出租獲益上亦存在許多缺憾。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價(jià)普遍下跌：匯園國際公寓的月租金為每平方米１５美元—２０美元，匯園公寓為１０美元，而１９９６年該項(xiàng)目的月租價(jià)最高為每平方米３０美元；第一個(gè)中外合資項(xiàng)目城市廣場，當(dāng)初開發(fā)商預(yù)期的月租金為每平方米１０美元，而現(xiàn)在只有６美元。”北京中原物業(yè)的李文杰表示，高檔寫字樓的回報(bào)相當(dāng)豐厚，但前期投入也相當(dāng)高，三五年內(nèi)是不可能收回成本的，只有具備實(shí)力的投資商才會(huì)進(jìn)入這一領(lǐng)域，他們不會(huì)關(guān)注中低檔寫字樓市場，因此適合中小公司的商住物業(yè)市場會(huì)很大。 投資買入還需謹(jǐn)慎 由于商住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)為７０年，又可有８成２０年按揭，因而大受中小企業(yè)和投資買家的歡迎。 住邦２０００和金宸公寓也屬于一東一西兩個(gè)成功的商住物業(yè)項(xiàng)目。 如受到投資買家青睞的中關(guān)村“公司公園”長遠(yuǎn)天地，具有在硬件上不低于寫字樓的檔次，高檔次玻璃金屬幕墻的外立面，框架結(jié)構(gòu)可自由組合空間，高標(biāo)準(zhǔn)電梯，消防上有煙感噴淋設(shè)施，每層均有共享會(huì)議室、展覽室、高速信息網(wǎng)絡(luò)插口，每兩層享有層高５．６米的共享空間，在商務(wù)會(huì)所提供服務(wù)功能，在屋頂設(shè)空中花園，甚至還包括公共衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性表現(xiàn)為：中小企業(yè)較多、寫字樓供應(yīng)量相對(duì)緊缺或租金價(jià)格較高，這些中小公司由于受其經(jīng)濟(jì)承受力的限制，往往更樂意選擇區(qū)域內(nèi)既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場所。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的地段定律對(duì)于住宅可能并非絕對(duì)真理，但對(duì)于商住物業(yè)，幾乎無反例。實(shí)際上，我們發(fā)現(xiàn)，其中有些原來就是寫字樓項(xiàng)目，并按寫字樓規(guī)劃建設(shè)起來，只是為預(yù)銷的需要改成住宅，如數(shù)碼０１和佳境天城。 正是這一革命性的變化導(dǎo)致了商住物業(yè)的繁榮。 于是出現(xiàn)了一些明確提出“只商不住”的項(xiàng)目。 但是，早期的商住兩用樓特別是按住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的公寓樓，在防火、安防、配套等方面均與標(biāo)準(zhǔn)寫字樓相差甚遠(yuǎn)，在使用中暴露很多問題。１９９８年紫竹橋附近的嘉慧苑，因?qū)懽謽鞘袌霾痪皻?，開發(fā)商將其改造為全復(fù)式公寓，并推出復(fù)式上層居住、下層辦公的概念而受到中小企業(yè)歡迎。經(jīng)過短短幾年的進(jìn)化，我們現(xiàn)在甚至很難分清某些商住物業(yè)與高檔寫字樓的區(qū)別了—— 從“商住兩用” 到“只商不住” 早在現(xiàn)代城推出ＳＯＨＯ（居家辦公）概念之前，商住物業(yè)就已經(jīng)小有市場?？梢灶A(yù)見的是重視市場細(xì)分、定位合理、性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)創(chuàng)新的新型商住樓將在這一階段將顯示強(qiáng)盛的生命力。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)針對(duì)需求而創(chuàng)造產(chǎn)品，在中國中小企業(yè)起步發(fā)展、民營經(jīng)濟(jì)崛起的階段，商住物業(yè)正在以其可塑性和適應(yīng)性得到迅速的發(fā)展?！吧?、娛”合一，與“住”分離模式非常經(jīng)典的案例來自于位于中關(guān)村核心區(qū)的“左岸工社”。而“商娛合一”方式恰恰將傳統(tǒng)意義上“居住”中的“娛樂”部分剝離，合并到“商”這種功能中來，啟動(dòng)了商住物業(yè)中的新篇。(3)“商、娛”合一，與“住”分離的模式“商、娛合一”從本質(zhì)上來看，目的也是將“商”與“住”分開，純粹其辦公的功能。從另一個(gè)層面來說，許多在冠城園寫字樓辦公的人，很多會(huì)選擇冠城園住宅作為居所，不僅增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而且工作與居住直線距離的縮短，也提高了人們的生活質(zhì)量。其次，在寫字樓的租售方面，它是以“整層”為單位進(jìn)行的。這里以冠城園為例，談一些“商”、“住”分離模式的具體做法。雖為商住兩用項(xiàng)目，但是“商”、“住”分離模式避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立的建筑體，商業(yè)用途的樓宇在消防等各方面盡量采用寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，而居住用途的物業(yè)則以住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，彼此出入互不干擾，互不影響。筆者認(rèn)為“后商住”物業(yè)在現(xiàn)階段內(nèi)取得以上商業(yè)成績應(yīng)是不足為奇的，而且可能成為寫字樓和商住樓盤發(fā)展的新取向。其模式在北京有“住邦2000”、“長遠(yuǎn)天地”等?！昂笊套　蹦Ｊ降牡靡哉Q生和取得突破的關(guān)鍵在于一種綜合性——綜合了靈活的銷售方式、較低的售價(jià)、專業(yè)化(辦公、商業(yè))的物業(yè)服務(wù)、便利的商貿(mào)環(huán)境、較齊全的休閑娛樂環(huán)境……的優(yōu)點(diǎn)，也許單獨(dú)提出哪一點(diǎn)，它都不具備優(yōu)勢(shì)，但這些點(diǎn)集合在一起，就為新的工作方式提供了大大的方便，既有經(jīng)濟(jì)的合理性，又能滿足現(xiàn)階段、新生活方式的需要。應(yīng)該說這三種趨向都在一定程度上發(fā)展了商住兩用物業(yè)，是對(duì)市場進(jìn)行研究和細(xì)分的結(jié)果，具有研究的價(jià)值和探索的意義。北京作為首都、全國經(jīng)濟(jì)中心之一，擁有眾多的商圈，既有傳統(tǒng)的金融、貿(mào)易商圈，又有新興的IT經(jīng)濟(jì)圈，北京還與上海一樣，是世界500強(qiáng)駐華總部最集中的地方。4 對(duì)商住兩用物業(yè)發(fā)展趨向的探討商住兩用物業(yè)由于其新生，而且市場基礎(chǔ)的相對(duì)狹窄和固定，在發(fā)展過程中出現(xiàn)各種問題是不可避免的。在以上地區(qū)，如果一個(gè)純住宅中的電話通過報(bào)紙及其它媒體傳播出是作為商業(yè)用途，不僅電信部門會(huì)首先將電話掐斷，而且其它相關(guān)的部門也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的處罰。(4)對(duì)寫字樓市場形成沖擊，從長期來看不利于寫字樓市場的發(fā)展由于競爭的不公平性，尚未建立必要的配套政策，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督與管理，長期來看，可能會(huì)對(duì)寫字樓市場造成沖擊，也不利于房地產(chǎn)物業(yè)市場的發(fā)展。(3)引發(fā)政策的不公平性現(xiàn)行的情況是政府并未對(duì)商住兩用樓的“土地使用用途”做出明確的界定，而目前商住兩用樓開發(fā)商的普遍作法是將土地使用用途列為“住宅”，這主要是基于“住宅”與“寫字樓”相比較來說，在土地出讓金，貸款政策，用水用電價(jià)格甚至后期銷售上等都占很大的便宜(注：住宅的土地出讓金為600元／平方米，寫字樓為1400元／平方米；普通住宅的貸款最高可達(dá)八成20年，商用房貸款最高六成10年)。因此，對(duì)于商住兩用樓，如果開發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。如果一個(gè)住宅里公司越來越多，其中的客戶會(huì)越來越?jīng)]有安全感和認(rèn)同感，早晚會(huì)逃離；就算不被嚇走，也可能禁不起高額租金收入的誘惑而改為投資?？梢詽M足辦公、商業(yè)、居住于一體的服務(wù)需求。(4)硬件與服務(wù)條件比純居住物業(yè)有優(yōu)勢(shì)，電梯、網(wǎng)絡(luò)硬件、智能化管理等也好于一般居住物業(yè)。(3)面積較小、更靈活。(1)接近商圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。從此，市場上開始大量流行各種商住概念，各種打著商住旗號(hào)的寫字樓、住宅等過渡型物業(yè)也不斷涌現(xiàn)，對(duì)傳統(tǒng)的寫字樓市場造成了沖擊。2 商住兩用物業(yè)的產(chǎn)生及意義商住兩用樓正是在上述情況下應(yīng)運(yùn)而生，它最初的成名是以北京潘石屹為代表的SOHO概念的出現(xiàn)及熱銷，SOHO看似一個(gè)概念的炒作，卻在一定程度上填補(bǔ)了寫字樓市場的空白點(diǎn)，適應(yīng)了市場對(duì)部分小型辦公用房的需求，其意義是既通過市場證明了自身存在的合理性，又反過來影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。僅舉北京中關(guān)村地區(qū)為例，中小規(guī)模成長型企業(yè)在2002年上半年統(tǒng)計(jì)的數(shù)量比2001年同期增長了40％，這其中除了中關(guān)村的主力需求群體——成長中的高新技術(shù)企業(yè)，還包括許多涉及外貿(mào)、平面設(shè)計(jì)制作、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、技術(shù)設(shè)備銷售、商標(biāo)代理以及旅游等服務(wù)行業(yè)被稱作“新商業(yè)族”的中小規(guī)模企業(yè)；從企業(yè)規(guī)模看，目前50人以下的中小型企業(yè)占到企業(yè)總量的85％，平均需要的辦公面積為265平方米。傳統(tǒng)寫字樓市場中也出現(xiàn)了一種“空白”——缺乏適應(yīng)成長型中小企業(yè)的寫字樓或商用樓。經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展過程，形成了寫字樓與商務(wù)中心的概念和地域上的實(shí)體，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)的效率。商住兩用物業(yè)的市場困境與趨向選擇 傳統(tǒng)的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需要集中在一群小房子中的各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時(shí)間與距離考慮，將這些分散的小房子集中并向高度方向發(fā)展，形成商務(wù)辦公樓，同時(shí)商業(yè)、銀行、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、酒店、休閑等服務(wù)業(yè)也隨之聚集。但是隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐加快，多元化經(jīng)濟(jì)得以迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運(yùn)而生。高速成長與發(fā)展中的中小企業(yè)，一方面需要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)立足，接近商圈以獲得商機(jī)，但就資金和面積來講，其負(fù)擔(dān)商務(wù)核心區(qū)的租金或售價(jià)都顯得非常吃力。如此規(guī)模的中小企業(yè)財(cái)力有限，租購高檔寫字樓對(duì)于他們來說尚且吃力，一是寫字樓單元面積偏大，二是價(jià)格不菲，從銀行貸款，不論是首付款、貸款年限，還是貸款的成數(shù)，都有很大的壓力。SOHO打的雖然是居家辦公的概念，但正是它啟動(dòng)了商住房的“商機(jī)”?！吧套　钡某霈F(xiàn)在一定程度上緩解了市場上缺少適合成長型中小公司寫字樓供應(yīng)的難題。(2)以居住類物業(yè)銷售，不僅相對(duì)于寫字樓售價(jià)低，而且可以享受居住物業(yè)的貸款條件，且使用成本低。更適于成長期企業(yè)或某些競爭激烈的服務(wù)業(yè)，如廣告公司、文化傳播公司、代理公司等。(5)在一定程度上具有辦公的物業(yè)服務(wù)條件。3 商住物業(yè)面臨的問題與困境(1)降低了居住的生活質(zhì)量，損害了部分業(yè)主權(quán)益對(duì)于作為純居住目的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會(huì)因“商”而受到影響，有可能面臨上下班電梯擁擠、樓道里飄滿飯菜味、快遞公司跑上跑下、閑雜人員出入較多的尷尬，而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，損害了自身的權(quán)益。(2)存在安全及消防隱患在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。從建筑裝修材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。有統(tǒng)計(jì)資料顯示，許多城市的重大火災(zāi)都發(fā)生在商住兩用樓。這也難怪一些寫字樓和純住宅的開發(fā)商大呼市場競爭不公平。新加坡、香港等地，政府已明文規(guī)定不允許商住。由于目前大陸還沒有明確禁止商住兩用物業(yè)，商住兩用樓還會(huì)在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)期內(nèi)存在下去。在問題和市場需求同時(shí)存在的情況下，我們既不能不顧負(fù)面作用，一味強(qiáng)調(diào)發(fā)展；也不可單純強(qiáng)調(diào)問題，將其扼殺，解決問題的關(guān)鍵是如何研究市場，克服短期行為，尋求自身的突破。筆者通過對(duì)北京寫字樓市場與商住兩用樓市場的歸納分析，得出商住兩用物業(yè)的三種趨向。(1)“只商不住”模式“只商不住”模式成為“后商住概念”的核心，它是商住兩用物業(yè)中倒向“商”的一面，而“住”的功能萎縮，其市場定位明顯轉(zhuǎn)向成長型企業(yè)中的中上等——既滿足了它們辦公環(huán)境、企業(yè)形象的需要，又提供了優(yōu)惠的價(jià)格、靈活的付款方式?！昂笊套　钡某霈F(xiàn)并不是市場暫時(shí)的概念，在概念之后，是市場的需求本質(zhì)在起著決定性的作用，從根本意義上說，只“商”不住，“商大于住”是市場選擇的結(jié)果。從市場實(shí)際情況來看，住邦2000一期的客戶基本為國內(nèi)民營中等公司，195套基本售罄。(2)“商”“住”分離的模式“商”“住”分離指一項(xiàng)物業(yè)兼具“商”與“住”兩種功用，但又在區(qū)劃、管理等方面進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。北京市場目前代表項(xiàng)目有藍(lán)籌名座與冠城園。首先，冠城園的住宅與寫字樓不僅是完全獨(dú)立的，而且寫字樓是完全按照商業(yè)用地規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在商業(yè)貸款及消防配套等各方面都是標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓模式。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供了超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。筆者認(rèn)為此種作法，在市場上有借鑒意義。但一般意義上的“住”，包含了休息與娛樂兩種含義。其提出“為辦公與娛樂合一的少數(shù)人建筑寫字樓，其實(shí)是經(jīng)過市場細(xì)分，為一種新型辦公、生活方式服務(wù)。從產(chǎn)品推廣角度看，“左岸工社”打出“為另類人建造的寫字樓”，但其提出的三種生活方式下三種物業(yè)模式很有些意思(如下圖所分析)，筆者認(rèn)為這種模式下，工作與生活更緊密地聯(lián)系在一起，是由IT等新經(jīng)濟(jì)催化的代表著未來商業(yè)、辦公的一種新趨勢(shì)。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會(huì)是一個(gè)需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。 雖然業(yè)內(nèi)人士對(duì)商住物業(yè)的質(zhì)疑還在繼續(xù)，但市場上商住物業(yè)的銷售前景卻看似一片光明，最新統(tǒng)計(jì)顯示，北京商住物業(yè)的開發(fā)量已經(jīng)不低于正規(guī)寫字樓。很多公司的地區(qū)辦事處喜歡選擇兼有寫字樓與居住功能的公寓作為根據(jù)地。進(jìn)而演變成商住兩用模式，其定位模糊，實(shí)際上是為擴(kuò)大需求層面。同時(shí)，對(duì)于那些純居住的業(yè)主來說，不僅其正常的生活會(huì)因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費(fèi)用和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，“商”與“住”的矛盾日益突出。這些項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、戶型設(shè)計(jì)、外觀處理，甚至包括案名的處理，都已經(jīng)有了寫字樓色彩，一方面強(qiáng)調(diào)商務(wù)辦公的純粹性，如明確定位的是“工作”、“企業(yè)”和“純辦公區(qū)”，而非個(gè)人化的ＳＯＨＯ居?。涣硪环矫?，也加強(qiáng)了商務(wù)配套功能，如員工餐廳、商務(wù)中心、大型會(huì)議室等。 在今天的市場上，諸如天行健、數(shù)碼０１、佳境天