【正文】 賣(mài)自己之物且合法有效的合同。第二，系爭(zhēng)合同沒(méi)有規(guī)定B號(hào)房屋的所有權(quán)在合同簽訂當(dāng)時(shí)或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是約定由出賣(mài)人甲在未來(lái)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。在系爭(zhēng)案件中，人們通常認(rèn)為B號(hào)房屋屬于甲所有。第二種方案是既關(guān)注系爭(zhēng)案件的法律適用，又從基礎(chǔ)上解決系爭(zhēng)合同的定性問(wèn)題。如果站在周到保護(hù)買(mǎi)受人的立場(chǎng)上，可有兩種解決方案。因而，《賣(mài)房協(xié)議》構(gòu)成出賣(mài)他人之物的合同，屬于無(wú)權(quán)處分的合同。否則，合同無(wú)效。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū)，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。　　一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議自簽訂之日起生效。A公司保證該房屋為合法銷(xiāo)售的房屋，無(wú)任何債務(wù)及遺留問(wèn)題?！　?001年6月10日，A公司與丙簽訂《售房合同書(shū)》，約定了如下主要內(nèi)容：A公司將上述住房B號(hào)賣(mài)給丙。該協(xié)議一經(jīng)簽訂，即具法律效力。　　一、案件事實(shí)概要　　2001年3月25日，甲與乙簽訂了《賣(mài)房協(xié)議》，約定了如下內(nèi)容：甲將其住房B號(hào)賣(mài)與乙，協(xié)議簽訂當(dāng)天支付8萬(wàn)元，尾款2萬(wàn)元在該房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)并辦理完過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后再予支付。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī) 則，除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果崔建遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授　　關(guān)鍵詞: 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)/無(wú)權(quán)處分/解除條件/不當(dāng)?shù)美　?nèi)容提要: 對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。協(xié)議簽訂后，該房屋所有權(quán)即歸屬乙?！　『髞?lái)乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。丙于本合同簽訂之日向A公司支付購(gòu)房首款125000元整，丙自該筆首款支付之日起即有權(quán)裝修、人住該房。A公司如不能在2001年12月31日前將B號(hào)房屋的戶(hù)名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償，包括房屋裝修費(fèi)、因追索房產(chǎn)證而導(dǎo)致誤工損失費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)律師等費(fèi)用。　　但A公司直至2003年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記，表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》，私自將B號(hào)房屋的((房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)，致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū)，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū)，仍然與A公司簽訂售房合同書(shū)，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此，A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購(gòu)房款?！　∫粚徝袷屡袥Q所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。　　二、評(píng)釋　　(一)關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性　　《賣(mài)房協(xié)議》的定性　　《賣(mài)房協(xié)議》簽訂之時(shí)，作為出賣(mài)物的B號(hào)房屋系甲的回購(gòu)房，其所有權(quán)仍然登記在甲所在單位的名下，按照基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件的觀點(diǎn)，甲尚無(wú)B號(hào)房屋的所有權(quán)。但這樣認(rèn)定，會(huì)出現(xiàn)若干問(wèn)題。第一種方案是繞開(kāi)系爭(zhēng)合同的定性，看重法律適用及其后果，對(duì)于此類(lèi)合同允許買(mǎi)受人基于合同法第150條或者其他有關(guān)條款的規(guī)定，追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。筆者嘗試后者，并分析如下：第一，公房制度改革至今，對(duì)于回購(gòu)房，人們認(rèn)為屬于購(gòu)房的職工所有，不再是購(gòu)房人所在單位的財(cái)產(chǎn)。如果沒(méi)有充分的反對(duì)理由，我們就應(yīng)當(dāng)尊重人們今日的通常觀念。這非常類(lèi)似于期房的買(mǎi)賣(mài)、未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)。否則，就是沒(méi)有做到相似的事物相同處理。只要在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)出賣(mài)人能夠移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)，就達(dá)到了買(mǎi)賣(mài)合同的目的，無(wú)須出賣(mài)人于訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)即擁有買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)。另一類(lèi)是出賣(mài)人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互易等合同，物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣(mài)人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。連環(huán)合同若以種類(lèi)物為標(biāo)的物，通說(shuō)認(rèn)為出賣(mài)人擁有處分權(quán)，合同有效，除非欠缺其他有效要件。僅就系爭(zhēng)的((賣(mài)房協(xié)議》而言，由于只要B號(hào)房屋的登記名義人甲所在單位一直保持此種狀態(tài)，就不會(huì)出現(xiàn)任何不適當(dāng)?shù)暮蠊Ｓ捎谌绻汛祟?lèi)合同也作為無(wú)權(quán)處分，就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓(物權(quán)變動(dòng))本身相混淆，因此，筆者傾向于把它作為有權(quán)處分的合同看待。第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，A公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)?！　〉珣?yīng)注意，《售房合同書(shū)》不同于一般的出賣(mài)他人之物的合同，或曰不同于一般的無(wú)權(quán)處分的合同。而在系爭(zhēng)案件中，《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲本應(yīng)履行《賣(mài)房協(xié)議》，將B號(hào)房屋所有權(quán)移