【正文】 重估儲備均應(yīng)轉(zhuǎn)入利潤表。在該后續(xù)計(jì)量模式下對固定資產(chǎn)進(jìn)行重估時，重估增值記入重估儲備。后續(xù)計(jì)量：是否計(jì)提折舊？采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。后續(xù)計(jì)量：按成本或重估價？根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南和講解規(guī)定，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：(a) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。(b) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。二、定義（續(xù)）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。確定固定資產(chǎn)使用壽命應(yīng)考慮的因素：(a) 預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力或?qū)嵨锂a(chǎn)量；(b) 預(yù)計(jì)有形損耗和無形損耗；(c) 法律或者類似規(guī)定對資產(chǎn)使用的限制。各會計(jì)期間的折舊一般計(jì)入費(fèi)用，除非相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則允許將其予以資本化計(jì)入另一項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價值。其中，應(yīng)計(jì)折舊額是指應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預(yù)計(jì)凈殘值后的金額（已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)扣除已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額）。與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，符合以下確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本；不符合的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益：（a） 與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（b） 該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。固定資產(chǎn)重估項(xiàng)目應(yīng)繼續(xù)計(jì)提折舊。資產(chǎn)價值通常由獨(dú)立評估師確定。自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 符合資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的固定資產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。如果對所出現(xiàn)的任何事項(xiàng)存在疑問，應(yīng)立即與項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理討論。減值會導(dǎo)致固定資產(chǎn)的減少，并且相應(yīng)的損失可能需計(jì)入利潤表內(nèi)。 固定資產(chǎn)可能閑置、毀損或過時。如果未考慮此類因素，則可能存在資產(chǎn)應(yīng)加速而未加速（高估固定資產(chǎn)及低估折舊）計(jì)提折舊的風(fēng)險，從而影響固定資產(chǎn)的“計(jì)價”。 采用不合理的折舊政策。這種情況的進(jìn)一步風(fēng)險包括可能缺少關(guān)于已足額計(jì)提折舊或注銷的固定資產(chǎn)的信息，從而影響對固定資產(chǎn)余額“存在性”或“計(jì)價”的評估。 未保存包括充分、最新信息的固定資產(chǎn)登記簿（固定資產(chǎn)卡片）。如果不能獲得產(chǎn)權(quán)證，將影響到“權(quán)利及義務(wù)”認(rèn)定且“固定資產(chǎn)”可能需作為費(fèi)用處理。 公司尚未獲得所購置固定資產(chǎn)的所有權(quán)。 賬面上所記錄的固定資產(chǎn)實(shí)際不存在。在評估并處理固定資產(chǎn)審計(jì)中未預(yù)見到的事項(xiàng)時，切記這些主要財(cái)務(wù)報表認(rèn)定。尤其是獲得有關(guān)固定資產(chǎn)“存在性”、“估價”及“權(quán)利及義務(wù)”的證據(jù)。 其他實(shí)質(zhì)性程序–如驗(yàn)證賬面資產(chǎn)的存在、檢查所有權(quán)憑證、審閱董事會會議紀(jì)要以確定對資產(chǎn)使用的留置權(quán)或限制，以及審閱重大維修費(fèi)用以確認(rèn)是否存在應(yīng)資本化的項(xiàng)目。 分析程序–如復(fù)核反映當(dāng)期購置、處置或注銷的固定資產(chǎn)（按類別或所在地歸類）匯總表；將本期折舊費(fèi)用，在調(diào)整當(dāng)期購置及處置的影響后，與資產(chǎn)余額和前期折舊費(fèi)用相比較。對固定資產(chǎn)的控制包括董事會/管理層對資產(chǎn)支出的事先授權(quán)，將實(shí)際支出與既定預(yù)算及對資產(chǎn)支出的批準(zhǔn)情況相比較。固定資產(chǎn)審計(jì)程序包括控制測試及實(shí)質(zhì)性測試： 本指南所述固定資產(chǎn)審計(jì)中實(shí)施的程序幫助我們獲得證據(jù)以確定固定資產(chǎn)的“存在性”、“估價”及“權(quán)利及義務(wù)”的認(rèn)定。在某些情況下，固定資產(chǎn)對資產(chǎn)負(fù)債表而言是重大的。 為什么要審計(jì)固定資產(chǎn)?按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和適用的會計(jì)制度（如有）的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報表是公司管理層的責(zé)任。作為助理人員，你很可能會參與審計(jì)固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)通常在資產(chǎn)總額中占很大部分，但是其可能并不一定是審計(jì)項(xiàng)目的重大科目。因此，本指南采用“固定資產(chǎn)”的表述。 示例3 – 合理性測試 – 折舊計(jì)提(1) 15 示例1 – 固定資產(chǎn)增加分析 9審計(jì)人員外勤工作指南的電子版本可以在OA系統(tǒng)中獲取。 審計(jì)人員外勤工作指南固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn) 審計(jì)人員外勤工作指南中包含了對審計(jì)人員執(zhí)行審計(jì)工作有所幫助的審計(jì)實(shí)務(wù)指南。每一項(xiàng)工作指南涵蓋審計(jì)的一個關(guān)鍵領(lǐng)域，并介紹了審計(jì)該領(lǐng)域?qū)徲?jì)人員可能遇到的相關(guān)情況、風(fēng)險和底稿編制。29 / 32 目錄 頁次一、概述 為何要審計(jì)固定資產(chǎn)? 1 固定資產(chǎn)審計(jì)時可能遇到的審計(jì)風(fēng)險 2二、定義 固定資產(chǎn) 2 投資性房地產(chǎn) 4固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn) 4 三、一般審計(jì)程序 測試增加及減少 5 示例2 – 處置設(shè)備 11 驗(yàn)證資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)/所有權(quán) 12 實(shí)地盤查固定資產(chǎn) 12 測試折舊計(jì)提的合理性 12 示例4 –合理性測試 – 折舊計(jì)提(2) 16 為發(fā)現(xiàn)不恰當(dāng)?shù)赜?jì)入費(fèi)用的項(xiàng)目而進(jìn)行的測試 17四、是否存在固定資產(chǎn)減值? 17五、核查固定資產(chǎn)是否用于貸款抵押 18六、審閱重大的未來固定資產(chǎn)增加計(jì)劃/承諾 18七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證 1. 土地使用權(quán)證 20 2. 商住項(xiàng)目的建設(shè)用地 243. 土地使用權(quán)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓 254. 房產(chǎn)證 255. 附注 276. 審計(jì)位于中國大陸的土地及房產(chǎn) 27八、案例分析 案例分析 29 案例分析 – 答案 29一、概述本指南所涉及的審計(jì)事項(xiàng)及程序?qū)τ诠潭ㄙY產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)都是類似的。本指南中的“固定資產(chǎn)”概念應(yīng)理解為包括“固定資產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”兩個報表項(xiàng)目。判斷固定資產(chǎn)是否具有重大性以及就固定資產(chǎn)實(shí)施審計(jì)程序的范圍由審計(jì)項(xiàng)目組根據(jù)綜合風(fēng)險評估確定。本外勤工作指南著重于當(dāng)確定固定資產(chǎn)為重大科目或高風(fēng)險領(lǐng)域時對固定資產(chǎn)實(shí)施的一般程序。作為獨(dú)立審計(jì)師，我們需要就公司財(cái)務(wù)報表是否符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和適用的會計(jì)制度（如有）的規(guī)定，在所有重大方面公允地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量而發(fā)表意見。進(jìn)一步的問題是相關(guān)折舊對利潤表的影響–通常根據(jù)相關(guān)固定資產(chǎn)是否用于生產(chǎn)、銷售或管理部門而將折舊分別列入利潤表的營業(yè)成本、銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用。一些審計(jì)程序還在一定程度上涉及“完整性”認(rèn)定。 控制程序 – 例如記錄控制并觀察/評估其成效。固定資產(chǎn)支出的審批構(gòu)成公司整體現(xiàn)金支付系統(tǒng)的一部分，除本指南對此有所涉及外，2011年技術(shù)部即將推出的外勤工作指南“采購和付款循環(huán)”中對此另有詳細(xì)說明。 實(shí)質(zhì)性程序一、概述（續(xù)）固定資產(chǎn)審計(jì)中可能遇到的審計(jì)風(fēng)險固定資產(chǎn)審計(jì)的主要目的是獲得支持我們總體審計(jì)意見的證據(jù)。具體針對此類認(rèn)定的審計(jì)程序及測試詳見本指南。審計(jì)固定資產(chǎn)時可能遇到的風(fēng)險領(lǐng)域舉例如下：所有權(quán)的轉(zhuǎn)移可能正在進(jìn)行當(dāng)中，但是，存在公司無法合理（及合法）取得產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。這方面一項(xiàng)明顯的主要風(fēng)險就是資產(chǎn)負(fù)債表中的固定資產(chǎn)金額可能并不是都有實(shí)際存在的資產(chǎn)。在預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)可使用年限時，除需考慮直接因素外，還應(yīng)考慮潛在技術(shù)過時或法律法規(guī)變動的可能影響。存在此類資產(chǎn)可能減值進(jìn)而影響“計(jì)價”認(rèn)定的風(fēng)險。上述每一項(xiàng)風(fēng)險領(lǐng)域都可能預(yù)示著潛在的嚴(yán)重事項(xiàng)。二、定義固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是符合以下條件的有形資產(chǎn)：(a) 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；(b) 使用壽命超過一個會計(jì)年度。 二、定義（續(xù)）成本外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。重估價在固定資產(chǎn)項(xiàng)目購置后按重估價列報是允許的，但是，所有該類資產(chǎn)（如所有“租賃土地”）須一起重估。一旦重估該類資產(chǎn)，則該類資產(chǎn)須持續(xù)采用重估價列報。[注：中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則“固定資產(chǎn)”除非在特殊情況下（如國有企業(yè)改制上市），一般不允許固定資產(chǎn)以重估價列報]后續(xù)支出后續(xù)支出是針對一項(xiàng)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的進(jìn)一步支出。折舊折舊是指在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計(jì)折舊額進(jìn)行系統(tǒng)分?jǐn)偂９緫?yīng)當(dāng)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法。使用壽命固定資產(chǎn)的使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。預(yù)計(jì)凈殘值預(yù)計(jì)凈殘值是指假定固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預(yù)期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項(xiàng)資產(chǎn)處置中獲得的扣除預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，包括：(a) 已出租的土地使用權(quán)。(c) 已出租的建筑物。(b) 作為存貨的房地產(chǎn)。采用公允價值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn) 估價處理《國際會計(jì)準(zhǔn)則第16號：不動產(chǎn)、廠場及設(shè)備》和《香港會計(jì)準(zhǔn)則第16號：不動產(chǎn)、廠場及設(shè)備》允許企業(yè)選擇使用重估值模式對固定資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。重估減值首先從當(dāng)前的重估儲備中扣除，若儲備已全部扣除，則剩余部分計(jì)入利潤表。但是，處置固定資產(chǎn)時的儲備無需通過利潤表而直接轉(zhuǎn)入留存收益。作為無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)核算的租賃土地使用權(quán)應(yīng)于租賃期內(nèi)計(jì)提攤銷或折舊。執(zhí)行新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則后，土地使用權(quán)通常按照土地使用權(quán)證上注明的使用期限攤銷。在中國大陸以外地區(qū)經(jīng)營的子公司可能會遇到永久地權(quán)問題。客戶也應(yīng)同時確認(rèn)融資租賃負(fù)債。這是因?yàn)樵谌谫Y租賃中，“幾乎所有與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險及報酬”已轉(zhuǎn)移給客戶。經(jīng)營租賃資產(chǎn)對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)，與所有權(quán)（及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）有關(guān)的風(fēng)險及報酬仍為出租人所有，因此，資產(chǎn)仍于出租人的資產(chǎn)負(fù)債表中列報。相反，客戶只需將租金作為費(fèi)用在其利潤表中確認(rèn)。從第三方收到的租金于客戶利潤表內(nèi)確認(rèn)。三、一般審計(jì)程序（續(xù)）在討論審計(jì)程序前，切記留意表明可能存在賬外資產(chǎn)、資產(chǎn)處置或報廢事項(xiàng)未及時入賬，或客戶尚未獲得資產(chǎn)所有權(quán)的證據(jù)。 測試增加及減少 通常固定資產(chǎn)賬戶的檢查涉及復(fù)核及測試被審計(jì)期間賬戶余額的變動。在測試增加時，我們檢查支持新增資產(chǎn)成本的文件。 在開始實(shí)施審計(jì)程序前，審計(jì)師應(yīng)審閱上一年的固定資產(chǎn)工作底稿，我們對相關(guān)系統(tǒng)的記錄及其他與客戶會計(jì)實(shí)務(wù)及政策相關(guān)的資料。授權(quán)政策通常