【正文】 l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相對應的維修人員前來修復。l 作好設備故障應急搶修工作一般故障要在3小時內解決，3小時內無法解決的且是重要部位的故障，空調主管應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。l 負責對空調冷凍機組維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對空調冷凍機組維保單位的服務質量進行評價。l 負責空調設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制。若遇到需其他工種配合的情況，應先報告設備主任再通知相關工種主管預先作好人員安排。l 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月26日制定下月材料需用計劃。 維保管理工作細則[空調主管]l 做好對空調工的管理工作。[值班工程師]l 組織實施空調設備的運行操作，應急處理工作。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。l 冷凍機或鍋爐設備運行過程中發(fā)生問題都應在半小時內加以處理，無法處理的要立即報告值班工程師或設備主任，同時采取停故障機，開啟備用機措施。 空調系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備見后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則[運行工]l 必須嚴格按照冷凍機組、鍋爐設備等操作規(guī)程進行操作。設備部根據(jù)故障原因，立即予以整改，并在2個月內將《意外報告》及調查處理情況匯報給上海新國際博覽中心主管部門和管理部。l 攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。l 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人，以免發(fā)生危險。l 立即通知主管領導，并在大堂該梯口樹立停用牌。 電梯困人事故的應急預案l 安?？刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應急預案的順序通知管理處經(jīng)理。l 負責督促及配合電梯維保人員的定期維保工作。[電工]l 每周一次檢查各電梯設備機房的工具、滅火機等配件，清掃設備機房。[值班工程師]l 負責組織實施電梯運行管理工作，指導電梯設備應急事件的處理，并對電梯故障檢修的工作質量進行確認。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。l 負責保持電梯設備機房環(huán)境衛(wèi)生。 電梯系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備見后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則[運行工]l 負責電梯運行情況巡查和故障報告，確保上海新國際博覽中心電梯的正常安全運行，機房電源的正常供給，雙電源切換工作正常。l 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。 電氣設備故障應急預案l 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相應的維修人員前來修復。l 設備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即對觸電受傷人實施搶救，以后程序按“急救”程序處理。匯報匯報送電匯報 觸電事故的應急預案l 發(fā)現(xiàn)情況后，立即通知設備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其它危險行為的發(fā)生。l 事件結束后，設備部在2個工作日內將詳細情況報上海新國際博覽中心和管理部，如存在管理問題，應提出糾正和預防措施。l 檢修完畢恢復供電前，設備部應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。l 當所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開，對整幢科技館進行警戒。l 如有必要將科技館內人員撤退，保安員應按應急預案處理，協(xié)助指引科技館內人員安全撤離。l 由于停電之關系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按電梯困人應急預案進行處理。l 如一路斷電，則起用備用電源并用聯(lián)絡柜實行切換。l 設備主任或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設備，查處停電原因。l 做好設備故障應急搶修工作，一般故障的排除在3小時內解決，若3小時內無法解決的，且是重要設備故障，維保主管應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。l 負責用電設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制，對所管理的電氣設備提供技術指導和檢查監(jiān)督。做好本工種和其他工種的協(xié)調工作，若遇到需要其他工種配合的情況要通知相關工種主管，預先做好人員安排。l 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃、每月26日制定下月材料費用計劃。 維保管理工作細則[電氣主管]l 做好維保電工的管理工作。 [值班工程師]l 組織實施電氣設備的運行操作，應急處理工作。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。l 負責保持值班室、發(fā)電機等機房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。 電氣系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準及人員配備 見后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則[運行工]l 嚴格按照變配電、發(fā)電機的操作規(guī)程進行操作。3 智能建筑物、設施及設備系統(tǒng)的內容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質量標準、人員配備及應急處理：智能建筑物、設施及設備管理中所有智能建筑物、設施及設備的種類及主要技術參數(shù)見《上海新國際博覽中心設備情況簡介》及補充文件；確切智能建筑物、設施及設備的數(shù)量和技術細節(jié)以交接驗收文檔資料為準。l 制定設備應急預案，并定期演練，逐步完善。l 接管后即導入ISO9002質量保證體系、ISO14001環(huán)境質量保證體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。l 確保智能建筑物、設施完好及設備安全正常運行。 管理服務的目標l 無重大設備責任事故發(fā)生。維修及時率達100%，維修合格率達100%。2 管理服務的標準、目標和任務 管理服務的標準l 智能建筑物、設施及設備完好率達98%以上。運行部負責各設備系統(tǒng)的安全運行操作，日常巡視，數(shù)據(jù)記錄，機房清潔，業(yè)主及其它部門的報修和應急處理工作。根據(jù)智能建筑物、設施、設備完好率統(tǒng)計標準對智能建筑物、設施及設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。陸家嘴物業(yè)公司建立的智能建筑物、設施及設備應急支持網(wǎng)絡保證了智能建筑物、設施及設備應急事件的及時有效處理。陸家嘴物業(yè)公司的專業(yè)工程師隊伍在總師室的領導下為智能建筑物、設施及設備管理提供堅實的技術支持。70 / 70上海國際博覽中心智能建筑設施設備管理方案陸家嘴物業(yè)公司對上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備管理實施運行管理屬地化與維修保養(yǎng)一體化相結合的先進管理模式，集智能建筑物、設施 、設備系統(tǒng)、人員結構、管理服務及他們之間的最優(yōu)化組合，為人們創(chuàng)造一個高效、舒適、便利、安全的工作環(huán)境。陸家嘴物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確保上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。陸家嘴物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質量。陸家嘴物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。 1 管理模式在上海新國際博覽中心及陸家嘴物業(yè)公司總經(jīng)理領導下，實行上海新國際博覽中心智能建筑物、設施及設備管理主任負責制，實施運行部和維保部雙管方式的管理模式，以確保智能建筑物、設施完好及各設備系統(tǒng)正常運行，計劃維保和應急處理工作有序開展。各維保部門負責所管智能建筑物、設施及設備系統(tǒng)的計劃周期檢查保養(yǎng)，各類維修及應急搶修工作。l 陸家嘴物業(yè)管理人員保修，接報后5分鐘內到達現(xiàn)場。l 電梯關人等突發(fā)事故，接報后5分鐘內到場處理。l 無重大安全事故發(fā)生。l 提高設備的適用效率，降低運行成本。 管理服務的任務l 負責各智能建筑物、設施維護及設備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應急處理工作。l 制定各智能建筑物、設施維護及設備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行方案，記錄各智能建筑物、設施維護及設備運行參數(shù)，定期分析并加以調整。 電氣設備系統(tǒng) 管理內容 變壓器、高低壓配電柜（箱）、開關直流電源屏、計量柜（箱）、發(fā)電機組、控制柜（箱）、模擬指示屏、雙電源切換柜（箱）、動力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設備、應急燈、電源插座等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理機房清潔等工作。l 按規(guī)程按時巡視電氣設備，詳實記錄有關數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施，并向值班工程師和設備主任匯報。[維修工]l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現(xiàn)場，認真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師，并在報修單上作好記錄。同時負責對電氣設備的運行數(shù)據(jù)進行分析處理。在設備主任的直接領導下，具體負責電氣設備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設備在運行中保持良好的狀態(tài)。l 負責按計劃內容安排維保電工作業(yè)。l 為確?？萍拣^變配電、照明、控制中心、層面控制箱、發(fā)電機、電梯等運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查電氣設備的使用、維修和保養(yǎng)情況，并負責解決有關技術問題。 [維修電工]l 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設備維保任務，明確任務內容，按時保質保量完成任務。 停電事故的應急預案l 發(fā)生停電事件，立即以應急預案的順序通知管理處經(jīng)理。l 如屬科技館全部斷電，設備部在向供電所查明情況后，立即起動備用發(fā)電機。l 如屬局部停電，按應急預案實施設備部應立即搶修，安保部派員現(xiàn)場維持秩序。l 當電源能在數(shù)分鐘后恢復，則向上海新國際博覽中心工作人員及游客作停電原因的解釋；若一時還不能恢復，則設備部主任會同管理處經(jīng)理將實際情況報告上海新國際博覽中心主管部門，考慮應否采取疏散等應急措施。l 若在非辦公(營業(yè))時間內遇停電情況，任何人都不能擅自進入停電區(qū)域內，除非獲得保安人員之許可方可進入。l 監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，會同設備部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。停電恢復后，設備部檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。4[停電事故應急處理流程圖]供電局恢復供電局停電發(fā)生BA控制室BA控制室設備部管理處經(jīng)理倒閘操作設備部切換聯(lián)絡柜匯報檢查斷電情況向供電局詢問停電情況匯報局部故障停電全部停電一路停電送電管理處經(jīng)理組織搶修起動發(fā)電機起用備用電源恢復供電送應急電源倒閘操作查明原因切換聯(lián)絡柜若一時不能恢復送電，則安保人員接旨令后開始按應急預案疏散館內人員。通知設備主任及工程師趕赴現(xiàn)場。 l 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預防措施，立即進行整改。l 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。 電梯設備系統(tǒng) 管理內容消防梯、貨梯、等設備系統(tǒng)的運行管理、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。l 負責電梯關人等應急事件的處理，督促及配合電梯維保人員的故障檢修工作。[維修工]l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現(xiàn)場，認真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 維保管理工作細則[電梯維保單位的人員]l 負責電梯設備的計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急搶修工作。l 每周巡檢電梯設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理。[電氣主管]l 負責對電梯設備維保單位的定期維保、應急搶修工作質量進行確認，每月對電梯設備維保單位的服務質量進行評價。有人被困時，利用電梯對講機與梯內被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之外最近地方，用口頭告知被困人員。l 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關閉該電梯動力并著手開門放人。l 當被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。l 當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作，并在2個工作日內將《意外報告》報上海新國際博覽中心主管部門。 空調設備系統(tǒng) 管理內容冷凍機組、冷卻塔、鍋爐、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷/熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水/分水器、蓄冰槽、空調風機、風機盤管、組合式空調箱、調節(jié)器、防水閥、風管、風口等系統(tǒng)設備的運行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。l 設備運行期間，要對各閥門的開閉狀態(tài)、膨脹水箱、補充水箱、浮球閥、溢水管、排污等情況進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題要及時解決，無法解決時要報告值班工程師。[維修工]l 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料5分鐘內趕到現(xiàn)場，認真修理。如因材料等其它原因暫不能完成報修內容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。同