【正文】 西北工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本完成周山河以北用地的項目布點(diǎn)，適時開發(fā)周山河以南泰高路以西區(qū)域。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治，基本實(shí)現(xiàn)下壩地區(qū)的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保護(hù)與改造。城市中期規(guī)劃 20072010年，人口55萬，用地60平方公里。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃泰州的城市擴(kuò)張，已經(jīng)顯現(xiàn)出向南，向東的發(fā)展趨勢。三、居住支出僅次于食品支出，說明人們對改善居住條件，提高生活質(zhì)量的要求更為強(qiáng)烈。其中，,。市區(qū)人均可支配收入全市農(nóng)民人均純收入金額(元)85174079增長率(%)恩格爾系數(shù)(%)全市農(nóng)民人均純收入4079元，人均消費(fèi)性支出2606元，%；；人民生活達(dá)到小康水平。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不存在優(yōu)勢，周邊的四市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐漸形成多個經(jīng)濟(jì)中心，市區(qū)的聚集能力相對薄弱。%。個私經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，,%,%,%,泰州目前個體工商業(yè)共有11萬余戶，私營企業(yè)14768戶,比上年增長14% ?！谩谩谩谩Ｆ渲?，%；，%；，%。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。12年來，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動作用。每年在銀杏成熟的時候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。95中國江蘇民俗風(fēng)情游首游式亦在此舉行，2007年列為省級風(fēng)景名勝區(qū)。她是39。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬船民來此聚會，觀眾游客超過十萬人。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護(hù)單位的有134處?！端疂G傳》作者施耐庵、泰州學(xué)派創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、揚(yáng)州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè)。千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風(fēng)，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。歷史文化泰州是一座歷史文化名城。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。投資10多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條“龍脈”。境內(nèi)長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長江港口3個。交通條件泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。自2007年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港2個區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。 城市概況地理位置泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。 項目投資環(huán)境可行性分析一、泰州市場調(diào)查報告第一部分全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中，%，%。2007年末，總?cè)丝?03萬人，其中市區(qū)62萬人。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯。以國家一類開放口岸——泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模。全市公路通車總里程5693公里，328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內(nèi)縱橫交錯。鐵路交通發(fā)展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。戰(zhàn)國時期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安”之意。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，“儒風(fēng)之盛，夙冠淮南”。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。人文習(xí)慣溱潼會船節(jié) 溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩。溱湖百姓含悲收葬為國捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來此祭掃，久而久之，便形成清明撐會船的習(xí)俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會——溱潼會船節(jié)。其恢宏壯觀的場面，驚心動魄的爭賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉(xiāng)風(fēng)情之博覽，被海內(nèi)外人士盛贊為“天下會船數(shù)溱潼”。92中國友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，39。中國泰興銀杏節(jié) 中國泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術(shù)節(jié)”、“銀杏科技節(jié)”演化而來。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項目洽談、人才引進(jìn)以及大型文藝演出等活動，以促進(jìn)泰興與外界的交流溝通，進(jìn)一步提高泰興的知名度，強(qiáng)化招商引資、院企對接、項目開發(fā)等工作，推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。中國興化—鄭板橋藝術(shù)節(jié) 鄭板橋是清代著名的書畫家、文學(xué)家、“揚(yáng)州八怪”的杰出代表人物，在海內(nèi)外享有盛譽(yù)。為紀(jì)念板橋，宣傳興化，擴(kuò)大交往，加快發(fā)展，從1993年11月22日鄭板橋誕辰300周年之際舉辦了首屆“中國興化—鄭板橋藝術(shù)節(jié)“后，每兩年舉辦一次。二、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市類型泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前已聚集春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、LG等世界知名企業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)水平2007年泰州市國民經(jīng)濟(jì)快速增長, ，%，是建市以來增幅最高的一年，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值11513元，%。全市財政收入662563萬元，%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好。%。城市人口分布2007年末全市人口分布狀況:地區(qū)總?cè)丝跀?shù)(人)城鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)村人口市區(qū)62291054702875882興化市1549922556726993196靖江市664706308026356680泰興市1292127563548728579江堰市906979334793572186從泰州市的人口分布狀況來看,泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多,城市化發(fā)展還是相對落后,市區(qū)人口增長速度緩慢，,城市發(fā)展后備力量相對不足。人均收入支出情況2007年市區(qū)居民人均可支配收入8517元，人均消費(fèi)性支出5743元，%。附泰州市2007年來人均可支配收入情況:2007年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費(fèi)支出及構(gòu)成情況:項目金額(元)占總支出比例食品衣著家庭設(shè)備品醫(yī)療保健交通通訊教育文化娛樂服務(wù)居住雜項商品和服務(wù)總支出100全市生產(chǎn)資料市場32個。泰州消費(fèi)環(huán)境不斷改善，消費(fèi)市場持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū)2007年，%。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。在城市向南、向東發(fā)展的同時,應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。其中：主城區(qū)42萬人，高港區(qū)13萬人。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成328國道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長江岸線的綜合開發(fā)。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。第二部分這是近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長慢于全社會投資增長的局面?？罩蒙唐贩吭鲩L的局面得到遏制。%。舊城區(qū)啟動坡子街商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，加快完成拆遷及相關(guān)配套，將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進(jìn)西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū)。新區(qū)在建的項目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國際花園以及本項目。但是新城區(qū)在規(guī)劃上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的辦事機(jī)構(gòu)全部集中于此，從長遠(yuǎn)角度看，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景將十分看好。初步估計，今后新區(qū)板塊的供應(yīng)量就將達(dá)到100萬平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應(yīng)量肯定可達(dá)到150萬平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的,市場板塊競爭將會更加激烈,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)防的開發(fā)。，一路上揚(yáng)雖然價格上漲之勢很猛，2007年市區(qū)均價就已超過每平方米2100元大關(guān)，其他地區(qū)均價1550元。而一些定位準(zhǔn)確，有自己特點(diǎn)的樓盤則是呈旺銷之勢，例如鵬欣麗園等（均價在2700元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設(shè)施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達(dá)100％)。根據(jù)我們對泰州市房地產(chǎn)市場的分析，認(rèn)為明后兩年房價還有上漲的空間。形成高價旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項目，促使了房地產(chǎn)的進(jìn)一不發(fā)展。無論從前期廣告宣傳還是設(shè)計商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對面核心地段,人民公園,人民廣場和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設(shè)施。而事實(shí)也正是如此，全面的配套設(shè)施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。產(chǎn)品稀缺主要表現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，在此前泰州市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自2007年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個小高層水景住宅取得成功后。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時要考慮更多的因素同時，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場競爭中脫穎而出，屆時將會加劇泰州市房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，同時必將引起新的一輪開發(fā)熱?，F(xiàn)在由于其交通設(shè)施,生活配套設(shè)施等比較完善，在其競爭上還是有一定優(yōu)勢，價格水平也相對新區(qū)要高點(diǎn)。目前新區(qū)樓盤面積都在100畝以上，大盤時代的到來將在在新區(qū)誕生，因此新區(qū)的發(fā)展是大趨所勢，從長遠(yuǎn)的家度看，市民對新區(qū)的房產(chǎn)絕對看好，普遍認(rèn)為新區(qū)的房子在三五年后肯定看漲，目前最主要的是商業(yè)設(shè)施不比老區(qū)，人氣一時難聚集。二、 房地產(chǎn)一級市場分析土地出讓方式描述申請國有土地使用權(quán)的方式主要有兩種：一是劃撥，二是出讓。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎(chǔ)上出讓方式有三種：招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。 單位：元/平方米土地級別一二三四五六基準(zhǔn)地價320022501400820620400地價變幅220042001650285095018505201120470770300500容積率圖表 2 主城區(qū)住宅用地級別基準(zhǔn)地價2007年泰州市土地成交情況2007年上半年,泰州市政府相對放寬,大量土地上市,新開土地和更新改造土地估計在1000畝以上,土地市場價格一時難以上漲,其中主要的原因還是泰州市政府的政策,實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,缺乏實(shí)施只拆不建,推地還綠,更新