【正文】 理階層　月收入5000元以上　　年齡在28——40歲之間　　年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時(shí)尚、享受在莞工作的臺(tái)灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者二、 年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人　　物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)　　譽(yù)感。　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群　　不足：　　2房2廳、3房2廳，——，以及購(gòu)房即可入住的高檔裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力?！　∈彝庠O(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等；　　錦繡花園大型豪華會(huì)所，占地逾萬(wàn)平方尺。位置優(yōu)越，交通便捷優(yōu)勢(shì)：二、錦繡花園物業(yè)概述（略）　　故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)。相信在以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。　　東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個(gè)性化、形象化已日漸凸顯。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹(shù)起了“超前20年的戶(hù)型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛(ài)人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。東莞的地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)末就跨入了個(gè)性化和形象化時(shí)代。有鑒于此，本策劃案重點(diǎn)放在住宅的推廣銷(xiāo)售上。附近樓盤(pán)集中區(qū)域分析錦繡花園推廣策劃案前言區(qū)域人口變動(dòng)情況1998年廣州市重點(diǎn)城建上馬項(xiàng)目（住宅市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點(diǎn)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析）（附近樓盤(pán)推出銷(xiāo)售狀況及原因分析 銷(xiāo)售與賣(mài)點(diǎn) 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型面積分析 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn) 小結(jié)五、 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)供應(yīng)狀況分析；b. 同類(lèi)樓盤(pán)特點(diǎn)；c. 預(yù)計(jì)未來(lái)無(wú)年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開(kāi)發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量；d. 周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；e. 區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)住宅推出平均銷(xiāo)售率、成交量最大的單元面積；f. 區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度g. 未來(lái)的住宅供應(yīng)量增幅、市場(chǎng)承接力、競(jìng)爭(zhēng)情況；項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤(pán)檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概要：a.項(xiàng)目用地現(xiàn)有污染情況項(xiàng)目地塊綠化基礎(chǔ)項(xiàng)目地塊規(guī)模（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）（位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性地區(qū)的發(fā)展條件比較（城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展地塊附近居住的常住人口、家庭戶(hù)數(shù)）（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶(hù)數(shù)、戶(hù)均人口、新增家庭戶(hù)數(shù)、項(xiàng)目項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域的特征未來(lái)城市的主要發(fā)展方向項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位B、A、項(xiàng)目地塊位置分析買(mǎi)家分析l 私人購(gòu)買(mǎi)VS集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)l 本地人買(mǎi)家VS外地人買(mǎi)家l 本市買(mǎi)家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)l 成交單元面積l 買(mǎi)家年齡l 成交總額，買(mǎi)家承受能力四、 項(xiàng)目區(qū)位特性分析摘要——項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位規(guī)模效應(yīng)及價(jià)格檔次 市場(chǎng)活躍區(qū)域 市場(chǎng)活躍區(qū)域的分布及特點(diǎn) 活躍區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)及檔次變化 多層、高層市場(chǎng)特點(diǎn) 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點(diǎn) 高層住宅近年成交增長(zhǎng)與供應(yīng)情況 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較 成交主要特點(diǎn)居民生活水平與住宅消費(fèi) 廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)住宅成交量、付款方式、買(mǎi)家特點(diǎn)分析 廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 政府政策 金融上消費(fèi)貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢(shì) 阻力因素三、 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況 整體供應(yīng)與成交分析——海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） XX花園市場(chǎng)研究報(bào)告提綱一、 概論 序言 研究目的 研究方法l 詳盡的資料搜集及分析工作l 入戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查l 現(xiàn)場(chǎng)訪(fǎng)問(wèn) 主要結(jié)論和建議二、 廣州市住宅市場(chǎng)概況摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 　　最后，一次促銷(xiāo)不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬(wàn)別想通過(guò)一次活動(dòng)解決所有的問(wèn)題，一次活動(dòng)只能主要解決一個(gè)問(wèn)題，在品牌的建設(shè)和商品的銷(xiāo)售上，只有堅(jiān)持正確的營(yíng)銷(xiāo)思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。 　　6． 切忌主觀言論 　　在進(jìn)行活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。但是往往是這樣的模式會(huì)限制了策劃者的思維，沒(méi)有一種變化的觀點(diǎn)是不可能把握市場(chǎng)的。活動(dòng)的時(shí)間和方式必須考慮執(zhí)行地點(diǎn)和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。在一次策劃中，如果加入了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增加，而且還有一個(gè)問(wèn)題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。其實(shí)這里的問(wèn)題就在于活動(dòng)的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場(chǎng)策劃活動(dòng)中，有一些活動(dòng)既熱鬧，同時(shí)又能達(dá)到良好的效果，就是因?yàn)榛顒?dòng)都是僅僅圍繞主題進(jìn)行的。 　　3. 活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn) 　　很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實(shí)不然，其一，容易造成主次不分。在一次活動(dòng)中，不能做所有的事情，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息?；顒?dòng)策劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個(gè)重要組成部分。它們都從屬與企業(yè)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思想和模式，只有在此前提下做出的市場(chǎng)策劃案和活動(dòng)策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個(gè)同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動(dòng)策劃案也只有遵從整體市場(chǎng)策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場(chǎng)銷(xiāo)售額。淺談活動(dòng)策劃案書(shū)的寫(xiě)作活動(dòng)策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷(xiāo)售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無(wú)論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提高作用。 　　活動(dòng)策劃案是相對(duì)于市場(chǎng)策劃案而言的，嚴(yán)格地說(shuō)它是從屬與市場(chǎng)策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。 　　活動(dòng)策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)（發(fā)布會(huì)）、節(jié)日促銷(xiāo)、新聞事件行銷(xiāo)等，而對(duì)于上述的任何一種方案，針對(duì)于不同的企業(yè)情況和市場(chǎng)分析，都可以衍變出無(wú)數(shù)的形式。 　　對(duì)于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來(lái)說(shuō)，可能他們?cè)跁?shū)寫(xiě)活動(dòng)策劃案的時(shí)候往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時(shí)候也難免犯錯(cuò)，那么，怎么樣才能寫(xiě)出一份理想的活動(dòng)策劃案呢？我覺(jué)得需要注意以下幾點(diǎn)： 　　1. 主題要單一，繼承總的營(yíng)銷(xiāo)思想 　　在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問(wèn)題（包括企業(yè)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、預(yù)期投入的費(fèi)用等）和市場(chǎng)分析的情況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析、消費(fèi)者心理分析、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行SWOT分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主題，而且也只能是一個(gè)主題。 　　2. 直接地說(shuō)明利益點(diǎn) 　　在確定了唯一的主題之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒(méi)有形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧](méi)有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)，因此，在活動(dòng)策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地說(shuō)明利益點(diǎn)，如果是優(yōu)惠促銷(xiāo)，就應(yīng)該直接告訴消費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說(shuō)明，就應(yīng)該販賣(mài)最引人注目的賣(mài)點(diǎn)，只有這樣，才能使目標(biāo)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，從而形成購(gòu)買(mǎi)。很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，而且即使是目標(biāo)消費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個(gè)問(wèn)題就是圍觀者的參與道德問(wèn)題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其二，提高活動(dòng)成本，執(zhí)行不力。 　　4. 具有良好的可執(zhí)行性 　　一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的?！　　?. 變換寫(xiě)作風(fēng)格 　　一般來(lái)說(shuō)，策劃人員在策劃案的寫(xiě)作過(guò)程中往往會(huì)積累自己的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表現(xiàn)在策劃書(shū)的寫(xiě)作形式上，所以每個(gè)人的策劃書(shū)可能都會(huì)有自己的模式。而在策劃書(shū)的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫(xiě)作風(fēng)格，因?yàn)槿绻粋€(gè)客戶(hù)三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。同樣，在策劃書(shū)的協(xié)作過(guò)程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類(lèi)字眼，因?yàn)椴邉澃笡](méi)有付諸實(shí)施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對(duì)事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶(hù)如果看到策劃書(shū)上的主觀字眼，會(huì)覺(jué)得整個(gè)策劃案都沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)在的市場(chǎng)分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。 房地產(chǎn)類(lèi)策劃實(shí)例剖析，僅供參考。% 家庭總戶(hù)數(shù)、戶(hù)均人口 近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、生活水平、購(gòu)買(mǎi)力水平概括 近年廣州住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn) 廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) 市場(chǎng)交投活躍原因成交價(jià)格密集區(qū)域未來(lái)城市的主要發(fā)展方向及本項(xiàng)目地塊地位分析樹(shù)木地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)A、 區(qū)域人口分析B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析D、 區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)分析項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特征A、 項(xiàng)目地點(diǎn)及周邊社區(qū)、生活配套分析B、 項(xiàng)目地塊周邊交通條件分析C、 項(xiàng)目周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)分析D、 項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)條件及開(kāi)發(fā)特點(diǎn)項(xiàng)目地塊的用地特征A、 項(xiàng)目地塊用地規(guī)模B、 項(xiàng)目地塊用地形狀C、 項(xiàng)目地塊綠化基礎(chǔ)分析D、 項(xiàng)目地塊內(nèi)高差分析E、 項(xiàng)目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析項(xiàng)目地塊于城市中的區(qū)位分析城市的具體發(fā)展過(guò)程對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響項(xiàng)目區(qū)域的人口狀況項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展概況情況）項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特征項(xiàng)目地塊的用地特征項(xiàng)目地塊用地形狀分析需地塊高差分析項(xiàng)目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況調(diào)查范圍：樓盤(pán)規(guī)模：調(diào)查時(shí)間：項(xiàng)目周邊地塊的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及未來(lái)供應(yīng)量分析 項(xiàng)目附近同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)狀況 售價(jià)與銷(xiāo)售率分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論（策略、目標(biāo)客戶(hù)、目標(biāo)客戶(hù)特征、具體建議——）附：廣州市大型建設(shè)項(xiàng)目表附近區(qū)域住宅市場(chǎng)概況 錦繡花園已經(jīng)銷(xiāo)售了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不佳。以期通過(guò)引爆住宅的銷(xiāo)售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。　　故本案略去了商鋪的推廣銷(xiāo)售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個(gè)性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤(pán)形象。　　由于作者水平有限，見(jiàn)識(shí)亦有限，不周之處，尚望諒解。一、東莞樓市分析進(jìn)入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源——自然的家”。三、錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與不足　　　　位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全?！　〗煌ū憬荩孩傥菰吩O(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車(chē)站近在咫尺，每天多班直通火車(chē)及高速列車(chē)往返九龍及深圳?！　^(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。　　小戶(hù)型，統(tǒng)一裝修　　　　環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀　　興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮（現(xiàn)代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求）　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時(shí)尚、享受）開(kāi)展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。四、目標(biāo)購(gòu)房群　　家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年　　　　　　家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年　　　　　　　　五、錦繡花園營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策