【正文】 .補(bǔ)管理費(fèi)的不足。,而維修基金則多依靠物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的談判而定,業(yè)主多不愿負(fù)擔(dān),取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難。事實(shí)上,現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍就正在分離,開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù),說明專業(yè)化企業(yè)協(xié)作的進(jìn)步趨勢。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律,阻礙了正常的市場競爭,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的重復(fù)建設(shè),浪費(fèi)社會資源。二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部,不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)去做,而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍?！　　?一種是對于自己開發(fā)的物業(yè),名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司,實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的企業(yè)。不正當(dāng)競爭當(dāng)前有蔓延的趨勢。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護(hù)維修,而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周圍環(huán)境、治安保衛(wèi)等則不過問,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為,嚴(yán)重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理企業(yè)作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責(zé)任劃分。例如很多開發(fā)企業(yè),自己是業(yè)主同時又是物業(yè)管理公司的母公司,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)中的情況往往不是這樣,主要表現(xiàn)在三個方面:　　1)角色錯位 。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運(yùn)行中,則有很多實(shí)際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個主要問題:　　。　　總之,擴(kuò)大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個方面雙管齊下才能取得效果?！　∑渲凶詈笠环N途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)都相去甚遠(yuǎn)。供給能力不足有三個方面的原因:物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊、供給結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價(jià)格水平較低。( 圖2 中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費(fèi)組合向量)　　所以,面對低收入水平、低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū),推廣物業(yè)管理不僅具有實(shí)踐上的現(xiàn)實(shí)性,也有理論上的必要性。任何一個行業(yè),包括物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性質(zhì),即隨著市場容量的擴(kuò)大,在管物業(yè)規(guī)模的增加,單位管理費(fèi)用有降低趨勢,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。實(shí)際上,且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實(shí)為業(yè)主和用戶的必需品 。因此,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能消極地等、靠。住房開支所占比重較小(福利房制度后遺癥),這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費(fèi) ,往往被居民視為不堪負(fù)擔(dān)的額外支出。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)障礙。例如,在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占相當(dāng)大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理實(shí)際上是相輔相成、互相促進(jìn)的。我國長期以來實(shí)行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國家管的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙?！　∧壳坝绊懳覈飿I(yè)管理有效需求不足的主要原因　　①制度環(huán)境4 / 57　　由于歷史原因,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善主要有兩個因素:一是住房商品化比率低,二是傳統(tǒng)的福利39。q2 實(shí)質(zhì)上是市場需求與市場供給所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖 A,我們可以明顯看出,有效需求水平 ql 只能使社會福利水平達(dá)到吭 ,離社會福利水平達(dá)到最大的物業(yè)管理水平 q 尚有距離?！　《飿I(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的,這里我們用圖 1 中的圖 B 來顯示這一供求狀況。從圖 A 中,我們可以看出,只有在 A 點(diǎn),即社會福利曲線 W2 與社會的生產(chǎn)可能性邊界 ZY 相切時,社會福利水平才可能在現(xiàn)有條件下達(dá)到最大。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項(xiàng)特征，W1W2W3 按其距原點(diǎn)的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平,即W1〈Wi〈W3。OB 軸上的 Y 點(diǎn)則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。這個問題我們可以用圖 1 中的圖 A、圖 B 兩幅圖來進(jìn)行綜合分析（圖略）:　　作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不但可以使消費(fèi)者獲取效用,更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的貢獻(xiàn)以及其作為一種準(zhǔn)公共用品而帶來的外部經(jīng)濟(jì)效益使得社會的總效益(總福利水平) 上升。作為推動市場商品化改革進(jìn)程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用。但實(shí)際上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會化程度低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要?！　∫弧⑽覈飿I(yè)管理的社會化程度不高　　物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。1 / 57《物業(yè)管理師職業(yè)資格》考試參考論文集石家莊市金博瑞職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校2022 年 10 月 30 日目 錄 2 / 57中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析 .............................................................................3試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義 .....................................................................................7生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理探討 .........................................................................................................9試論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑 .......................................................................................12試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 .......................................................................................16物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特性及其建設(shè) ...........................................................................................19物業(yè)管理企業(yè)靠什么贏得市場 ...........................................................................................................22試論物業(yè)品牌價(jià)值戰(zhàn)略的定位 ...........................................................................................................26經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路 ................................................................................................28從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢 .......................................................................................32試論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢與方向 ...............................................................................3521 世紀(jì)中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探 ..................................................................................................37中國物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 ...............................................................................................41淺淡新世紀(jì)中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢 ...............................................................................................44關(guān)于物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難點(diǎn)的思考 ...............................................................................................47論我國物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 .......................................................................................................52淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè) ...............................................................................................................58物業(yè)管理的品牌 ...................................................................................................................................62物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利隨意談 ...................................................................................................................633 / 57u 中國物業(yè)管理企業(yè)面臨問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)及現(xiàn)實(shí)分析　　中國的物業(yè)管理經(jīng)過 20 年的發(fā)展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大致分為三個方面：一是目前物業(yè)管理的社會化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠睢０殡S著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的深入,物業(yè)管理應(yīng)該覆蓋絕大部分的物業(yè)?！　∥飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。同時也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。因此,物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生消極影響。圖 A 的 ZY 弧線表示社會的總生產(chǎn)可能性邊界,其中 OA 軸上的 Z 點(diǎn)代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會總產(chǎn)品生產(chǎn)量。W1W2W3 這組曲線代表社會福利曲線。 而在各條曲線之上 ,社會總產(chǎn)品( 拋除物業(yè)管理服務(wù))與物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)組合具有相同的社會福利水平。反之 ,處于生產(chǎn)可能性邊界之內(nèi)的 B 點(diǎn) ,只能達(dá)到一個低于的 W2 的社會福利水平 W1。圖中 Dl 表示目前我國的物業(yè)管理市場需求,相應(yīng)的 S1 則表示目前我國物業(yè)管理市場的供給曲線,D SI 的交點(diǎn) C 所決定的是物業(yè)管理的實(shí)際生產(chǎn)水平 q1。這只有通過采取措施促使需求曲線和供給曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 點(diǎn)所決定的水平。性分房制度尚處于改革之中。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會住房商品化的要求仍然有相當(dāng)大的差距。只有同時進(jìn)行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使二者都能順利進(jìn)行?！　、诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平較低　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化程度較低_附屬設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)低、數(shù)量少、房屋使用維護(hù)技術(shù)含量低,這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機(jī)較弱。事實(shí)上,內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費(fèi)支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。　　推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、企業(yè)化的市場經(jīng)濟(jì)體制下的商業(yè)行為。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)高尚物業(yè)才需要的奢侈品 的認(rèn)識誤區(qū)。而且這種必需品作為一種準(zhǔn)公共物品 ,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平。如圖 2 所示:由于物業(yè)管理體制的推廣,單位管理費(fèi)用即物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格水平降低,在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預(yù)算線將由原來的 AB 轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的 AC,這種新的均衡點(diǎn) E1,位于更高的效用無差異曲線 U1 上,福利水平得到了改善?！　、畚飿I(yè)管理有效供給較低　　物業(yè)管理覆蓋面低,市場容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平低只是造成這種狀況的需求方面的原因,但實(shí)際上有效供給能力不足也是一個重要方面。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部,獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司,各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供給能力的形成和提高。　　　　二、我國物業(yè)