【正文】 素的聚集可以加深社會分工，提高勞動生產(chǎn)率；可以引發(fā)市場競爭，并促進相互學(xué)習(xí)和交流，擴大市場，從而降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。前者主要是指城市經(jīng)濟發(fā)展中的各種政策、法律法規(guī)、人們的文化、觀念、社會治安環(huán)境等；后者主要是指城市的各項基礎(chǔ)設(shè)施以及各種生活服務(wù)設(shè)施配套等。 1．有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。理論和許多國家發(fā)展經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。從這個意義上講，房地產(chǎn)將成為我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。第三產(chǎn)業(yè)一般分為三個層次：第一層次主要是指批發(fā)與零售商業(yè)、交通運輸業(yè)、餐旅業(yè)、修理業(yè)等；第二層次主要是指金融保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；第三層次主要是指公務(wù)事業(yè)，包括政府機關(guān)、國防等部門。6．房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。房地產(chǎn)建成后要使用幾十年乃至上百年，如果在發(fā)展中能遵循生態(tài)規(guī)律，就能不斷地優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效益，從而促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和水平在很大程度上制約著城市生態(tài)環(huán)境的發(fā)展。城市自身就是一個生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)，是由城市生態(tài)系統(tǒng)和城市經(jīng)濟系統(tǒng)有機結(jié)合而成的統(tǒng)一體。我國目前處于城市化起步階段，城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)已成為我國新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)將在較長時期內(nèi)維持快速發(fā)展態(tài)勢，毫無疑問將成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以吸納大量的勞動力。發(fā)達國家房地產(chǎn)經(jīng)營收入一般可占政府財政收入的10%—40%，香港更是高達50%。各國實際已經(jīng)證明，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響，成為許多國家國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我國有關(guān)研究也表明，住宅業(yè)每增加1億元投資，；我國住宅產(chǎn)業(yè)對其它產(chǎn)業(yè)的帶動值為1:3，就業(yè)帶動值為1: 2。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費過程中，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、旅游業(yè)、信息業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)等，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠促進和帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進和引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的作用。合理的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)、布局，是城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟要發(fā)展，必須先有房地產(chǎn)的發(fā)展，如要搞開發(fā)區(qū)，則先要開發(fā)土地，建造標準廠房、辦公大樓、公共設(shè)施等?？梢姡康禺a(chǎn)既是社會生產(chǎn)的基本要素，又是社會生活的基本要素。一切非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和部門活動都需要使用房屋以及與其活動相適應(yīng)的場地和交通用地，沒有房地產(chǎn)就沒有任何生產(chǎn)。房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和其它經(jīng)濟活動以及科學(xué)、文化、教育、衛(wèi)生等活動的基礎(chǔ)、載體和空間條件。此外，由于房地產(chǎn)的不可移動性、差異性，以及土地資源的稀缺性，使房地產(chǎn)業(yè)具有強烈的地域性、單件性（不可能復(fù)制），房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)不斷的上揚趨勢。房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更，土地的分割、合并，權(quán)利內(nèi)容的變化以及他項權(quán)利的設(shè)定等，都需要通過法律上的權(quán)利關(guān)系來界定和規(guī)范化。一宗房地產(chǎn)盡管其物質(zhì)實體只有一個，但其權(quán)能可以分解，權(quán)利可以有多種?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)實際上存在于房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備階段、生產(chǎn)階段、流通階段和消費階段全過程之中。房地產(chǎn)業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，以流通領(lǐng)域為主，不屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，但其又參與房地產(chǎn)生產(chǎn)的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能，如勘察、設(shè)計、規(guī)劃和土地開發(fā)等。1．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的活動范圍主要有：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營；（4）房產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)買賣、租賃、中介服務(wù)等；（5）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付等服務(wù)；（5）房地產(chǎn)金融等。建筑業(yè)是直接從事房屋生產(chǎn)和其它建筑物的建造、改造、裝修、安裝等的一個物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。此外，目前國內(nèi)外建筑業(yè)兼營部分房地產(chǎn)業(yè)，或者房地產(chǎn)業(yè)兼營部分建筑業(yè)已經(jīng)相當(dāng)普遍。在許多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都是在建筑業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，并最終形成與建筑業(yè)不同的一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門。公房又分為直管公房和自管公房兩類，直管公房是指由國家各級房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)；自管公房是指由機關(guān)、團體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有的房產(chǎn)。（3）按價格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法。2．房屋的分類（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（3）按是否與城市經(jīng)濟緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。熟地是指已完成開發(fā)，可供建設(shè)地上物的土地。過生地是指未開發(fā)的荒地；②生地。而按不同的方法還可以對土地和房屋進行各種分類。如政府基于公共利益可以對房地產(chǎn)進行強制征用或者收買，政府通過規(guī)定土地的用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠化率等對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理。比如住宅就具有福利的性質(zhì)，而不僅僅是作為一種商品存在。一筆房地產(chǎn)商品交易是通過法定的契約或文件來保證買方所購買的財產(chǎn)權(quán)利，體現(xiàn)在買方以法定合約的形式買走了房地產(chǎn)的相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)商品交易區(qū)別于一般商品交易。如住宅可以滿足人們居住這一基本生活需要，從這個意義上講，這種住宅房地產(chǎn)就是一種消費品。市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它是由土地利用所引伸出來一群商品的代名詞，具有位置的固定性、使用的長期性、供應(yīng)的有限性、生產(chǎn)的復(fù)雜性、高價值性等商品特征。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。221 / 221《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》目錄第一章 房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述（1）第一節(jié) 什么是房地產(chǎn)（1）第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)（3）第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵及主要經(jīng)濟技術(shù)指標（7）第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)的研究對象、方法和意義（11）第五節(jié) 本書的結(jié)構(gòu)體系（14）第二章 土地經(jīng)營管理（25）第一節(jié) 土地利用的基本概念（25）第二節(jié) 城市土地利用模式（28）第三節(jié) 城市土地產(chǎn)權(quán)制度（34）第四節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)制度的國際比較（42）第五節(jié) 土地產(chǎn)權(quán)管理制度（45）第六節(jié) 城市土地市場（52）第七節(jié) 城市土地經(jīng)營（54）第八節(jié) 土地價格理論概述（58）第三章 房地產(chǎn)開發(fā)（66）第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念和分類（66）第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序（71）第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招投標管理（75）第四節(jié) 建設(shè)合同（83）第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營（101）第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的形式和內(nèi)容（101）第二節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷及其策略（104）第三節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)（114）第五章 房地產(chǎn)投資（138）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（138）第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（143）第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的可行性研究（152）第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財務(wù)可行性分析（155）第六章 房地產(chǎn)市場分析（170）第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的概念、類型（170）第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的特征和功能（172）第三節(jié) 房地產(chǎn)市場機制（175）第四節(jié) 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析（180）第五節(jié) 美國、香港房地產(chǎn)市場發(fā)展簡介（193）第七章 房地產(chǎn)估價（207）第一節(jié) 房地產(chǎn)估價概述（207）第二節(jié) 房地產(chǎn)估價基本方法（212）第三節(jié) 房地產(chǎn)評估案例的評析與思考（222）第四節(jié) 國內(nèi)外房地產(chǎn)評估的發(fā)展狀況（227）第八章 房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營及房地產(chǎn)證券化（257）第一節(jié) 資產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)涵、功能和方式（257）第二節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的必要性（261）第三節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營模式選擇（264）第四節(jié) 房地產(chǎn)證券化的發(fā)展與演變（267）第一章：房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述學(xué)習(xí)目的：本章要求學(xué)生初步了解房地產(chǎn)作為一種商品的特性，認識房地產(chǎn)業(yè)的特點及其在國民經(jīng)濟中的地位和作用；掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理的內(nèi)涵、學(xué)習(xí)以及研究方法，并對本課程的基本結(jié)構(gòu)體系有一個基本的認識。第一節(jié) 什么是房地產(chǎn)一．房地產(chǎn)的概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)總是固定在一個地域之內(nèi)，非經(jīng)破壞變更不能移動其位置，因而又得名不動產(chǎn)（realestate）。二．房地產(chǎn)商品的特性房地產(chǎn)商品具有商品屬性又具有社會屬性。房地產(chǎn)商品的特殊性還表現(xiàn)在其具有消費品和投資品的雙重經(jīng)濟身份。而廠房、倉庫、辦公樓等房地產(chǎn)往往是人們基于生產(chǎn)經(jīng)營目的的投入，從這個意義上講，這些房地產(chǎn)屬于投資品。一般商品交易完成后買方將商品、賣方將貨款各自取走，從而完成商品買賣。就社會性而言，房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的必需品，它既是生產(chǎn)活動中最基本的生產(chǎn)要素，又是社會活動中最基本的生活資料。因此，各國政府對房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營大都進行較多的干預(yù)。三．房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)最基本的分類方法是其構(gòu)成分為土地和房屋兩大類。1．土地的分類（1）按土地的開發(fā)程度，土地可分為：①過生地。生地是指已經(jīng)完成規(guī)劃的土地；③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉庫；③商場和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（4）按所有權(quán)的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)一．房地產(chǎn)業(yè)是在建筑業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一個獨立產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系密切，在現(xiàn)代經(jīng)濟中兩者是相互滲透和交叉的，在日常經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)作為建設(shè)一方和施工一方，形成十分密切的甲乙方關(guān)系。但建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無論是在活動范圍、產(chǎn)業(yè)歸屬、投入內(nèi)容，還是提供方式上都存在很大區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)則是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)，主要在流通領(lǐng)域里活動的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。二．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位。首先，房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結(jié)合交叉在一起，在消費過程中承擔(dān)維修、保養(yǎng)、物業(yè)管理和家居勞動服務(wù)等。其次，房地產(chǎn)業(yè)是一個經(jīng)營產(chǎn)權(quán)權(quán)利，涉及眾多法律、法規(guī)制度的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的復(fù)合體，本來產(chǎn)權(quán)關(guān)系就復(fù)雜，房地產(chǎn)的不可移動性、使用周期的長期性、價格的巨額性、與周圍環(huán)境的高度相關(guān)性等使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系更趨復(fù)雜?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜而發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，需要建立相應(yīng)的法律、法規(guī)來規(guī)范、協(xié)調(diào)、調(diào)整各經(jīng)濟主體之間的權(quán)利關(guān)系，才能確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。土地不僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)賴以存在的基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，而且在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中仍然是不可缺少的生產(chǎn)要素和物質(zhì)基礎(chǔ)。住房是人類社會最基本的生活資料，是勞動力再生產(chǎn)的重要條件。房地產(chǎn)也是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。城市經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平，首先是由城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平?jīng)Q定的。3．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。據(jù)一些發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加100單位，就能夠使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加150至200個單位。4．房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。世界各國用于建造房屋的投資占國民生產(chǎn)總值的比重一般為6%—12%，所形成的固定資產(chǎn)投資占同期形成的固定資產(chǎn)總值的50%以上。從積累財富看，發(fā)達國家房地產(chǎn)價值占這些國家財富的70%以上。如據(jù)資料反映，1988年，；另我國北京市測算，北京每增加10000平方米的建筑生產(chǎn)任務(wù)，可直接和間接增加就業(yè)人數(shù)1000人。 5．房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。城市土地利用的目的之一是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高生態(tài)效率。城市用地中綠地的比重、功能分區(qū)合理性，樓盤環(huán)保設(shè)施的完善等等，都直接或間接地影響城市生態(tài)環(huán)境的發(fā)展狀況。從這個角度看，房地產(chǎn)業(yè)本身就是一項重要的環(huán)保產(chǎn)業(yè)。我國第三產(chǎn)業(yè)還比較落后，與發(fā)達國家相比還有很大差距，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)對優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展意義重大?，F(xiàn)階段，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要側(cè)重于第二層次，我國房地產(chǎn)目前進入快速發(fā)展階段，土地的稀缺性使得房地產(chǎn)成為一種價格不斷上漲的商品，房地產(chǎn)發(fā)展空間十分巨大，對整個第三產(chǎn)業(yè)具有很強的帶動作用。三．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位決定其在國民經(jīng)濟發(fā)展中必將發(fā)揮重要作用。社會經(jīng)濟整體的發(fā)展會促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會推動社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。城市經(jīng)濟的聚集需要有一個比較完善的投資環(huán)境，包括“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”。城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施包括生活服務(wù)設(shè)施，這有利于吸引更多的人才，聚集更多的資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素。 2．有利于帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。社會經(jīng)濟的發(fā)展，使居民消費結(jié)構(gòu)向高級化和多樣化方向發(fā)展。隨著住房條件的改善，對大型家用電器、家用轎車、高級服裝的需求就不斷增加，消費的重點從生活必需品轉(zhuǎn)向提高生活質(zhì)量的那些商品。消費結(jié)構(gòu)的提升必將帶動整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和提升。 3．有利于推進我國的城市化進程。城市化過程中需要大量的城市房地產(chǎn)建設(shè)，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是伴隨著城市化進程的加快而發(fā)展的。積極推進城市化進程，是中國未來一個時期實施經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的主要任務(wù)之一。 4．有利于健全和完善社會主義市場體系。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一項重要內(nèi)容就是培育和完善房地產(chǎn)市場，特別是土地市場，以從源頭上形成一個合理的土地