【正文】 地產(chǎn)項目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。對于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個成本核算對象。二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象：（一）以整個開發(fā)項目為成本核算對象。（四）滾動開發(fā)核算難度大。（三）不同項目核算差異性較大。（二）核算時間跨度長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設活動，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用及其他開發(fā)費用等。15%)180。15%180。借:遞延所得稅資產(chǎn) 750000 貸:應交稅費應交所得稅 250000 所得稅費用 500000第二年企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1600萬元，確認經(jīng)營成本1000萬元，當年可扣除期間費用等300萬；同時另一樓盤預售收入3000萬元。15%）180。借：銀行存款 100 .3 貸：主營業(yè)務收入 100 其他應付款—維修基金 管理費用—優(yōu)質(zhì)費 按預計毛利計算所得稅的處理【例21】:甲新辦房地產(chǎn)企業(yè)，當年有一樓盤預售收入2000萬元(計稅毛利率15%)，其他應納稅所得200萬元。對手續(xù)費收入可計入“其他業(yè)務收入”，集資費沖減“財務費用”？，獎勵費、優(yōu)質(zhì)費沖減“管理費用”， 違約金可計入“營業(yè)外收入”，而代收款項、代墊款項和需上繳的基金應計入“其他應付款”或“其他應收款”等往來賬。包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、獎勵費、違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收入。房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設場地或市政工程，一般情況下是先簽合同后建造，具有價值大，建造期長，不可取消性的特點，符合建造合同的特點 ，所以房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的收入核算應按照建造合同的方法來確認、計量收入和費用。國稅函【2008】875號第一條第（五）項規(guī)定：……企業(yè)已經(jīng)確認銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應當在發(fā)生當期沖減當期銷售商品收入。其首付款應按實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價為80萬元，與某房產(chǎn)中介公司訂立包銷合同，協(xié)議約定售價為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費）；中介公司按售價的2%收取手續(xù)費。如實際收到代銷清單代上實際售價為120萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)應確認收入110萬元。如果采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價為80萬元，計劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費）；中介公司按售價的2%收取手續(xù)費。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時，借記“銀行存款”或“應收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品—分期收款”科目。第一年收到預收款（單位為萬元）：借：銀行存款 2 000 貸：預收賬款 2 000繳納營業(yè)稅：2 000180。例：某房地產(chǎn)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預售證，收取預售收入2 000萬元；第二年實現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1 600萬元，結轉(zhuǎn)銷售成本1 000萬元。因預收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等在“應交稅費一應交營業(yè)稅”等科目核算。（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認收入。二、主營業(yè)務收入的核算設置”主營業(yè)務收入”科目來核算主營業(yè)務收入的發(fā)生和結轉(zhuǎn)。結論——堅守了一條底線；放棄了一部分調(diào)整。差異分析：國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號一、除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權責發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。（三）營業(yè)收入確認的條件企業(yè)會計準則規(guī)定的收入確認的條件是——銷售商品收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業(yè)已將所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關的收入和成本能夠可靠計量。包括房屋出租經(jīng)營業(yè)務收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務業(yè)收入、商品房銷售及服務收入等；三是其它銷售。會計收入與稅法收入的比較會計 稅法會計收入銷售商品收入 銷售貨物收入提供勞務收入 提供勞務收入讓渡資產(chǎn)使用權收入 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入 股息、紅利等權益性投資收益投資收益 利息收入 租金收入營業(yè)外收入 特許權使用費收入接受捐贈收入其他收入稅法收入=會計收入+營業(yè)外收入+投資收益3．開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入的具體內(nèi)容包括三個方面——一是建筑產(chǎn)品的銷售及結算收入。2．稅法的收入企業(yè)所得稅法第六條：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。2．營業(yè)收入的壞賬風險較小由于房地產(chǎn)銷售一般采用一次性付款或銀行按揭付款，產(chǎn)品一旦預售成功，則公司基本可以實現(xiàn)銷售收入，因此壞賬的風險較小。二、房地產(chǎn)企業(yè)特殊會計核算科目一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用第二講　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入的范圍和實現(xiàn)（一）營業(yè)收入核算的特殊性 1．營業(yè)收入具有多樣性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是要對一定的地區(qū)或地段進行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。企業(yè)應通過“利潤分配”科目，核算企業(yè)利潤的分配。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設施銷售收入等。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品實際成本。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結存情況，開發(fā)企業(yè)應設置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。為加強房地開發(fā)成本的核算，必須建立和完善成本核算基礎工作，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題。1．房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。3．開發(fā)前物資準備包括為開發(fā)商品房而購置原材料、固定資產(chǎn)等，會計核算要點是對購入物資的計價以及領用發(fā)出時的成本核算。為了反映和監(jiān)督企業(yè)長期借款的借入、應計利息和歸還本息的情況，應設置“長期借款”科目。（二）開發(fā)項目準備階段的會計核算1．取得土地使用權的核算取得土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提，也是開發(fā)產(chǎn)品成本的主要組成部分，因此加強土地使用權的核算顯得尤為重要，在會計核算中要注重在不同方式下取得土地的核算。（一）開發(fā)企業(yè)設立階段的會計核算成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理有關登記注冊手續(xù)，包括辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算涉稅會計教研中心主任 趙建華yzsykjx（0514）8780 6964150 5072 1278 第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)各階段會計核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立階段、開發(fā)項目的準備階段、項目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤分配階段。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個階段特點不同，其會計核算的側(cè)重點也有所不同。因此，這一階段的會計核算重點是注冊資本金及籌建費用的核算，核算的難點是對投資方投入的非現(xiàn)金資產(chǎn)（包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的計價。2．取得項目借款由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所用資金量很大，項目借款一般期限較長，在會計上作“長期借款”進行核算。核算的難點與重點是對借款利息費用的核算，包括利息費用的費用化與資本化的計算與處理。（三）項目開發(fā)階段的會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的會計核算重點：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；二是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。主要包括土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本及代建工程開發(fā)成本的核算。2．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。該賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品實際成本，貸方反映結轉(zhuǎn)對外銷售、轉(zhuǎn)讓、結算或出租的開發(fā)產(chǎn)品實際成本。（四）銷售階段及利潤分配階段的會計核算1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務的核算銷售業(yè)務核算主要包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的核算。2．利潤分配階段的核算利潤分配是指企業(yè)根據(jù)國家有關規(guī)定和公司章程、投資者協(xié)議等，對企業(yè)當年可供分配的利潤進行的分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務主要有以下幾個方面：（1）土地（建設場地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎設施和配套設施的開發(fā)和建設；（4）代建房屋和工程的建設；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務收入等，營業(yè)收入的形式具有多樣性。（二）營業(yè)收入的內(nèi)容1．會計收入的內(nèi)容會計收入特指企業(yè)在銷售商品、提供勞務及讓渡資產(chǎn)使用權等日?；顒又兴纬傻慕?jīng)濟利益的總流入。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務收入；（3）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；（4）股息、紅利等權益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權使用費收入；（8）接受捐贈收入；（9）其他收入。包括建設場地銷售收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入等；二是房屋出租及多種經(jīng)營業(yè)務收入。如多余積壓的材料、物資銷售收入等。討論1：取得銷售許可證，與客戶簽訂預售合同并收取預收款時能不能確認收入實現(xiàn)？討論2：開發(fā)產(chǎn)品過戶時確認收入實現(xiàn)是否可以？會計實務中，房地產(chǎn)收入的確認應同時具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關部門測定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標的物—房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務。（一）企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)：，企業(yè)已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；，也沒有實施有效控制；；。申報表存在問題：當銷售收入稅法與會計有差異時，申報表無法準確填寫，而且沒能體現(xiàn)三項費用的扣除基數(shù)。按主營業(yè)務收入的類別設置明細科目，主要有“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等。（二）預售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預售房款，一律不確認收入，其款項記入“預收賬款”科目。開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)，借記“預收賬款”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結轉(zhuǎn)銷售成本。營業(yè)稅率為5%（不考慮其他稅費）。5%=100 借：應交稅費 100貸：銀行存款 100第二年確認收入：借：預收賬款 1 600 貸：主營業(yè)務收入 1 600結轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務成本 1 000貸