【正文】 廣場，這兩個項目與來福士商業(yè)廣場并稱錢江新城的“三 大商業(yè)巨頭”。預計在今后 3年內，錢江新城每 年推出的寫字樓面積將達到 60萬平方米左右，特別從 2022年開始將是該區(qū)域寫字樓集中放量階段。萬象城、國際時代廣場、華聯(lián) 然而，值得我們注意的是，在現(xiàn)有開發(fā)的項 目中，整體招商、企業(yè)自己用來做總部辦公樓的占到一 般，因此真正面向市場的寫字樓較 少。其中： ● 集美大廈 高度： 149米 面積：約 14萬平方米 用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè) 投資公司：杭州集美房地產(chǎn)有限公司 工程進度： 2022年開始動工 ● 榮安大廈 高度： 100米 面積：約 3萬方 用途：辦公、餐飲和高級商務洽談中心 投資公司：杭州榮安置業(yè)有限公司 工程進度： 2022年 2月結頂 ● 尊寶大廈 高度： 160米 面積：約 用途：企業(yè)總部、綜合辦公 投資公司：浙江浙歐置業(yè)有限公司 工程進度： 2022年元月正式開工 ● 浙江財富 在寫字樓方面 從錢江新城管委會我們了解到，到 2022年錢江新城核心區(qū) 將建成 650萬平方米的公建建筑，其中寫字樓占 60%左右，約 400萬平方米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場將集中放量， 供應量的增大將導致激烈的競爭。 威脅 ①競爭威脅： 一個 4平方公里的區(qū)域，錢江新城 30多幢寫字樓、 5幢五 星級酒店、 70萬平方米的商業(yè)物業(yè)以及若干服務式酒店 和賓館，使項目面臨激烈的市場競爭。隨 著杭州商圈格局的演變，錢江新城必定回輻射到更 廣的區(qū)域。 ② 區(qū)域消費潛力： 錢江新城 4平方公里的核心區(qū)建成后，加上其周邊的 居區(qū)，屆時人口將會達到 40萬左右，其中商務辦公 人口將在 20萬以上。 機會 ①政策機會： 杭州政府新的城市規(guī)劃，從“西湖時代”逐漸進入“錢塘時 代”。 ③物業(yè)優(yōu)勢： 本項目作為一個綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，分別規(guī)劃了辦公 樓、商業(yè)購物廣場、五星級酒店和服務性公寓四種物業(yè) 形態(tài)，物業(yè)種類分布科學齊全，經(jīng)營面廣，市場受眾范 圍大，使項目本身更富競爭力。 項目地塊 SWOT分析 優(yōu)勢 ①品牌優(yōu)勢： 從開發(fā)商品牌角度來看，作為全球知名集團 ——新加坡嘉 德置地集團在華的全資子公司，凱德置地專門致力于高品 質住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，在業(yè)界擁有良好 的口碑和過硬的品牌支持；而來福士商業(yè)廣場更是其旗下 成功的商業(yè)運作品牌，“雙層品牌效應”使項目在未來的租 售以及管理中處于優(yōu)勢。 周邊配套 根據(jù)我們的了解，除了來福士商業(yè)廣場（ 8 萬方）、凱德商 業(yè)中心（ 5 萬方）和萬象城（ 24萬方）以外，錢江新城 已 經(jīng)沒有大宗的商業(yè)用地出讓，三個項目的商業(yè)部分占據(jù)了區(qū) 域內商業(yè)面積的半壁江山，加上波浪文化城地下購物中心和 其他商業(yè)分布，未來錢江新城將形成大約 70萬平方米左右的 商業(yè)規(guī)模。目前，錢江新城正處于高速開發(fā)階 段，周邊杭州行政中心、大劇院、國際金融中心、市民中 以及萬象城等項目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸 續(xù)建成， 3公里區(qū)域內的居住區(qū)人口約有 40萬左右，工作 人員將達到 20萬人。 來福士商業(yè)廣場 交通狀況 ①大區(qū)位交通狀況 錢江新城位于杭州老城 區(qū)東南部，與錢塘江咫 尺之遙，距離西湖風景 區(qū)約 ，距離蕭山 國際機場 18公里，所轄 范圍：東臨錢塘江，南 靠復興區(qū)塊，西依秋濤 路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優(yōu)越，交通快速便捷， ② 區(qū)域內交通狀況 項目位于富春路以北、新建路以東，萬象城和杭州市民中 心之間，周邊路網(wǎng)四通八達，江錦路公交站，規(guī)劃軌道交 通 4號線，地鐵 1號線、 2號線近在咫尺，通過 1號線可直達 上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來的交通樞紐之一。 凱 德 置 地 來福士商業(yè)地塊策劃提案 目錄 第一部分 項目概況及 SWOT分析 ……….3 15 第二部分 區(qū)域內同類競爭物業(yè)分析 …….16 34 第三部分 項目定位以及規(guī)劃設計建議 ….35 65 第四部分 市場運作策略 ………………….66 81 第五部分 項目推廣策略 ………………….82 91 第一部分 項目概況及 SWOT分析 地塊基本情況分析 區(qū)位概況 項目地塊位于錢江新城核心 區(qū)域，毗鄰未來杭州市行政 中心、杭州大劇院、杭州市 民中心和杭州國際會議中心 占地面積 40355平方米，總 建筑面積約 28萬平方米。由 凱德置地斥巨資傾力打造的 一個集辦公樓、商場、五星 級酒店和服務性公寓于一體 的綜合性項目，這是繼國內 上海、北京、成都之后，凱 德置地在中國投資興建的第四個“來福士商業(yè)廣場”。 周邊環(huán)境 根據(jù)我們的了解，到 2022年錢江新城核心區(qū)將建設 650萬 平方米的公建建筑體。屆時區(qū)塊內將會形成濃郁的商務、休 閑、娛樂氛圍。除商業(yè)中心以外，還有大約 30幢寫字樓， 5 幢星 級酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共 同構筑了杭州未來的 CBD中心。 ② 區(qū)位優(yōu)勢： 本項目地塊位于萬象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇 院、杭州國際會議中心，是錢江新城的最核心區(qū)塊，根 據(jù)“中心輻射效應”，屆時將會吸引來大量的人氣。 劣勢 ①規(guī)模劣勢： 與同區(qū)域內競爭項目相比，無論是 80萬平方米的萬象城，還 是 34萬平方米的高德商業(yè)廣場，在體量規(guī)模本項目都無法與 之匹敵，特別對于僅商業(yè)購物中心就占到 24萬平方米的萬象 城，加上其本身成熟的運營模式和萬象城的品牌影響力，屆 時一定會吸引大批的顧客和商家，進而分割市場機會，因此 我們在規(guī)模上處于劣勢。目前錢江新城的開發(fā)正處于快速發(fā)展階段，隨著世 界著名企業(yè)總部的進駐，為項目未來的辦公、商業(yè)、商 務帶來巨大的贏利機遇。這些人的消費能力非常強。所以，隨著錢江新城的崛起，必定為給 本項目帶來更多的機遇。而且今后幾年， 預計每年推出的綜合性項目開發(fā)量在 40——60萬平方左 右米。 第二部分 區(qū)域內同類競爭物業(yè)分析 區(qū)域市場內同類物業(yè)競爭趨勢 由于本項目是一個集辦公、商業(yè)購物中心、五星級酒和服 務性公寓于一體的綜合性項目，含括了對商務、財富、休 閑、娛樂、時尚生活等各方面的訴求，與同一地段或區(qū)域 內其他綜合性項目類同，均具有很強的綜合性，因此市場 競爭非常激烈。目前已經(jīng)超過 200萬平方米的寫字樓正在開發(fā)建設中。金融中心 高度： 150——268米 面積：約 14萬 用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè) 投資公司：浙江特福隆房地產(chǎn)開發(fā)公司 工程進度： 2022年 5月 26日開工 ●日出錢塘大廈 高度： 160米 面積：約 用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融辦公 投資公司 ：杭州日出錢塘有限公司 工程進度： 2022年 5月底 ● 光彩國際廣場 高度： 70—150米 面積：約 用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融、五星級酒店、酒店式公寓 投資公司：浙江泛海建設投資有限公司 工程進度： 2022年 10月底開工 ● 國際時代廣場 高度： 100—150米 面積：約 20萬方 用途：酒店式服務寫字樓、 4星級商務酒店和時尚休閑街 投資公司：浙江鑫亞建設投資開發(fā)有限