【正文】 科創(chuàng)新城雖然觃劃高端，但目前屎二啟勱階段，缺乏配套 [價值標(biāo)桿 ] ”作為科創(chuàng)新城首個商品房項目，樹立價值標(biāo)桿是項目的重要使命 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心 問題 如何 在“尚屬空白”的區(qū)域，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)造項目價值最大化？ 如何從宜興高品質(zhì)市場突出重圍？ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 宜興市場各板塊特點 尋找價值最大化的市場機(jī)會 2 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本篇前言 明確項目核心問題點后，本篇將通過市場分析逐一尋找機(jī)會： ① 板塊價值橫向比較中， 科創(chuàng)新城 的 價值機(jī)會點 在哪里？ ② 競爭市場的微觀分枂中，本案的 競爭機(jī)會點 在哪里？ ③ 區(qū)域客戶分枂中，本案的客戶 策略機(jī)會點 在哪里？ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 QUE1:板塊價值橫向比較中， 科創(chuàng)新城 的價值機(jī)會點在哪里 ？ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三足鼎立： 目前宜興房地產(chǎn)市場發(fā)展，主要集中在東氿、環(huán)科園、主城區(qū)三大板塊 環(huán)科園板塊 主城區(qū) 東氿板塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 東氿板塊： 以居住為導(dǎo)向，依托東氿湖景觀、政府引導(dǎo)力度強 ? 以居住為導(dǎo)向 雖然東氿板塊開發(fā)時間并不長，但其以綠色、宜居為目標(biāo)，在較短市場內(nèi)已經(jīng)將東氿板塊打造成宜興的高端居住板塊 ? 客戶認(rèn)可度高 東氿板塊的價值支撐主要來源于東氿湖景觀支撐，政府合理的規(guī)劃以及有效的引導(dǎo) ? 樓盤集中，土地放量大 目前東氿板塊集中了逸品尚東、金色陽光、中堂等眾多項目，還有著恒基、蘇寧的大體量待開發(fā)地塊 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 環(huán)科園板塊： 先期 開發(fā)優(yōu)勢，配套成熟，與主城區(qū)無縫對接，團(tuán)氿成熟的景觀優(yōu)勢 ? 開發(fā)時間早，配套成熟 從 1992年成立到現(xiàn)在環(huán)科園已經(jīng)經(jīng)歷了近 20年的發(fā)展，區(qū)域配套比較成熟 ? 與主城區(qū)無縫對接 從地理位置上看環(huán)科園與主城區(qū)聯(lián)系非常緊密，到市場僅幾分鐘路程 ? 團(tuán)氿湖景觀環(huán)境已經(jīng)成型 團(tuán)氿湖是宜興最早打造的景觀湖，目前有著宜園、城南濕地公園等景點配套，整體環(huán)境已經(jīng)成型 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 主城區(qū)板塊： 以地段、配套作為最大價值支撐 ? 地段、配套的有力價值支撐 與一般區(qū)域的房地產(chǎn)市場一樣，宜興主城區(qū)板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展同樣是依賴于區(qū)域的地段、配套的價值支撐 ? 區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目少 由于主城 區(qū)土地供應(yīng)的局限性，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)沒有在售項目，僅有幾個零星地塊待開發(fā) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 未來的第四板塊 ： 科創(chuàng)新城的價值在哪里？ 區(qū)域 整體規(guī)劃 區(qū)域環(huán)境 交通建設(shè) 生活配套 核心價值 城東 以居住為主 環(huán)東氿湖的景觀帶正在形成中，區(qū)域內(nèi)部城市綠化較好，建筑品質(zhì)也比較高 交通便捷，且道路規(guī)格、質(zhì)量都比較高 擁有宜中、東城小學(xué)、大潤發(fā)超市、蔬菜水果批發(fā)市場等諸多配套 政府引導(dǎo)、居住品質(zhì)好、依托東氿湖 環(huán)科園 以工業(yè)為主 沿團(tuán)氿湖一側(cè)環(huán)境較好，但環(huán)科園內(nèi)部的建筑外觀、景觀綠化都比較差 交通便捷，但道路質(zhì)量較差 擁有樂購、大統(tǒng)華、武警醫(yī)院等諸多配套 依托團(tuán)氿、配套完善，與主城區(qū)關(guān)聯(lián)密切 主城區(qū) 以商貿(mào)居住為 主 內(nèi)部河網(wǎng)密集景觀較好，不過成舊建筑較多，影響了整體環(huán)境的美觀性 路網(wǎng)密集，但交通狀況略顯擁擠 人民路核心商圈支撐，輔以諸多配套商圈，配套非常完善 地段價值 科創(chuàng)新城 以科技研發(fā)為 主 區(qū)域以廠房、民房、拆遷安置小區(qū)、農(nóng)田為主，景觀環(huán)境建設(shè)正啟動 目前主要依靠東氿大道 目前無配套 科創(chuàng)新城的價值在哪里？ 拉升項目價值，必須要有區(qū)域價值的支撐科創(chuàng)新城的價值挖掘?qū)⑹菦Q定項目成功的兲鍵！ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 科創(chuàng)新城價值挖掘 ──三大價值體系： 生態(tài)、科技、現(xiàn)代 ? 生態(tài) 理念 景觀先行，在生態(tài)綠化環(huán)境中規(guī)劃建筑的理念，將極大提升本區(qū)域居住品質(zhì)，形成一種生態(tài)居住的概念 ? 科技概念 開發(fā)區(qū)是以新能源、新材料、光電子為主要產(chǎn)品，這些產(chǎn)業(yè)有著高科技的共同支撐，科創(chuàng)新城更是從規(guī)劃、建筑角度突出科技概念 ? 現(xiàn)代元素 與科創(chuàng)新城形象相匹配的是建筑元素的現(xiàn)代化，這個形象也是與其他區(qū)域有著明顯的差別 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 在地段、配套難以不其他競爭區(qū)域抗衡時 差異化路線是拉升區(qū)域價值的最佳策略 當(dāng)其他區(qū)域還停留在地段、配套、環(huán)境的賣點闡述時 科創(chuàng)新城當(dāng)充分體現(xiàn)區(qū)域“生態(tài)”、“科技”、“現(xiàn)代”的特征！ 以生態(tài)理念、科技概念立于市場 ATOM思考 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 QUE1:科創(chuàng)新城 的價值機(jī)會點在 哪里 ？ 科技建筑、生態(tài)住宅 ATOM思考 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 QUE2:微觀市場分析中，本案的競爭機(jī)會點在哪？ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場發(fā)展特征一： 價格處于快速上升 2022 年2022 年2022 年2022 年2022 年2022 年02022400060008000宜城普通住宅歷年價格走勢 價格快速上升期 ? 近幾年，宜城房產(chǎn)價格持續(xù)上漲； ? 09年價格上漲加速，給 10年帶來 ? 價格上漲，對面積有一定的擠壓，近兩年市場面積段有所下降。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場發(fā)展特征二： 物業(yè)類型朝多元化發(fā)展 2022年 2022年 2022年 2022年 普通住宅為主 多層 (小 )高層 別墅 投資類物業(yè)出現(xiàn) 多層 (小 )高層 別墅 寫字樓 單身公寓 投資類物業(yè)熱賣 洋房 (小 )高層 別墅 SOHO 單身公寓 物業(yè)類型多元化 洋房 (小 )高層 別墅 寫字樓 單身公寓 未知產(chǎn)品 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 投資型產(chǎn)品熱賣使市場產(chǎn)品多元化發(fā)展 市場表現(xiàn)（東域 SOHO、氿玖公館小面積單身公寓熱銷） 東域 SOHO 氿玖公館 SOHO: 106123㎡ LOFT: 67㎡ 單身公寓 : 43㎡ ? 可辦公，可居住 ? 復(fù)式結(jié)構(gòu) ? 面積較小，總價較低 ? 可辦公，可居住 ? 面積小，總價低 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 市場發(fā)展特征三： 市場處于品質(zhì)提升階段 普通住 宅時代 品質(zhì)提 升階段 科技 、生態(tài)、 環(huán)保、節(jié)能 過去 目前 未來 市場整體處于品質(zhì)提升階段，但客戶對品質(zhì)提升需求迅速提高。外墻以米黃色砂壁涂料為主 ，局部輔以文化石，拱形窗戶邊配以原木制品，大面積采用落地玻璃窗 ，南加州風(fēng)格。整體建筑風(fēng)格為南加州風(fēng)格，注重建筑的細(xì)節(jié)處理和風(fēng)格的純正。 戶型面積： 復(fù)式 6 10 10 123㎡ 銷售價格： 高層歷史價格南樓 7800元 /㎡ 起，北樓 5800元 /㎡ 起 銷售情況： 目前已經(jīng)預(yù)定完畢 東域 soho的項目核心價值在于其概念的創(chuàng)新，通過小 復(fù)式產(chǎn)品贏得市場的高端關(guān)注 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從市場格局看，目前宜關(guān)市場具備幾個特征： 價格快速上升期，產(chǎn)品邁入多元化、品質(zhì)化時代、客戶容易被創(chuàng)新概念吸引 科創(chuàng)新城可借此抓住，產(chǎn)品進(jìn)一步升級邁入科技化住宅的機(jī)會空間！ 在價格快速上升期，通過控制面積，增加產(chǎn)品總價競爭力！ 通過產(chǎn)品多元化組合，增強項目吸引力！ 通過產(chǎn)品概念的創(chuàng)新，進(jìn)一步獲得客戶認(rèn)可！ ATOM思考 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 QUE2:本案的微觀市場競爭 機(jī)會點在 哪里？ 科技化住宅、多元化組合 面積控制、產(chǎn)品創(chuàng)新 ATOM思考 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 QUE3:區(qū)域客戶分析中，本案的客戶策略機(jī)會點在哪？ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 丁蜀片區(qū) 中心片區(qū) 高塍片區(qū) 官林片區(qū) 項目客源的核心來源區(qū)域，距離項目的距離較近，了解龍背屏周邊的觃劃以及景觀環(huán)境資源，片區(qū)內(nèi)以陶瓷制品為產(chǎn)業(yè)支柱，有枀高的財富群體。 區(qū)域內(nèi)以環(huán)保產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，眾多的私營企業(yè)主，區(qū)域內(nèi)無高品質(zhì)的樓盤供應(yīng)，使得片區(qū)內(nèi)客戶購房向東南部擴(kuò)散，需要項目后期合理的企劃宣傳，引導(dǎo)客戶消費。 客源分布：客戶購房來源區(qū)域相對比較集中 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 高端 中端 低端 在宜興高端客戶成為了市場的主力，這在其他市場很少見 以私營業(yè)主和高級公務(wù)員為代表： ? 追求舒適度 ? 追求寬敞 ? 部分客戶追求新鮮感 ? 將房子視為市場保值的必備手段 傳統(tǒng)宜興市場，客戶呈現(xiàn)一種特殊的倒掛梯形關(guān)系 客戶比例 主力客戶 置業(yè)特征 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 一般城市開發(fā)區(qū)（ 科技園區(qū) ）客戶置業(yè)特征 高端 中端 低端 一般城市開發(fā)區(qū)是以精英、白領(lǐng)等社會中堅為主力置業(yè)客戶 客戶比例 主力客戶 以企業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員、公務(wù)員為代表： ?追求住宅的實用性（不追求奢華，講求空間的收放自如） ? 追求生活的品質(zhì)感 （ 不僅是空間的舒適度，還有硬軟件配套帶來的生活質(zhì)量的提升 ） ? 部分家庭辦公需求以及企業(yè)辦公需求 ? 不少年輕精英未來家庭結(jié)構(gòu) 成長性比較快 置業(yè)特征 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 當(dāng)市場現(xiàn)有客戶特征不一般城市開収區(qū)客戶模式差異較大時 本案該如