【正文】 —— 按照商住比分析 類型 案例 戶數(shù) 人口 調(diào)整后的商業(yè)面積 （㎡） 戶均商業(yè)面積 （㎡ /戶） 人均商業(yè)面積 （㎡ /人） 外向型 美麗 365花園 1,799 6,297 16,000 招商海月花園 4,199 14,697 28,000 錦繡江南 4,400 15,400 25,000 海濱廣場 4,760 16,660 18,000 中間型 陽光棕櫚園 2,946 10,311 9,000 蔚藍(lán)海岸 5,119 17,917 15,500 內(nèi)向型 祈福新邨 7,464 26,124 19,800 皇御苑 3,690 12,915 5,940 萬科四季花城 4,700 16,450 6,000 風(fēng)和日麗 3,600 12,600 1,980 星河灣 10,330 36,155 5,000 —— 按照人均商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 — ㎡ 之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在 － ㎡ 之間 。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的 總規(guī)模一般應(yīng)控制在 3萬平米以內(nèi) ，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的 屬地型商業(yè) 。 它只需要更多的精力投入，更深入的研究。 本手冊正是實際操作的典型方式。 政府 關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。 商戶 關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。 這不是一次培訓(xùn)！ 發(fā)展商 關(guān)心開發(fā)利潤。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。社區(qū)商業(yè)操作手冊 我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。 商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。 投資客 關(guān)心年投資收益率。 消費者 關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。 如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？ 嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。 商業(yè)地產(chǎn)不神秘。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 一、社區(qū)商業(yè)概述 （商圈）分析 —— 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè) 是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的 服務(wù)人口一般在 5萬人以下，服務(wù)半徑一般在 2公里以內(nèi) 。 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間 ，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下 ，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 —— 按照距離分析 社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行 5分鐘可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作 “ 51015”，即居民出家門步行 5分鐘可以到達(dá)便利店，步行 10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車 15分鐘可到達(dá)購物中心。 一、社區(qū)商業(yè)概述 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造 六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理 七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式 八、香港商業(yè)的借鑒 目 錄 二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃 商業(yè)規(guī)模 是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。 商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造的可實現(xiàn)性等； 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 名稱 位置 規(guī)模（㎡） 1 家樂福 福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處 19,000 2 家樂福 福田區(qū)梅林一村一區(qū) 12,000 3 萬佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈 18,500 4 萬佳 福田區(qū)福中路福景大廈 12,000 5 沃爾瑪 福田區(qū)福星路福民樓 9,800 6 沃爾瑪 福田區(qū)上步路百花大廈裙樓 18,700 7 人人樂 福田區(qū)金田南路銀莊大廈 21,800 8 新一佳 福田區(qū)彩田南路彩福大廈 14,400 9 百佳 福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場 13,000 10 百佳 福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場 6,000 11 沃爾瑪 羅湖區(qū)洪湖路湖景花園 16,800 12 沃爾瑪 羅湖區(qū)鳳凰路 12號中山花園大廈裙樓 12,500 13 萬 佳 羅湖區(qū)春風(fēng)路 2021號長豐苑 20,000 14 萬佳 羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈 12,500 15 新一佳 羅湖區(qū)東門中路 20,000 16 人人樂 寶安 25區(qū)華豐商貿(mào)城 13,500 17 萬佳 寶安 5區(qū)新安湖商業(yè)城 24,000 18 沃爾瑪 寶安 35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū) 16,500 19 新一佳 寶安 22區(qū)公園路 24,000 20 沃爾瑪 龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁 17,000 21 新一佳 龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城 23,000 22 沃爾瑪 南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處 20,000 23 人人樂 南山區(qū)后海大道 6,300 平均規(guī)模（㎡） 15,870 —— 深圳 23個社區(qū)商業(yè) 每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性， 23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（ %）、港灣麗都（ %）、蔚藍(lán)海岸（ %）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（ %）、東海坊（ %），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（ %）、星海名城（ %），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到 15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。 —— 深圳 23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài) 外向型 中間型 內(nèi)向型 超市 % % % 餐飲 % % % 服務(wù)配套 % % % 便利店 % % % 美容 % % % 生活家居 % % % 休閑 % % % 服飾精品 % % % 地產(chǎn)中介 % % % 雜貨 /肉菜 /五金 /證券 % % % 其他 % % % 合計 % % % —— 典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例 都市名園業(yè)態(tài)面積比例地產(chǎn)中介 0. 3%肉菜市場 2. 2%服飾精品 0. 2%休閑 55 .3%百貨/超市 3 %美容 0. 3%服務(wù)配套 6. 0%餐飲 5. 2%其他 0. 1%百貨/超市 餐飲 服務(wù)配套 美容 休閑 服飾精品 地產(chǎn)中介 其他 肉菜市場蔚藍(lán)海岸業(yè)態(tài)面積比例百貨/超市 5 %美容 2. 5%餐飲 6. 0%便利店 0. 7%服務(wù)配套 8. 1%地產(chǎn)中介 0. 6%服飾精品 21 .4% 其他 2. 7%百貨/超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 服飾精品 地產(chǎn)中介 其他萬科城業(yè)態(tài)面積比例超市 17 .1%餐飲 38 .8%生活家居 11 .3%便利店 0. 9%服務(wù)配套 11 .2%其他 7. 1%服飾精品 3. 6%休閑 3. 6%美容 6. 3%超市 餐飲 服務(wù)配套 便利店 生活家居 美容 休閑 服飾精品 其他波托菲諾業(yè)態(tài)面積比例便利店 0. 6%美容 2. 6%生活家居 11 .1%休閑 8. 0%地產(chǎn)中介 7%其他 3. 7%服務(wù)配套 6. 6%餐飲 53 .4%百貨/超市 1 %百貨/超市 餐飲 便利店 服務(wù)配套 美容 生活家居 休閑 地產(chǎn)中介 其他 租售定位原則： ? 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 —— 租金定位 租金定位 ：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 —— 售價定位 目前主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即 市場比較法和收益還原法 。 —— 售價定位 售價定位的另一方法為 收益還原法 ，即通過租金的調(diào)研來推算售價。 商業(yè)項目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 （元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50— 60元 /㎡ 。 6% 12月 =12022元 /㎡ 50元 /㎡247。 即通過 市場比較法與收益還原法 得出項目的均價為： 12022元 / ㎡ 左右。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。