溝通-星河灣全程推廣上-展示頁(yè)
2025-01-31 00:55本頁(yè)面
【正文】 新入市的新城國(guó)際 180平米以上戶型也只有二十余套，均價(jià) 18000元 /平米。且居 住品質(zhì)遠(yuǎn)不及本案，更多的在于投資價(jià)值。 二、朝陽(yáng)公園版塊 代表項(xiàng)目 棕櫚泉國(guó)際公寓 / 國(guó)興觀湖國(guó)際 / 公園大道 / 北京花園 / 天安豪園 / 北京 Golf公寓 維多利亞花園 國(guó)興觀湖國(guó)際 北京花園 棕櫚泉國(guó)際公寓 項(xiàng)目名稱 建面 /套數(shù) （平米 /套） 戶型面積 （平米） 價(jià)格 （元 /平米） 開(kāi)盤時(shí)間 入住時(shí)間 棕櫚泉國(guó)際公寓 240000/1400 129134兩居 158216三居 364四居 一期開(kāi)盤 9700/現(xiàn) 18000 折后 16000/最高 40000 一期 020522 二期 0303 041031 公園大道 總 483000住253000/1254 9497一居 138145兩居 172215三居 212四居（少量） 板塔結(jié)合 1500016000 板樓 18000 030601 三期 0606 國(guó)興觀湖國(guó)際 總 530000住439000/1800 120140兩居 150230三居 260290四居 認(rèn)購(gòu)期 9300 二期均 1300015000 041020 0604 北京 GOLF公寓 總 88000/218 260270三居 307四居 506六居 認(rèn)購(gòu) 13800 開(kāi)盤 15800 現(xiàn) 17600 040522 041201 維多利亞花園 48000/200 130170三居 120130兩居 均 15800 040515 050630 北京花園 27000/125 198268 均 18800 041008 050731 天安豪園 總 53000銷41000/160 250260 另 8套頂層復(fù)式 443460 起價(jià) 11000 均價(jià) 13900 041030 050601 附：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 特點(diǎn)分析 外在價(jià)值高 這一區(qū)域的高檔公寓項(xiàng)目 享有 著北京最為集中、豐厚的各類 稀缺資源： 內(nèi)在價(jià)值低 但就各項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)在品質(zhì)而言，很難與星河灣相提并論， 只有接近售罄的棕櫚泉 國(guó)際公寓可作為參考型項(xiàng)目加以研究、比較。 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（ Strength） 1. 園林 是本案的核心利益點(diǎn) 2. 森林、公園、 Golf是本案的提升性利益點(diǎn)，從觀賞到社區(qū)獨(dú)享（森林除外）使 得其它依托外部景觀的項(xiàng)目相形遜色 4. 準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤 是以實(shí)力給予市場(chǎng)十足信心，并將因此使銷售迅速升溫 5. 3500元 /平米高檔精裝修 ，不只是高價(jià)，更是高品質(zhì) 北京星河灣 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)點(diǎn)（ Strength） 5. 建筑設(shè)計(jì)與工藝的精良 為客戶的舒適生活提供系統(tǒng)保障 6. 猶太籍管家主導(dǎo) 的零干擾 無(wú)邊界模式物業(yè)服務(wù)提供軟件保障 7. 9000多平米體育館 +4000多平米會(huì)所 組成的大會(huì)所配套提供生活與商務(wù)的硬件保障 8. 廣州星河灣 形成的潛在市場(chǎng)口碑支持 9. 極難被 Copy。 價(jià)格策略 根據(jù) 成本法 及 市場(chǎng)比較法 制定本案價(jià)格策略： 成本法 根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的 項(xiàng)目成本費(fèi)用 ： 8000元 /m2 ? 應(yīng)包含大項(xiàng)為土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)（含推廣費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ? 根據(jù)市場(chǎng)較為 平均的利潤(rùn)比例 ： 25%30%，取其高值 按成本法制定 本案平均價(jià)格為 ： 8000 （ 1+30%） =10400元 / m2 市場(chǎng)比較法 同地段、不同級(jí)別項(xiàng)目比較： 周邊項(xiàng) 目均價(jià) 產(chǎn)品 裝修 園林 工期 自有 配套 本案均價(jià) 國(guó)美第一城 5300 +1300 +3500 +2200 +0 +1200 13500 米蘭陽(yáng)光 7200 +1200 +2500 +2022 300 +1200 13800 華紡易城 5480 +1300 +3500 +2022 600 +1200 12880 酷特區(qū) 6600 +1400 +2700 +2200 +0 +1200 14100 （ 元 /m2 ） 不同地段、同級(jí)別項(xiàng)目比較： 同級(jí)項(xiàng) 目均價(jià) 地段 產(chǎn)品 裝修 園林 工期 本案均價(jià) 棕櫚泉國(guó)際公寓 16000 3500 +300 +2200 +800 +200 16000 國(guó)興觀湖國(guó)際 12022 3500 +600 +2700 +1000 +0 12800 公園大道 15000 3200 +300 +2500 +800 +0 15400 北京 Golf公寓 17600 4000 +300 +2500 +800 800 16400 （ 元 /m2 ） 以上各項(xiàng)結(jié)果算術(shù)平均值為： Σ（ 10400+13500+13800+12880+14100+16000+12800+15400+16400） 9 ≈ 14000 本案建議均價(jià)為 14000元 /m2 目標(biāo)客群分類 ?有港澳臺(tái)、海外生活經(jīng)驗(yàn)的人群 本案為他們提供 類似的居住體驗(yàn) ?多次臵業(yè)、對(duì)生活品質(zhì)有更苛刻要求的人群 本案為他們提供 期待已久的居所 ?迅速富裕起來(lái)的商業(yè)、體育、演藝、文化明星 本案為他們提供 進(jìn)階升級(jí)、標(biāo)定身份的居所 本項(xiàng)目目標(biāo)客群
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