【正文】 劃總建筑面積 70萬平方米，配套倉儲 20萬平米?？傮w而言， 市場供應(yīng)量大、競爭激烈 。 Q2：我們面臨怎樣的市場？ 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 根 據(jù)我們的調(diào)研分析，本項目下半年入市可能遭遇的新進(jìn)競爭對手有： 明發(fā)商業(yè)廣場（ 50萬㎡）、五洲國際裝飾城二期（約 15萬㎡）、南禪寺紫金廣場、寶龍城市廣場（ 20萬㎡）等 繼續(xù)在售商業(yè)項目有：東方國際皮革城（ 30萬㎡）、金泰國際廣場、廣益汽配城、錫北汽配城、長江國際電動車城等。 開業(yè)后市場經(jīng)營不同程度陷入困境 像東方國際輕紡城（一期）、新世界國際紡織服裝城開業(yè)后市場商戶入住率極低，人流稀少。在目前的市場環(huán)境下，要使本項目突出重圍， 必須充分樹立項目龍頭形象，找到項目獨特的銷售差異點。 但是由于國家目前對商業(yè)房產(chǎn)尚無過多的開發(fā)限制，經(jīng)過這幾年的開發(fā)，無錫商業(yè)地產(chǎn)市場已嚴(yán)重供求失衡，部分商業(yè)物業(yè)舉步維艱！ 讓我們來看一組無錫商業(yè)開發(fā)的數(shù)據(jù)： 2022年 無錫市的商業(yè)用房核準(zhǔn)面積約為 12萬㎡，成交備案的約 ㎡； 2022年 商業(yè)用房核準(zhǔn)面積一下子增加至 85萬㎡，當(dāng)年可售總面積達(dá)到 ㎡，到 2022年底剩余可售面積 ㎡，其中商業(yè)用房空置面積達(dá)到 ㎡； 2022年 無錫市的商業(yè)樓盤核準(zhǔn)面積約 105萬㎡，成交備案約為 65萬㎡，至年底剩余可售面積 ㎡，其中商業(yè)用房空置面積達(dá) ㎡。建成了一批區(qū)域性大型市場群體和特色商業(yè)街區(qū)。 項目目標(biāo)設(shè)定 報告目錄 第一部分 項目營銷背景分析 第二部分 項目營銷戰(zhàn)略分析 第三部分 項目營銷策略執(zhí)行 第一部分 項目營銷背景分析 一、項目分析 二、商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 三、無錫汽配市場分析 四、項目目標(biāo)客戶分析 Q1：我們是誰？ 項目分析 區(qū)域現(xiàn)狀分析 VS 認(rèn)可度 規(guī)劃新城 道路通暢 認(rèn)可度不高“ 鄉(xiāng)下 ” 概念 一個潛力板塊 卻不被認(rèn)可 VS 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 長遠(yuǎn)來看惠山片區(qū)具備汽車產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展基礎(chǔ) 惠山片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃初定，但入駐企業(yè)不多 生命產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)為兩大支柱產(chǎn)業(yè) 成功的汽配專業(yè)市場所具備的基本要素 無錫高力具備的條件 吻合性判斷 交通通達(dá)性； 新城交通規(guī)劃，通達(dá)性好 歷史積淀； 新市場無歷史沉淀 規(guī)劃、倉儲、物流條件 項目整體規(guī)劃超前，倉儲物流條件基本具備 先進(jìn)成熟的市場運營理念 在汽配市場領(lǐng)域十年的成功運營經(jīng)驗 從成功汽配市場分析可以看出，無錫高力在硬件條件上具備成為一個成功專業(yè)市場的所有要素，而軟性條件存在著改善的空間。 項目開業(yè)前整體銷售率突破 90%。 根據(jù)本項目現(xiàn)狀及無錫市場的特性，沒有 “ 一劍封喉 ” 的絕招，必須多點營銷、全面出擊， “ 積小勝為大勝 ” ，全面達(dá)成項目營銷目標(biāo)。謹(jǐn)呈：江蘇高力集團(tuán)有限公司 高力汽配 連鎖中國 無錫高力項目 策略總綱 前言： 由于項目在 定位、規(guī)劃 等方面已形成了較為明確的方案、主體工程已經(jīng)完工，且前期也已經(jīng)進(jìn)行了項目形象傳播。因此，我們所做的一切策略分析，均是以此為基礎(chǔ)并結(jié)合我們對市場及項目的初步認(rèn)知下做出的。 實現(xiàn)項目整體實收均價達(dá)到 4000元 /平米以上。 通過本項目在無錫的成功運作，進(jìn)一步擴(kuò)大高力汽配連鎖的 品牌影響力 。 規(guī)避項目的區(qū)位劣勢 ,突出項目的前景優(yōu)勢 突出什么 ?—— 一個成功的專業(yè)市場的標(biāo)準(zhǔn)是什么？需要具備哪些要素才能成功？ Q1：我們是誰？ 項目分析 第一部分 項目營銷背景分析 一、項目分析 二、商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 三、無錫汽配市場分析 四、項目目標(biāo)客戶分析 近年來，無錫加強特大城市建設(shè)，同時立足 “ 大市場、大流通、大開放 ” ，優(yōu)化商貿(mào)設(shè)施布局。同時結(jié)合城市規(guī)劃，主城區(qū)向外圍遷移，沿交通干道布塊、融入現(xiàn)代物流中心建設(shè)、形成了一批專業(yè)市場。 Q2：我們面臨怎樣的市場？ 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 結(jié)論： 這些大型銷售類商業(yè)物業(yè)極大的吸納了無錫市的客戶資源，但是經(jīng)營的不善已經(jīng)對市場投資熱情造成嚴(yán)重打擊。 另外無錫近年在專業(yè)市場的開發(fā)建設(shè)上情況同樣不容樂觀： 開發(fā)跨度行業(yè)多、規(guī)模體量大 東方國際輕紡城（超 100萬㎡）、新世界國際紡織服裝城（ 130萬 ㎡ ）、五洲國際裝飾城（ 70萬㎡）、金泰國際廣場（ 40萬㎡）、長江國際電動車城 （ 26萬㎡）、廣益汽配城（ 28萬㎡ ）、賽維拉商業(yè)廣場（ 25萬㎡）等。賽維拉商業(yè)廣場因定位經(jīng)營上的問題，已經(jīng)將先前的業(yè)態(tài)由家居建材改為電動車博覽中心等。 除這些大型商業(yè)項目外，市場同期推出的社區(qū)商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓物業(yè)面積同樣不容小視。 Q2：我們面臨怎樣的市場？ 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 五洲國際裝飾城 新世界國際紡織服裝城 賽維拉商業(yè)廣場 東方國際輕紡城 金泰國際廣場 廣 益 汽 配 城 長江國際電動車城 無錫典型專業(yè)市場分布 無錫高力汽配 Q2：我們面臨怎樣的市場？ 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 名稱 規(guī)模 業(yè)態(tài) 目前均價 （表價） 特點 銷售模式 新世界國際 130萬 ㎡ 紡織、服裝類 暫停銷售 單位面積小，單 價高，總價低 二年返租 16% 五洲國際裝飾城 70萬 ㎡ 裝飾建材類 約 8000 已開業(yè)市場 5年返租 40% 我們主要選擇兩個規(guī)模較大，且銷售較為成功的市場作為參考。項目分期開發(fā)建設(shè)，分別規(guī)劃為：一期沿街商鋪；二期家居生活館；三期國際商務(wù)港；四期國際裝飾材料孵化基地。 Q2：我們面臨怎樣的市場？ 商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 據(jù)了解，目前無錫城市汽車保有量達(dá) 236108輛，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，汽車的擁有量會進(jìn)一步快速增長。 透析無錫目前的汽配市場，主要集中分布在江海東路的新老廣益汽配市場、 312國道附近的華東汽配城以及新開的錫北汽配市場。 Q3：我們面臨怎樣的競爭對手？ 無錫汽配市場分析 二、無錫汽配市場分析 第一部分 項目營銷背景分析 一、項目分析 二、商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境分析 三、無錫汽配市場分析 四、項目目標(biāo)客戶分析 A、廣益汽配城 廣益汽配城，總占地 320畝，總建筑面積達(dá) 28萬㎡，是無錫市政府傾力規(guī)劃的三大主題市場之首要工程。 租售情況： 目前主要對 B區(qū)進(jìn)行招商和銷售， 13層均價在 6000元左右，面積從 140150平方米