【正文】 客源市場代表：第五園 /萬科城市場格局裂變，多元生活價值形態(tài)并存片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品線豐富、價格梯度拉開① 05龍華客戶主流需求首次集中釋放② 06品牌開發(fā)商、大盤、產(chǎn)品升級擴(kuò)容關(guān)內(nèi)客源市場：首次置業(yè)、首次改善③ 0506資源型別墅物業(yè)首次啟動關(guān)內(nèi)高端客源市場代表：布龍路沿線樓盤－梅龍路沿線樓盤－關(guān)口山脈、水庫點(diǎn)式開發(fā)的高端樓盤加速 2級分化趨勢，溢價突破的幾種價值模式① 資源價值② 進(jìn)關(guān)地段價值③ 產(chǎn)品系統(tǒng)創(chuàng)新④ 品牌價值代表：資源型樓盤－星河丹堤、圣莫、水榭山地段／品牌／產(chǎn)品系統(tǒng)創(chuàng)新樓盤：萬科金域華府供需差、價格差仍是區(qū)域競爭力的主要素，普通住宅是市場產(chǎn)品供應(yīng)主流，但在關(guān)口資源物業(yè)，出現(xiàn)了與關(guān)內(nèi)價格對接的可能；全產(chǎn)品線供應(yīng)、全線綜合競爭成為趨勢。景觀等級：地塊北側(cè)為雪崗街道沿路商業(yè)配套齊全，以中低檔商品為主，滿足日常生活需求。? [地塊分析 ]規(guī)劃西、南向道路規(guī)劃改造，通達(dá)性增強(qiáng)，北面高層可遠(yuǎn)觀山景，具有一定景觀可利用東西 北地塊西臨雪象新村景觀為農(nóng)民村屋，緊鄰規(guī)劃路，未來噪音影響較大。梅觀高速收費(fèi)站華為科技園區(qū)[指標(biāo)特征 ]項(xiàng)目因規(guī)劃路自然分為東西兩個中小體量開發(fā)規(guī)模、商住性質(zhì)的高容積率地塊本案萬科城地塊位于萬科城東北側(cè)，目前項(xiàng)目臨近的規(guī)劃路尚未開通，進(jìn)入性和昭示性不佳。p4大地產(chǎn)商入駐坂田（保利地產(chǎn) ,佳兆業(yè)集團(tuán) ,新鴻基地產(chǎn)以及星河集團(tuán)）其中 ,星河集團(tuán)開發(fā)的星河雅寶項(xiàng)目 ,將打造成創(chuàng)業(yè)板上市公司基地 ,同時還將建成一座五星級酒店；香港新鴻基地產(chǎn)將與崗頭社區(qū)股份公司合作 ,對崗頭 30萬平方米的土地進(jìn)行舊改 ,同時將打造一座新的天安數(shù)碼城；佳兆業(yè)集團(tuán)將打造 40萬平方米左右的商業(yè)貿(mào)易功能區(qū) ,其間兩座五星和四星酒店將位于其中。p華為科技城的大致范圍在布瀾一級路以南、坂雪大道以西、老布龍路以北以及梅觀高速以東。根據(jù)對區(qū)域代表樓盤客戶定量調(diào)研表明，無論是資源型高端項(xiàng)目或主流產(chǎn)品，關(guān)內(nèi)客戶比例逐漸提升。寶安南山龍崗羅湖福田街道 片區(qū)內(nèi)主干道 片區(qū)外要道 地鐵線路東莞 北京香港[區(qū)域價值 ]“ 交通效應(yīng) ” 將提速城市化進(jìn)程和區(qū)域的房地產(chǎn)市場預(yù)計 2022年改造完成；路幅 60米（參考圖）[區(qū)域特征 ]熱點(diǎn)區(qū)域中的 “ 邊緣性 ” 區(qū)域 —— 關(guān)口、二拓區(qū)熱，項(xiàng)目所在的雪象片區(qū)仍是 “ 遠(yuǎn)關(guān) ” 區(qū)域熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域非熱點(diǎn)區(qū)域四季花城第五園萬科城風(fēng)和日麗錦繡江南富通天駿優(yōu)品建筑世紀(jì)春城潛龍花園瀅水山莊上河坊惠鑫公寓匯龍苑地鐵 4號線梅龍路五和大道坂雪大道民治路布龍路梅林關(guān)豐澤湖山莊2拓區(qū)：供應(yīng)放量，未來主要供應(yīng)區(qū)域世紀(jì)春城后期梅隴鎮(zhèn)美麗 365美麗 AAA日出印象五米陽光勁力城市明珠碧水龍庭春華四季園中海月朗苑中海日輝臺星河丹堤后期圣莫麗斯 3水榭山 3金域華府溪山龍岸萬科華昱十二橡樹水榭春天鵬潤達(dá)綠景項(xiàng)目潛龍曼海寧金地上塘道泰華項(xiàng)目中航項(xiàng)目星河民樂深物業(yè)新華城09新增供應(yīng)示意 092022潛在供應(yīng)示意新區(qū)大道關(guān)口區(qū)域：星散供應(yīng)龍華老城區(qū)成熟：零星供應(yīng)坂田：民治水庫周邊亞資源型中高端項(xiàng)目供應(yīng)雪象片區(qū)：零星供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沉淀升級擴(kuò)容本區(qū)置業(yè)客群，尤其是中高端客群，但未來關(guān)內(nèi)客戶也將成為區(qū)域置業(yè)主力區(qū)域目前經(jīng)濟(jì)主要成分未來主要經(jīng)濟(jì)成分代表性企業(yè)坂田高科技產(chǎn)業(yè)、制造高科技產(chǎn)業(yè)華為、新天下、愛華等龍華制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)富士康、力勁、好日子等大浪 制造業(yè)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)百麗鞋業(yè)、瑪思菲爾、梵思諾、卡爾丹頓等民治 制造業(yè)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)華南國際物流中心A. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有華為、石化集團(tuán)、新天下集團(tuán)、康冠電腦等國內(nèi)外著名企業(yè) 3500多家；坂雪崗片區(qū)目標(biāo)是建成以電子信息產(chǎn)業(yè)為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級擴(kuò)容本區(qū)置業(yè)客群。n 城市化提速： 道路高標(biāo)準(zhǔn)及沿線舊改，將大大改變既有區(qū)域的城市空間感。 —— 《 深圳土地利用總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 征求意見l龍崗中心城：約龍崗中心城：約 440萬㎡萬㎡龍坂片區(qū)：龍坂片區(qū)：約約 330萬㎡萬㎡l南山：約南山：約 300萬㎡萬㎡l寶安中心區(qū)：約寶安中心區(qū)：約 200萬㎡萬㎡l觀瀾：約觀瀾：約 80萬㎡萬㎡l福田：約福田：約 100萬㎡萬㎡l布吉：約布吉：約 80萬㎡萬㎡l羅湖：約羅湖：約 110萬㎡萬㎡l鹽田：約鹽田：約 40萬㎡萬㎡l橫崗：約橫崗：約 120萬㎡萬㎡未來 2年深圳市場各組團(tuán)供應(yīng)量對比[區(qū)域價值 ]“ 土地價值 ” 升級n 城市級的交通核心樞紐打造，不僅提升區(qū)域的城市等級，同時加速區(qū)域 “ 中心化 ” 進(jìn)程。深圳 未來土地供應(yīng)緊張，嚴(yán)密控制土地開發(fā)將成為深圳下一步土地利用的重點(diǎn) ， 10年內(nèi)特區(qū)內(nèi)不批建設(shè)用地 。城市 “ 再中心化 ” 進(jìn)程提速龍坂片區(qū)升級為 “ 城市中心化居住核心板塊 ” ，交通、地產(chǎn)開發(fā)是最大的動力引擎。 一直是前鋒 坂雪崗項(xiàng)目前期策略案深圳中原事業(yè)一部 B組 |2022/01本輪報告的主旨利潤 +速度 目標(biāo)下突破 龍坂大盤名盤圍堵探討 產(chǎn)品定位 的方向與 策略體系 框架利潤水榭春天萬科華煜信義坂田本項(xiàng)目 定位推導(dǎo)思路結(jié)構(gòu)一、地塊屬性條件判定二、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位三、客戶預(yù)判四、突破客戶慣性認(rèn)知五、產(chǎn)品預(yù)判及物業(yè)發(fā)展提示六、營銷初探地塊具備什么條件？基于競爭格局下確定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是什么？客戶對地塊的慣性認(rèn)知需要如何突破 ？波動市場下的客戶預(yù)判那么基于開發(fā)目標(biāo)，我們應(yīng)該突破哪部分客戶市場 ？一 / 地塊條件認(rèn)知龍坂片區(qū)羅湖福田南山福田中心核心化福田中心核心化成熟價值釋放，物業(yè)價格穩(wěn)定高企成熟價值釋放，物業(yè)價格穩(wěn)定高企 項(xiàng)目區(qū)域中心化項(xiàng)目區(qū)域中心化對福田中心功能強(qiáng)化，形成中心化居住核心板塊對福田中心功能強(qiáng)化，形成中心化居住核心板塊 區(qū)域定位 “ 中心化 ” ， 對福田中心區(qū)的補(bǔ)充。新一輪交通規(guī)劃在 2022年前后落定、作為距離關(guān)內(nèi)中心區(qū)最大規(guī)模的土地增量發(fā)展空間，加速 提升片區(qū)作為城市中心化居住核心板塊的唯一性價值 。觀瀾綜合服務(wù)中心（副中心）龍華中心組團(tuán)二線拓展區(qū)（副中心）坂雪崗綜合服務(wù)中心（副中心）[區(qū)域價值 ]功能定位 “ 中心化 ” 升級為 “ 核心板塊 ”[一 ] 區(qū)域價值演進(jìn)關(guān)外距離福田中心區(qū)最近、最大規(guī)模土地增量空間之一，房地產(chǎn)市場核心供應(yīng)區(qū)域。福田、羅湖、南山和鹽田四區(qū)完全實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地 “ 零增長 ” 甚至 “ 負(fù)增長 ” ；寶安、龍崗、光明和坪山四區(qū)建設(shè)用地規(guī)模增速逐步下降。區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)代立體路網(wǎng)的完善、便利程度為深圳關(guān)外地區(qū)首屈一指?！?城市級交通核心樞紐 ” 規(guī)劃落實(shí) 2022年起增強(qiáng)效應(yīng)兌現(xiàn)，梅觀高速收費(fèi)站的北移， 60米寬畢昇路的建設(shè)，區(qū)域交通的改善，將提速區(qū)域房地產(chǎn)市場擴(kuò)容，提升中心化居住價值；并增值沿線物業(yè)。B. 目前區(qū)域產(chǎn)業(yè)的客戶沉淀、升級能力有限。[區(qū)域特征 ]產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級擴(kuò)容置業(yè)客群2 1346785項(xiàng)目地塊9① 華為 ② 富士康 ③ 新天下 ④ 石化坂田基地⑤ 新利電子 ⑥ 當(dāng)納利 ⑦ 愛華 ⑧ 萊特 ⑨ 神舟[功能特征 ] 深圳中部發(fā)展軸線上，坂雪崗新生活中心，高新產(chǎn)業(yè)基地居住、商業(yè)配套功能的重要補(bǔ)充崗頭片區(qū)功能定位集先進(jìn)工業(yè)、配套居住于一體的綜合片區(qū)， 雪象片區(qū)功能定位集商貿(mào)、居住、先進(jìn)工業(yè)于一體綜合片區(qū) 坂田片區(qū)功能定位集商貿(mào)、居住、物流業(yè)于一體的綜合片區(qū) p 地塊位于華為新城范圍內(nèi)，華為新城是以華為公司為依托 ,做好產(chǎn)業(yè)配套 ,實(shí)現(xiàn)片區(qū)升級改造 ,同時積極引進(jìn)商住等配套設(shè)施而打造的新區(qū)。p 坂雪崗片區(qū)目標(biāo)是建成以電子信息產(chǎn)業(yè)為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)有華為、石化集團(tuán)、新天下集團(tuán)、康冠電腦等國內(nèi)外企業(yè) 3500多家。 華為新城本項(xiàng)目目前崗頭片區(qū) (華為周邊 )舊改項(xiàng)目 4個 (寶吉片區(qū)、崗頭工業(yè)區(qū)、象角塘舊村和坂田圍舊村 )已全面啟