【正文】 萬元，單價最高不超過 533元 /平方米，按項目總占地面積計算為 960 元 /平方米，以畝計算為 64萬 /畝。 銷售收入及稅金的確定 序號 項目名稱 總額 第一年 第二年 1 商業(yè) 2 住宅 銷售收入合計 3 銷售稅金及附加 備注：商業(yè)收 入 =商業(yè)價格 *商業(yè)建筑面積 住宅收入 =住宅價格 *住宅建筑面積 銷售稅金 =銷售收入 *6% 五、項目投資費用估算表 序號 項目名稱 取費標準 數(shù)量（元 /平方米） 總計（萬元） （一）開發(fā)成本估算 1 地價 0 土地使用權出讓金 0 契稅 *4% 0 2 前期工程費 勘察、設計費 可行性研究費 三通一平費 3 建安工程費 土建部分 設備 4 基礎設施費 5 室外配套費 6 公共設施建設費 7 開發(fā)期間市政費用 8 不可預見費 （ 1~6） *3% 合計 （二 ）開發(fā)費用估算 序號 項目名稱 計費標準 單價 總額 1 管理費用 （ 1~6） *3% 2 銷售費用 銷售收入 *4% 3 財務費用 合計 建設投資費用合計 （一） +（二） 從表格可以看出，在地價尚未確定的情況下，項目開發(fā)成本為 萬元，開發(fā)費用為 ，建設投資費用為 萬元。 （ 3）綜合以上分析，可將柏廬路項目的商鋪單價確定為 4500 元 /平方米。 項目實施進度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間 進度安排（按雙月計） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1 獲取土地使用權 2 前期工程 3 樁基礎 2 4 主體結構 6 5 設備安裝 2 6 室內(nèi)外配套 2 7 銷售 18 項目銷售進度計劃 序號 項目名稱 持續(xù)時間（月） 銷售進度 1 獲取土地使用權 2 前期工程 3 樁基礎 2 10% 4 主體結構 6 20% 5 設備安裝 2 15% 6 室內(nèi)外配套 2 15% 7 后期銷售 6 40% 備注：銷售收入預測： 項目名稱 銷售收入預測表 第一年 第二年 銷售收入 60% 40% 四、項目銷售收入的測算 住宅銷售單價的確定 （ 1）通過周邊競爭樓盤的價格對比，采用市場比較法確定住宅銷售價格 住宅名稱 住宅價格 影響因素 可比物業(yè) A 可比物業(yè) C 可比物業(yè) D 評估物業(yè) 權數(shù) 都市新象 中茵怡景灣 愛河假日半島 柏廬路項目 區(qū)域因素 50% 基礎設施 5% + 0 0 公共配套 15% + 0 0（較缺乏） 交通因素 10% + 0 0（一般） 自然環(huán)境 10% 0 0（一般） 景觀因素 10% 0 0（無） 個別因素 40% 占地面積 4% 0 31100平米 地貌 2% 0（狹長平整） 建筑結構 8% 0 0 0 0（磚混） 建筑設計 7% 0 0 0 0 園林設計 8% 0 內(nèi)部配套 6% 0（較少） 物業(yè)管理 2% 0 0 0 0 智能化 3% 0 0 0 0 銷售形式 5% 0 0 0 期房 銷售時間 5% 0 0 0 2022年 修正指數(shù) % % % 100% 銷售均價 （元 /平米） 1850 2700 2600 修正價格 可比權重 柏廬路地塊建成住宅價格預估為： * + * + * = （元 /平方米） （ 2）參照方案 1 消費者調(diào)研結果，消費者對住宅平均單價預期為 1890 元 /平方米，由于有對項目做小高層進行提示，因此消費者對項目報價比多層價格有所提高，項目建多層則其愿意支付的價格與其實際支付的價格之間只有 510%的差距。 項目建筑物退用地紅線要求：東側大于等于 5米，西側沿柏廬北路大于等于510米，其中退 10 米的長度占南北建筑總長度的 50%。地塊長約 500米，寬度是 65米；多層建筑容積率小于等于 ，多層建筑密度小于等于 40%，綠化率大于等于30%，其中昆太路改造線和柏廬北路交叉口預留約 2800平方米作為公共綠地，婁苑路和柏廬北路交叉口預留約 2400平方米作為公共綠地。 ? 財務可行性研究分析報告編制依據(jù)及原則 建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ? 項目初步定位： 經(jīng)過以上對項目進行周密的市場調(diào)查，現(xiàn)對項目的初步定位如下： 多層住宅 +商業(yè)，其中 地上一、二兩層作為商業(yè)用途 ? 下面對柏廬路項目進行詳細的可行性分析 一、項目概況： 柏廬路項目位于柏廬北路東側，南臨昆太路改造線，北邊是婁苑路，東側是電大新征用地。 ? 項目可行性分析研究思路 對于項目地塊而言，本次調(diào)研主要是依據(jù)市場供求狀況、消費者調(diào)研、臨近區(qū)域周邊競爭樓盤及項目所在地資料，預測項目市場前景、土地升值潛力及房地產(chǎn)項目的投資績效，從市場可行性層面為委托方提供決策依據(jù)。 由于本次調(diào)研重點是以項目的投資可行性分析為方向，沒有很深入對項目的市場定位進行系統(tǒng)調(diào)查，僅僅依靠項目消費者攔訪、商鋪投資者深度訪 談、周邊競爭樓盤分析以及項目實地調(diào)查的部分資料進行了初步的市場定位分析，因此，我們將在下一階段的工作對目標市場定位進行系統(tǒng)深入的調(diào)查分析。因此要想提高項目的檔次，可以首先通過引入知名的中小型超市做基礎，如：華潤超市、民潤超市等，則可以為項目周邊的居住區(qū)聚集人氣，營造較好的購物氛圍。 6） 對特定的本項目而言，由于受項目的地塊性質(zhì)所限，項目無法配備太多的公共配套設施和營造很好的環(huán)境優(yōu)勢，要提高項目本身的檔次，必須著重在商業(yè)裙樓上作文章。 5） 從周邊競爭樓盤情況看，在項目靠柏廬北路對面地塊已被星火公司收購，據(jù)了解其建造的是商住 綜合樓，商業(yè)為較低檔次的商業(yè)門面，經(jīng)營日用百貨或零星商品。 3） 而從對消費者攔訪調(diào)查結果來看，有五成以上被訪者認為這里適合做成大中型超市或大中型百貨商場，有 20%的人認為專業(yè)商業(yè)街市，總體而言，多數(shù)被訪者認為整個地塊定位檔次較高。 2） 而從周邊居民的購買力來講，本地段積聚了強大的購買力，有望發(fā)展成整個城北區(qū)和工業(yè)園的一個商業(yè)集中購買地，從而成為 XX 市一個新的商業(yè)中心，因為其周邊從愛河假日半島、越河小區(qū)、到同心村、同心密友新村的別墅區(qū)，寶島麗園的別墅區(qū)，富裕程度均較高，據(jù)調(diào)查，他們購物都是以集中一次打車或騎摩托去市區(qū)大型超市或北京華聯(lián)購買，證明他們對購物環(huán)境和檔次有較高的需求。 定位理由： 1） 從項目所處地段的街區(qū)功能來看，周邊嚴重欠缺成熟的商業(yè)配套設施。 3） 通過對商鋪投資者和周邊商住樓盤的實地調(diào)查可以得出結論， 就是裙樓二層以上不宜做商鋪，現(xiàn)今商鋪銷售時普遍存在著一個“畏高現(xiàn)象”，這種現(xiàn)象在對周邊樓盤調(diào)查體現(xiàn)得非常明顯。再者，整條柏廬路將來會成為未來 XX 的主要城市市容干道，貫穿整個城市中心，是 去開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路，而且目前這里有 2 路車經(jīng)過， 2 路車從火車站開出，路經(jīng)人民路和亭林路，幾個鬧市區(qū)都能經(jīng)過，以后城北的人想到市中心也很方便，所以這里的交通環(huán)境很好。理由如下：首先，由于 XX 市邊鄰上海，地理位置很好，受其經(jīng)濟的輻射，前景很不錯。目前該項目地段雖然處于城郊接合地段，但隨著新的市政中心的向東向北遷移，該地塊所處位置將成為老城區(qū)繁華商務的一級輻射地帶，具備較強的升值 潛力，這可以從消費者攔訪中潛在消費者對該地段有 %的認同率得到佐證。 二、目標市場初步定位： 項目性質(zhì)定位： 商住綜合樓，其中一、二層裙樓設置為商業(yè)用途 項目性質(zhì)定 位理由： 1） 從項目所處背景而言，柏廬路地塊小區(qū)周邊 200 米范圍內(nèi)社區(qū)配套設施很少，沿柏廬北路分布的大部分為村居自建房和待開發(fā)用地，沿昆太路分布的主要是電子、模具加工廠，加油站、道路建設工程隊等工業(yè)設施，本項目地塊東側四十米的市后街沿街左側店面均為機械、消防器材、摩托配件等工業(yè)器具銷售點，右側則僅存在一兩家檔次較低的商店、酒樓等生活配套。 4）娛樂設施兩地塊周邊基本沒有。 2）周邊社區(qū)生活配套設施： 柏廬路地塊小區(qū)周邊 200米范圍內(nèi)社區(qū)配套設施很少，沿柏廬北路分布的大部分為村居自建房和待開發(fā)用地 ，沿昆太路分布的主要是電子、模具加工廠，加油站、道路建設工程隊等工業(yè)設施，本項目地塊東側四十米的市后街沿街左側店面均為機械、消防器材、摩托配件等工業(yè)器具銷售點，右側則僅存在一兩家檔次較低的商店、酒樓等生活配套。北部隔婁苑路為同心村的回遷戶和同心密友新村別墅區(qū)，南部為正改道修建的昆太路，隔昆太路再跨過越河就進入了 XX 市目前的中心城區(qū)，所以，目前該地段雖然處于城郊接合地段，但隨著新的市政中心的向東向北遷移，該地塊所處位置將成為老城區(qū)繁華商 務的一級輻射地帶，具備較強的升值潛力。 項目用地現(xiàn)狀 項目地塊形狀呈規(guī)則的長條形狀，長 500 米，寬 65 米，地勢平坦，地表整齊，和新修 60 米寬的柏廬路路面基本平齊，地塊上目前大部分為農(nóng)田和少量 臨時建筑物，與主城區(qū)僅一橋之隔，基本上是一塊便于開發(fā)的熟地。項目總占地面積約 31100 平方米，南北長約 500米，東西寬約 65米（包括退讓紅線），多層建筑容積率小于等于 ，小高層建筑容積率小于等于 ；多層建筑密度小于等于 35%。 市場定位和投資可行性分析 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 二 00 一年十月 項目市場定位和投資可行性分析報告思路 第一部分：項目目標市場初步定位報告 項目市場環(huán)境描述 目標市場初步定位 定位理由 第二部分：項目投資可行性分析報告 項目可行性分析前言 項目初步定位 項目方案分析 ? 項目開發(fā)進度和銷售進度確定 ? 項目銷售單價的確定 ? 項目銷售收入的確定 ? 項目投資開發(fā)成本的假設和地價的確定 ? 現(xiàn)金流量表分析 ? 項目財務指標分析 ? 項目敏感性分析 第一部分 項目目標 市場初步定位報告 一、 項目市場環(huán)境描述： 項目概況： 柏廬路項目 用地位于 XX 市城北區(qū)柏廬北路西面，婁苑路以南，昆太路改造線以北。 XX 市氣象站臨靠地塊中端。地塊為商業(yè)和居住用地性質(zhì)。項目西部緊鄰即將修整為 60 米寬體現(xiàn)城區(qū)風貌的主干道之一的柏廬路，隔柏廬路相對望的是同心村十五組村居用地，目前已被另一發(fā)展商收購，北段東側緊挨電視廣播大學，中間為 XX 市氣象站，南段東側為市農(nóng)業(yè)技術推廣中心和精密模具標準件公司。 項目區(qū)域市政公建配套情況： 1）交通： 柏廬路地塊周邊有二路、十一路公交車，可到達 XX主城區(qū)的絕大多數(shù)地方，同時根據(jù)調(diào)查， XX 市居民對外交通仍主要依賴自行車、摩托車或的士，而本項目三面緊鄰三條路面狀況很好的柏廬路、昆太路、婁苑路，與市區(qū)和城北皆暢通無阻，且隨著柏廬路兩側大面積商住項目的開發(fā)成功，其人流量和公交車流量將呈現(xiàn)互動的良好發(fā)展前景。 3）周邊教育配套： 柏廬路項目南一百米越河大橋邊有 XX 市二中，除此之外嬰幼，小學教育配套較為缺乏。 5）醫(yī)院設施：無醫(yī)院和任何便利的醫(yī)療配套診所之類。周邊配套欠缺，無法滿足周邊富裕農(nóng)民的要求。 2） 從前景而言，該項目市場看好。而且現(xiàn)在的優(yōu)惠政策使得越來越多的資金投向 XX，在 XX 投資物業(yè)不會貶值。而現(xiàn)在城北地區(qū)住宅較少，人流量不大，尚未形成一個商業(yè)氛圍濃厚的商住小區(qū)。 項目商鋪適合開發(fā)商業(yè)類型及品種定位： 1） 項目朝柏廬北路一側配備中小超市、精品商業(yè)街以及銀行等 2） 項目南北兩側根據(jù)規(guī)劃情況配備中高檔商業(yè)門面。項目緊臨三段路：柏廬路、婁苑路、昆太路以及其后的市后街、蕭林路沿路都沒有任 何成型的商場、超市，可以說整個城北區(qū)都缺乏一個能集中購買的商業(yè)集聚地。還不包括本項目和對面待開發(fā)的上十萬平米的住宅區(qū)，只要本項目的商業(yè)檔次到位，氣氛作足，其消費購買 量不成問題。具體詳見下表： 項目片區(qū)適合開發(fā)商業(yè)門面大中型百貨商場27%農(nóng)貿(mào)市場9%