【正文】 直接成本 間接成本 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品） 三、工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、“甲供材”的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)控制 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? “甲供材”的營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在施工方，沒有就甲方提供給其進(jìn)行施工的材料所含的價格沒有并入營業(yè)額申報(bào)繳納營業(yè)稅。 ? 按照第一種方法計(jì)算可扣除開發(fā)費(fèi)用 =（ 200+100－ 60） +（ 20200+10000－ 200） 5%=1730（萬元） ? 按照第二種方法計(jì)算可扣除開發(fā)費(fèi)用 =（ 20200+10000－ 200） 10%=2980（萬元）。 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? [分析 ] ? 根據(jù)國稅函 [2020]220號第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定：土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。假定該開發(fā)項(xiàng)目所在省規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例分別兩種情況為 5%或 10%。 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 案例分析二： ? 某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為 20200萬元，開發(fā)成本 10000萬元，其中，開發(fā)成本 —— 開發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出 200萬元。 國稅函 [2020]220號第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。 ? 《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題規(guī)定如下： ? （ 1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； ? （ 2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 政策 ? 國稅函 [2020]220號第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 對所得稅的影響是只是時間性差異 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 對土地增值稅的影響 ? 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息費(fèi)用，允許在土地增值稅清算時據(jù)實(shí)扣除，必須具備兩個條件： ? 一是貸款利率最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動利率”。據(jù)快易貸了解到，應(yīng)納稅額 =借款金額 ‰ 注：向其他企業(yè)或個人借款合同不用貼花 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生利息的處理 ? 向一般企業(yè)和向個人借款產(chǎn)生的利息支出應(yīng)取得合法票據(jù)（發(fā)票） ? 向股東個人借款支付利息，別忘了代扣代繳營業(yè)稅金及附加、 20%的個人所得稅。 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)貸款支付的利息應(yīng)取得利息發(fā)票， ? 銀行及其他金融組織和借款人 (不包括銀行同業(yè)拆借 )所簽訂的借款合同，單據(jù)作為合同使用的，也應(yīng)按合同貼花?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時， 本省任何一家金融企業(yè) 提供同期同類貸款利率情況。 此時房地產(chǎn)企業(yè)未發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅行為，但應(yīng)于收到返還款的當(dāng)年計(jì)入應(yīng)納稅所得額。 此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng) 沖減“開發(fā)成本 —— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。 企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅 [2020]520號）第二條規(guī)定： “納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照 “建筑業(yè) ”稅目繳納營業(yè)稅； 其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于 “服務(wù)業(yè) — 代理業(yè)” 行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。 c、先全額支付土地出讓金，后取得政府土地返還款 土地返還款的性質(zhì)必須根據(jù)合同約定事項(xiàng)分析判斷，如 土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房：由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于銷售回遷房行為。（ 1營業(yè)稅稅率） ? 公式中的成本利潤率，由省、治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。 特此公告。 本公告自 2020年 3月 1日起施行。 b、建設(shè)安置房提供給政府 土地出讓合同及前期征地合作協(xié)議約定安置房價款 應(yīng)按協(xié)議約定價確認(rèn)收入 營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為協(xié)議約定價 理由：房地產(chǎn)與政府簽訂的合作協(xié)議將安置房作價，掛牌出讓的土地也是由政府估價后對外出讓的，可以理解為以物易物的非貨幣性交易，符合公平交易原則，因?yàn)檎豢赡軒推髽I(yè)低價避稅。 ? 具備上述特征，開發(fā)企業(yè)可就取得的代建手續(xù)費(fèi)繳納代理環(huán)節(jié)營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。 三是與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 b、建設(shè)安置房提供給政府 房地產(chǎn)企業(yè)承辦政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房屋屬代建性質(zhì)，一般應(yīng)具備下列條件： 一是與委托方事先簽定委托代建合同。 ? 土地增值稅 企業(yè)取得的返還款 3000萬，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅 ? 契稅 企業(yè)交納土地出讓金時，就繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為 10000萬元。 如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。 對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù) BT模式的營業(yè)稅征收管理： ，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 本案例符合 BT（即“建設(shè) 移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱 BT模式）的特征。協(xié)議約定：在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助 3000萬元，用于該 項(xiàng)目外 城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。 ? 因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅分析 池州金橋稅務(wù)師事務(wù)所 房地產(chǎn)各開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅項(xiàng)目簡介 ? 一、拿地環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 三、工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 四、銷售環(huán)節(jié)涉稅處理 一、拿地環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 土地取得方式 ? 劃撥、招、拍、掛 通過“招、拍、掛”的方式從國有土地儲備中心拿地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地資源最主要的一種方式，在這種方式下，拿地的一方，即土地受讓方，通常為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，支付土地出讓金以獲取土地使用權(quán)，支付的土地出讓金可以完全進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)稅成本，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，支付的土地出讓金還可以計(jì)入加計(jì)扣除 20%的基數(shù)，在拿地環(huán)節(jié)，土地受讓方只需支付土地出讓金金額 4%的契稅，簽訂土地出讓合同時交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅 %。 ? 土地出讓金付款方式 （ 1）貨幣資金支付，取得凈地 最規(guī)范和最干凈的拿地方式，不會出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn) （ 2）貨幣資金支付 +非貨幣資金支付 池州市存 在多種非貨幣資金付款方式，如： a、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供給政府 b、建設(shè)安置房提供給政府 c、先全額支付土地出讓金，后取得政府土地返還款 （ 3）取得毛地，開發(fā)商自己拆遷安置 a、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供給政府 ? 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。 a、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供給政府 ? 案例一、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地 100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業(yè)已繳納 10000 萬元。 ? (池州一般是通過城投公司來結(jié)算） a建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供給政府 營業(yè)稅 項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。 ，應(yīng)按全額 3000萬計(jì)算交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。 a建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提供給政府 ? 所得稅 本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入 3000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 ? 企業(yè)繳納的土地出讓金 10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 二是以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)。 四是房地產(chǎn)企業(yè)不墊付資金。 國稅函 [1998]554號 ? 池州市現(xiàn)在如果土地不放在開發(fā)商名下立項(xiàng)，房屋不能辦理房產(chǎn)證，因此，目前我們房地產(chǎn)一般不存在真正意義的代建房。 b、建設(shè)安置房提供給政府 土地出讓合同及前期征地合作協(xié)議未約定安置房價款 ? 國家稅務(wù)總局 2020年第 2號 現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題明確如下： 納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第 52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第 52號第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。本公告生效前未作處理的事項(xiàng)，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。 b、建設(shè)安置房提供給政府 ? 局令第 52號第二十條第一款第（三）按下列公式核定： ? 營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本（ 1＋成本利潤率）247。 ? 安徽省成本利潤率為 15% ? 開發(fā)商自行拆遷還房的以前按 800交是執(zhí)行的， 安徽省皖地稅 [2020]44號文件第 十一條“關(guān)于房屋開發(fā)企業(yè)動遷還原房的征稅問題”， 800元是政府指導(dǎo)價， 2020年 3月 1日起不再適用。 土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）。” c、先全額支付土地出讓金，后取得政府土地返還款 土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā) 區(qū)內(nèi) 建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。 c、先全額支付土地出讓金，后取得政府土地返還款 政府將土地出讓金返還企業(yè)未注明用途 目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財(cái)政補(bǔ)貼等等。 會計(jì)處理 ： 營業(yè)外收入 — 政府補(bǔ)助 ? 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 一、房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生利息費(fèi)用的處理 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告 》 （國家稅務(wù)總局 2020年第 34號公告）的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。 該金融企業(yè)應(yīng)為 經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè) ，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。借款合同的計(jì)稅金額為借款金額。 ? 為開發(fā)房地產(chǎn)專門借款發(fā)生的利息，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工前，應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi) — 利息核算，完工后應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用核算。 ? 二是該貸款利息不超過貸款期限的利息部分和不