【正文】 不同區(qū)域 同質(zhì) 櫻花園、七彩陽光城（定 向銷售為主） 鴻福佳苑、滕都帝景 不同質(zhì) 貴和世紀(jì)佳苑、濱江國際 花園（四期）、領(lǐng)秀城 問天科技廣場、紫竹怡園、杏滕國際、九仰龍騰花園、匯龍清水灣、九州清晏 （ 2）樓盤進(jìn)度跟蹤 ①上述樓盤中，目前的開發(fā)銷售進(jìn)度如下表： 樓 盤 進(jìn)度說明 備注 問天科技廣場、匯龍領(lǐng)秀城 已交付，銷售中 銷售進(jìn)度遲緩，銷售情況一般 滕州帝景、紫竹怡園 已封頂，銷售中 銷售進(jìn)度一般 九仰龍騰花園、貴合世紀(jì)佳苑、鴻福佳苑 已封頂，銷售準(zhǔn)備中 客戶積累基本完成， 09 年年初前后正式開盤銷售 杏滕國際、匯龍清水灣、九州清晏、濱江國際花苑（四期） 建設(shè)中，意向積累為主 09 年年中前后部分樓盤將正式開盤銷售 櫻花苑、七彩陽光城 建設(shè)中 定向銷售為主 ②多數(shù)樓盤非常注重前期意向客戶的積累，如貴合世紀(jì)佳苑 07年初即已開始積累意向客戶并收取誠意金，擬于 09年 3 月份開盤銷售。 （ 4）伴隨著滕州市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場調(diào)控開始逐漸取代計劃調(diào)控，成為房地產(chǎn)開發(fā)市場晴雨表的主導(dǎo)力量，整個地區(qū)市場與國內(nèi)整體房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)度較前有大幅度的提升（ 01 年04年滕州房地產(chǎn)多以本地開發(fā)商建設(shè)為主，樓盤多為計劃調(diào)控或帶有政府調(diào)控色彩的安居 房、拆遷改造房、單位集資建房等， 0508年則以商品房開發(fā)建設(shè)為主，逐漸轉(zhuǎn)為市場調(diào)控，房地產(chǎn)消費(fèi)市場逐漸培育和成熟，普通消費(fèi)者也開始關(guān)注商品房以及全國的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等信息），這一點(diǎn)在 08年下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下更加明顯。 （ 3）隨著城市建設(shè)的發(fā)展和城市建設(shè)用地的集約規(guī)劃，樓盤建筑形態(tài)日趨以小高層、高層為主。 （ 2）樓盤配套設(shè)施、園林景觀等各項硬件指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)快速提高。 2020年月度銷售價格22002300240025002600270028003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月2020年各月銷售價格（元/平方米）2020年月度銷售價格 從 2020 年度各月份銷售價格的變化趨勢中，已經(jīng)能夠明確地解讀出價格下行趨勢，這正充分體現(xiàn)了目前滕州房地產(chǎn)市場日漸蔓延的觀望氣氛。 （ 4）商品房銷售價格及增長率變化 商品房銷售價格0500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年年度銷售價格（元/平方米）商品房銷售價格 商品房銷售價格呈逐年提高趨勢，從銷售價格的絕對增長幅度來看， 0506 年、 0708 年為增長幅度較大的兩個年度。 滕州市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積0501001502002020年 2020年 2020年年度面積萬平方米 （ 2）商品房可售面積、空置面積 滕州市商品房可售面積、空置面積0510152025302020年 2020年 2020年年度面積（萬平方米）商品房可售面積商品房空置面積 房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 07年之前迅猛發(fā)展后， 08年滕州市房地產(chǎn)市場受宏觀環(huán)境和微觀市場等因素的影響，空置面積在可售面積增加幅度較小的情況下呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，增加量超過 10萬平方米，未來不容樂觀。同時政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計表明，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于 5%的時候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著較為廣闊的前途和潛力。 （ 4）人才政策 近年來，滕州市在完善人才管理機(jī)制、改善人才工作和生活環(huán)境方面采取了一系列政策，各類人才已成為滕州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主力軍，同時也構(gòu)成房地產(chǎn)市場消費(fèi)的主力軍，這主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)實力和消費(fèi)規(guī)模高于社會平均水平，二是人才引進(jìn)作為一種高素質(zhì)人口增長的方式，將有力地促進(jìn)滕州本地的房地產(chǎn)市場的發(fā)展（ 60 年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是依賴于人口高速膨脹）。此外，從 25 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。其中，一年 期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn)的調(diào)整力度，為央行近年貨幣政策調(diào)控歷史上所罕有。這是央行自今年 9月份以來連續(xù)第四次降低利率、第三次降低存款準(zhǔn)備金率。溫家寶部署了 落實中央政策措施的七項工作，其中第三項工作即為：促進(jìn) 房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健康發(fā)展，指出房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。同時自 2020 年11 月 1 日起，財政部、國家稅務(wù)總局決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。 ③ 10 月 22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。但在 2020 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行又先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸 款利率，緊縮性政策開始放松。 （ 3）房地產(chǎn)政策 2020 年滕州市本地房地產(chǎn)政策緊密貫徹和落實國家的相關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)整，其中同城市建設(shè)、城市房地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)的各項主要政策如下： ①溫家寶在年初的政府工作報告中提到“抓緊建立住房保障體系”，將增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。根據(jù)國辦發(fā)〔 2020〕 126 號文件分析， 2020 年貨幣供應(yīng)總量以高于 GDP增長與物價上漲之和約 3至 4個百分點(diǎn)的增長幅度為目標(biāo)，將爭取全年廣義貨幣供應(yīng)量增長 17%左右，同時重點(diǎn)落實和出臺有關(guān)信貸政策措施，支持居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房。同時也著重強(qiáng)調(diào)了繼續(xù)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村升級改造。 滕州經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策 （ 1）外商投資產(chǎn)業(yè)政策 滕州市根據(jù)國家、省、市外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意見，結(jié)合滕州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展實際，制定出臺了《滕州市外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意見》?！傲峭瑒?chuàng)”活動全面展開，新一輪城市總體規(guī)劃編制完成，各項專業(yè)規(guī)劃編制進(jìn)展順利。這其中包含了企業(yè)、項目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。在降息等因素的刺激下， 09 年消費(fèi)會有一定程度的增長，在消費(fèi)指數(shù)上將有所體現(xiàn)。年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增加 億元，比上年增長 %。社會消費(fèi)品零售總額首次突破 100億元大關(guān)，達(dá) 億元，增長 %。 （ 2）消費(fèi)指數(shù) 消費(fèi)品市場持續(xù)繁榮，消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。 第一章 市場調(diào)查 一、滕州市總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 滕州市 2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 （ 1） GDP 指標(biāo) 2020 年滕州市的經(jīng)濟(jì)綜合實力明顯增強(qiáng)。全市當(dāng)年實現(xiàn) GDP 總值 404 億元，同比增長了 %，人均 GDP 達(dá)到 萬元人民幣。社會消費(fèi)品零售總額增速高位攀升，城鄉(xiāng)市場銷售旺盛，批發(fā)零售、住宿餐飲業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平不斷提升。 （ 3）存貸款 金融機(jī)構(gòu)存貸款規(guī)模擴(kuò)大。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 億元，比年初增加 億元。 各項貸款余額也均比去年同期有較大幅度地增長。 （ 4）城市建設(shè) 城市建設(shè)力度加大。 2020 年，實施城市建設(shè)項目 57 個，總投資 27 億元，完成拆遷 40萬平方米，城鄉(xiāng)開發(fā)面積 293 萬平方米，城市化水平達(dá)到 %。《意見》明確規(guī)定外商投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的選擇要符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化區(qū)域布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，全面提高利用外資的質(zhì)量和水平。 （ 2）金融政策 為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，滕州市近期強(qiáng)調(diào)貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施，認(rèn)真執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。隨著央行百日內(nèi)五次降息，利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購買 力提供了良好的金融條件。 ② 2020 年 4 月 16 日，中國人民銀行決定從 2020 年 4 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)，總計達(dá)到16%。在此基礎(chǔ)上， 10 月 15 日和 10 月 9 日又分別下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率 和 個百分點(diǎn)。 10月 27 日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮 30%，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 ④ 11 月 10日，國務(wù)院在北京召開省區(qū)市人民政府和國務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會議。 ⑤ 11 月 26日，中國人民銀行宣布，將再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。也是央行繼 10 月 8 日宣布雙率下調(diào)后第二次雙率同時下調(diào)。 ⑥ 12 月 22 日，中國人民銀行宣布，從 2020 年 12 月 23 日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點(diǎn)，中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率同時下調(diào)。 在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史進(jìn)程中， 2020 年目前看來是名副其實的“政策年”，相關(guān)的行業(yè)政策調(diào)整動作之密集、導(dǎo)向變化之差異（從緊縮到適度寬松）較為罕見，這從一個側(cè)面反映出兩方面信息：一是目前的房地產(chǎn)市場在日益蔓延的金 融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，行業(yè)發(fā)展存在停滯不前和向下的嚴(yán)峻趨勢；二是國家政策透露出扶持行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的利好動向。 綜上看出，一方面滕州市各項經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)顯示 07 年內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出于良好狀態(tài)， 08 年受全球性金融危機(jī)強(qiáng)度大、范圍廣、時間長的影響，對全市企業(yè)造成一定的影響，企業(yè)面臨前所未有的困難和挑戰(zhàn)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面尚屬正常范圍。另一方面，社會消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 二、滕州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢分 析 房地產(chǎn)指標(biāo)分析 （ 1）房地產(chǎn)開工面積呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，顯示房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁。 （ 3）商品房銷售面積 滕州市商品房銷售面積0204060801002020年 2020年 2020年年度面積（萬平方米）商品房銷售面積 商品房銷售面積在 0 07 年穩(wěn)步提升后， 08年下落幅度逾 萬平方米，與同期開工面積（見上文圖）形成局部剪刀差， 08 年呈增勢的開工面積將在 09年、 10年釋放 轉(zhuǎn)化為可售面積，而同期銷售面積呈現(xiàn)下行趨勢，銷售面積與可售面積比也呈下行趨勢，將對 09年的銷售形勢產(chǎn)生深刻影響。 商品房銷售價格增長率%%%%%%%%2020年 2020年 2020年年度增長率百分比商品房銷售價格增長率但增長率以 06年的 %為最高， 07 年、 08年增長率的提高則較為平緩。 滕州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 （ 1）逐漸進(jìn)入大盤開發(fā)時代，房地產(chǎn)樓盤開發(fā)規(guī)模較前有顯著擴(kuò)大，單個樓盤單期開發(fā)面積普遍在 5 萬平方米以上，部分樓盤總體規(guī)模已突破 20 萬平方米。尤其是 2020 年 2020 年滕州市商品房住宅的開發(fā)在硬件設(shè)施上較前一階段（ 01年 05年）有了明顯的改進(jìn)和提 升，促進(jìn)了本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高。這一方面說明近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮造成了城市建設(shè)用地的局部供求短缺，另一方面也在改變城市建設(shè)規(guī)劃的同時改變著消費(fèi)者的居住理念。 （ 5）隨著城市規(guī)劃和建設(shè)的發(fā)展，十一五期間滕州市進(jìn)行了大規(guī)模的城市拆遷和改造，據(jù)官方資料報導(dǎo)，僅 07 年拆遷面積即逾 40萬平方米，隨之而來的將是城市居住人群的重新布局、購買力的重新分配以及商品房市場供應(yīng)量的短期內(nèi)的巨幅提升，進(jìn)而影響供求關(guān)系的波動和變化。 ③據(jù)我們研判，部分樓盤銷售現(xiàn)場已經(jīng)日益感受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向的影響以及消費(fèi)者觀望情緒的蔓延，在時間進(jìn)度上有意趨緩。 目標(biāo)市場需求分析 本案目標(biāo)消費(fèi)市場定位于滕州市中、高端消費(fèi)人群，根據(jù)我們05年 08 年對滕州高端樓盤成交客戶的動態(tài)跟蹤、調(diào)研，提供如下市場分析： （ 1）職業(yè)分布特征 2020年職業(yè)分布總表%%%%國有事業(yè)單位國有企業(yè)單位私營不詳 2020年職業(yè)分布總表%%%%國有事業(yè)單位國有企業(yè)單位私營不詳2020年職業(yè)分布總表%%%%國有事業(yè)單位國有企業(yè)單位私營不詳 20202020年職業(yè)分布統(tǒng)計總表%%%%%%國有事業(yè)單位 國有企業(yè)單位私營 不詳年度比重（%）2020年2020年2020年 從上述圖表中可以看出，事業(yè)單位、國有企業(yè)單位、個體私營業(yè)主三部分職業(yè)成分占據(jù)成交比重的絕大部分，這將對本案的客戶定位確立基本方向和標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）付款方式 ①各年度付款方式所占比重 年 度 一次性付款 銀行按揭 分期付款 2020 年 % % % 2020 年 % % % 2020 年 % % % ②一次性付款所占比重穩(wěn)定在 40%左右，說明該部分人群具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力；銀行按揭所占比重始終高于 50%以上，說明消費(fèi)者按揭消費(fèi)的理念逐漸增強(qiáng)，而且還款能力較為突出。 （ 4）成交時間進(jìn)度 年度 預(yù)約時間 開