【正文】 制，與土地資源稀缺的特點，為實現(xiàn)地塊價值最大化，本項目的開發(fā)應盡量提高容積率，提高空中綠化 ３、 由于安化住宅產(chǎn)品比較落后，以及周邊環(huán)境較差，因此本項目在規(guī)劃設計上要 適應先進的居住理念，突出項目以其他項目的對比，顯示本項目的優(yōu)勢 第四部分 市場研究結論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 項目用地居住情況：周邊除少數(shù)原國有企業(yè)，機關單位建房，多為私人住房，居民多為自營業(yè)主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 項目周邊環(huán)境分析 1. 地塊各方面的景觀環(huán)境：項目周邊建筑物年齡大多在１０年以上，以及缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布置凌亂，外立面單調(diào)，周邊街面臟亂差，形象差。４－６層銷售單價為１０００元每平米 第三部分 項目條件分析 一、 項目地塊自身條件分析 基本概況 ：項目地塊位于中心商業(yè)區(qū)北，柳溪邊上，屬于舊城改造區(qū)域。 三、 典型個案 榮馨苑 項目位于迎春路與橫街交叉處 開發(fā)單位：榮達地產(chǎn)有限公司 ＂榮馨苑＂是由榮地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商住樓，占地面積１６００平米，建筑面積為１１６２０平方米．總共有９種戶型，戶型設計不合理，缺乏景觀綠化與配套．總共有１０層，１－３層為商業(yè)裙樓，６－１０層為住宅，一梯兩戶。 競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4. 項目所在區(qū)域市場發(fā)展預測：項目所處區(qū)域為舊城改造中心，舊城的改造，環(huán)境質(zhì)量的提升，農(nóng)貿(mào)市場拆遷，中心商區(qū)的打造，柳溪整體的美化改觀，將極大 的提升本項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 售價情況：集中銷售均價、最低價格、最高價格、銷售率東坪鎮(zhèn)樓盤銷售平均價格多集中在８５０－１０００之間，規(guī)模小，多為單體樓。 3. 項目所在區(qū)域的銷售特點 （ 1） 營銷推廣特點 :通過對目前在銷售的樓盤的營銷推廣的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對營銷知識缺乏。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理 無 無 本次開發(fā)銷售期情況 銷售情況 推售總套數(shù) ６３套 銷售率 ８５ .７ % 戶型 主力戶型 二房 二廳二 衛(wèi) 三 房 二廳二 衛(wèi) 四 房 二廳 二衛(wèi) 主要面積范圍 １１０－１２０Ｍ２ １２０－１４０Ｍ ２ １３０－１５０Ｍ ２ 平面結構類型 平層 錯層 錯層 價格 整體均價 ８６０－９００元 /㎡ 營銷推廣 主題內(nèi)容 無 推廣策略 橫幅 后續(xù)供應 后續(xù)開發(fā)面積 無 項目評價 優(yōu)勢： 周邊生活配套成熟，開發(fā)規(guī)模為2021年最大的樓盤 劣勢：產(chǎn)品落后，景觀資源缺乏，街區(qū) 路況差 2. 東坪鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品特點分析 開發(fā)規(guī)模普遍較小，多為單體樓，代表性樓盤榮達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的榮馨苑占地面積１６００平米左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 5） 個人建房逐漸推出歷史舞臺，單位集資開發(fā)依然存在 （ 6） 客戶群開始分化，市場細分將成為必然，產(chǎn)品差異化將日益明顯 二、 項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性 １ .項目所在區(qū)域住宅項目概況 例： 小區(qū)概況 位置 迎春路 發(fā)展商 榮達地產(chǎn) 占地面積 １６００平米 總建面積 １１６２０平米 物業(yè)類型組合 商住 分期開發(fā)進程 即將交樓 規(guī)劃布局特點 庭院式 建筑風格特色 無 園林環(huán)境營造 無 項目開工時間 開盤 裝修設備標準 初裝 樓盤公建配套 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3. 區(qū)域住宅市場的發(fā)展特點 （ 1） 北區(qū)的開發(fā)將以舊城改造為主，政府將加大力度促進南區(qū)的開發(fā)建設； （ 2） 住宅將從對鋼筋混泥土方面的需求，轉(zhuǎn)向?qū)ι罘绞降男枨螅瑢n次，對環(huán)境，對文化的需求 （ 3） 競爭格局將不斷加劇，樓盤的競爭將從價格方面轉(zhuǎn)向服務，營銷，配套，文化的 營造等方面的競爭 （ 4） 樓盤類型將由單體型，轉(zhuǎn)向規(guī)?；_發(fā)，小區(qū)型開發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在2021年初，３個樓盤同期開發(fā)，競爭格局加劇，規(guī)劃設計提升明顯，開發(fā)商開始注重對產(chǎn)品素質(zhì)整體的提升，開始注意消費者對產(chǎn)品需求變化 2. 近年來區(qū)域住宅市場供求分析 2021年北區(qū)住宅和商業(yè)總共開發(fā)面積為３１６００平米以上，市場提供住宅套數(shù)兩百套左右，銷售率達到９０％左右，除了一些８至１０樓的產(chǎn)品之外全部銷售完畢。 安化房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢 ,在 2021年結束前 ,所開發(fā)的產(chǎn)品多為經(jīng)濟適用房與單位籌資建房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ４、舊城改造以及鎮(zhèn)東新橋的建設將提升本項目的綜合價值；南區(qū)的開發(fā)建設，將影響本項目的開發(fā) 第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析（住宅部分） 一、 區(qū)域住宅市場的發(fā)展狀況 1. 區(qū)域住宅市場的發(fā)展回顧及概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入迅猛提高。 中心商業(yè)區(qū)的改造，以及柳溪的整體美化，將提升本項目的競爭力。 達北區(qū)各就業(yè)中、居民區(qū)、商業(yè)中心，交通便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由于城市規(guī)模，以及經(jīng)濟能力的限制，居民的出行多為步行，本項目地處城市地理位置中心，步行２０分鐘皆可到安化縣2021年－2021年ＧＤＰ值統(tǒng)計圖202053 216851 234485260956327361 361067010000020210030000040000020 00 年20 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年ＧＤＰ值（單位：萬元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 區(qū)位分析 項目區(qū)域位置與自然概況 項目所在區(qū)域為東坪鎮(zhèn)地理位置與商業(yè)中心，該區(qū)位置優(yōu)越，商業(yè)繁華，交通便利，老街為最繁華的商業(yè)街；文化氛圍濃厚，原老２中東坪中學與小學的駐地；生活配套成熟，兩家大醫(yī)院位于迎春路一家超級市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。就業(yè)人口上升，居民收入穩(wěn)步增長， 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 元，消費能力大幅提高。北區(qū)由于用地的限制，建設發(fā)展主要為舊城的改造、舊房的拆建、用地結構與布局的改變、配 套設施的完善、環(huán)境污染的控制、美化街區(qū)形象，提升公民的素質(zhì)，提升城鎮(zhèn)的整體形象，發(fā)揮政治、經(jīng)濟、文化中心對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸引力，促進人員流動，經(jīng)濟交流，促進安化經(jīng)濟增長。 資江由西向東貫穿而過，把東坪鎮(zhèn)分為南北兩區(qū)。 第一章 東坪鎮(zhèn) 市場研究報告 第一部分 宏觀區(qū)域分析 一、 區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計局） 東坪鎮(zhèn)為安化縣縣城，１９５１年８月縣城由梅城遷至東坪，東坪鎮(zhèn)成為安化縣政治、經(jīng)濟、文化中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。長住城鎮(zhèn)人口為１０萬左右，就業(yè)人口多集中分布于機關事業(yè)單位，商業(yè)服務業(yè)。北區(qū)南臨資江，北靠萸江公園，形成東西向的帶狀組團布局，城區(qū)主干道與其他小路、小巷把北區(qū)分割成大大小小的組團。 安化經(jīng)濟發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 安化縣2021年統(tǒng)計報告） 國家宏觀經(jīng)濟態(tài)發(fā)展勢良好的環(huán)境下，安化縣 GDP持續(xù)增長，達 億元，同比增站 %。 東坪鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口為 10萬人左右，城市化率水平比較低，為 %。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于各種條件的限制 ,城市規(guī)劃落后 ,周邊景觀較差 ,但這為東坪北區(qū)的普遍特點 .但是本項目有兩項景觀優(yōu)勢 ,一是近景有柳溪 ,中景有柳溪上面的古橋與正在開發(fā)建設的新橋 ,二是遠景有萸江公園與資江。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市規(guī)劃對項目開發(fā)的影響 今后東坪鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)將持續(xù)以南區(qū)開發(fā)為主 ,輔之以舊城改造，綜合開發(fā)，配套建設，提升安化整體城市形象，改善居住環(huán)境，完善配套設施，滿足人民對住宅與商業(yè)配套設施的需要。 三、 區(qū)域分析結論 １、近年來東坪鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平日益提高。 ２、本項目位于柳溪河畔，中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)價值和景觀優(yōu)勢明顯 ３、由于迎春路與解放路較窄，對本項目的商業(yè)價值影響明 顯。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃設計缺乏綠化，環(huán)境景觀差；建筑風格缺乏，沒有什么特色，外立面色彩，材質(zhì)，紋理單調(diào)；產(chǎn)品設計落后，戶型功能分區(qū)不合理。產(chǎn)品多為經(jīng)濟適用房，商住綜合開發(fā)，均價多在９００元每平米以上。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃設計落后，沒有產(chǎn)品特色，社區(qū)文化欠缺，環(huán)境景觀資源較差，戶型功能分區(qū)不合理，裝修標準多為毛呸，初裝為主，通水通電。從營銷策略層面上來看：訴求內(nèi)容多集中在價格方面，媒體單一，多以橫幅為主，鮮有路牌廣告，其他媒介更少應用，銷售過程缺乏控制；從執(zhí)行操作層面上來看，銷售場所 狹小，位置較差，沒有經(jīng)過專業(yè)的包裝，樓盤均不設樣板房，銷售人員素質(zhì)差，沒有經(jīng)過專業(yè)的訓練。由于沒有電梯配置，８－１０層的價格底至６６０元／Ｍ２ （ 3） 客戶特點：客戶為各機關單位職工，企業(yè)主，由于受本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的限制，客戶細分不明顯，檔次參差不齊。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目周圍居住氛圍比較濃厚，商業(yè)配套成熟，有幫于提升本項目的檔次與價值。沒有配備電梯，９－１０樓銷售狀況比較差。東、南臨迎春路，西傍柳溪，居住商業(yè)氛圍濃厚，生活配套設施完善，項目占地４１３５ .８７，規(guī)劃用地為４０００平米。近有柳溪、鎮(zhèn)東橋，中有萸江公園、資江，處高處可觀東坪鎮(zhèn)區(qū)全貌。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 項目附近公建配套