【正文】 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 按房地產(chǎn)價(jià)格 劃 分價(jià)格指標(biāo)是房地長(zhǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)的主要方面，市場(chǎng)價(jià)格由市場(chǎng)供需決定，同時(shí)反作用于市場(chǎng) 供需，影響著整個(gè)市場(chǎng)的 發(fā)展趨勢(shì)。 本報(bào)告將 44個(gè)樣本城市 按經(jīng)濟(jì)實(shí)力 劃分為三個(gè)等級(jí)，劃分結(jié)果如圖表 7， 圖表 9城市 按 經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分 GDP（ 2021） 城市 特征 10 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 5000 億元 北京、天津 經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市 3000 億元～ 5000 億元 石家莊、唐山、大連、沈陽、濟(jì)南、青島、煙臺(tái) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁 3000 億元 其他各城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力相對(duì)較弱 圖表 10 各 城市 2021 年 GDP總量及 復(fù)合增長(zhǎng)率 02468101214石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤 沈 鞍 營 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天0%5%10%15%20%25%30%gdp (千 億) 復(fù)合增長(zhǎng)率 從 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出， 十大潛力城市 GDP 總量 均 較大，除廊坊和盤錦外，其余各城市均排在 10 名以內(nèi)，然而從 GDP 增 長(zhǎng) 率來看，其中 僅有 連、沈陽、唐山排在 20 名以內(nèi)，其余各城市排名均較為靠后，如 圖表 9。 按照此標(biāo)準(zhǔn)，本研究對(duì)城市總樣本做如下劃分： 圖表 7城市 人口規(guī)模 劃分 9 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 級(jí)別 市區(qū)常住人口規(guī)模（ 2021） 城市 巨型大城市 1000 萬以上 北京 特大城市 300 萬 1000 萬 之間 唐山、濟(jì)南、沈陽、天津 大城市 100 萬 300萬之間 煙臺(tái)、濰坊、石家莊、青島、大連、 聊城、保定、濟(jì)寧、日照、萊蕪、撫順、邯鄲、菏澤、鞍山、泰安、臨沂、棗莊、淄博 中等城市 50 萬 100萬之間 盤錦、廊坊、 滄州、承德、邢臺(tái)、朝陽、德州、濱州、威海、遼陽、丹東、阜新、秦皇島、東營、營口、張家口、錦州、本溪、葫蘆島 小城市 50 萬 以下 衡水、鐵嶺 由表可見，北京、天津、青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊、煙臺(tái)、廊坊、唐山、盤錦、石家莊均屬于大中型 城市，市區(qū)人口規(guī)模均超過百萬。 此外， 綜合衡量各城市的行政 級(jí)別 、 GDP 總量、人口規(guī)模、城市特性等指標(biāo)，得出以下評(píng)級(jí)結(jié)果： 圖表 6城市級(jí)別劃分 級(jí)別 特征 城市 第一級(jí) 直轄市、特別行政區(qū)、 GDP 大于 1600 億且市 區(qū)人口大于200 萬的城市 北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島 第二級(jí) 其 他副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市、省會(huì)、蘇錫二市 石家莊 第三極 14 沿海開放城市之一、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且收入高的城市 唐山、秦皇島、淄博、煙臺(tái)、威海 第四極 人口大于 100 萬的城市、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)城市 邯鄲、鞍山、撫順、濰坊 第五級(jí) 著名經(jīng)濟(jì)城市、重要交通樞紐城市的 人口大于 50 萬、重點(diǎn)旅游城市 承德、保定、丹東、泰安、日照 第六級(jí) 其它城市 張家口、滄州、衡水、邢臺(tái)、盤錦、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、阜新、鐵嶺、朝陽、 德州、 濟(jì)寧、臨沂、菏澤、濱州、東營、棗莊、萊蕪 、聊城 由上表可以看出，北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島、石家莊、唐山、煙臺(tái)、濰坊、廊坊、盤錦均屬于較高城市級(jí)別，除濰坊為第四級(jí)外，其他城市均進(jìn)入前三級(jí)。 圖表 4城市總樣本行政區(qū)劃 河北25%山東38%遼寧32%津京5% 按城市級(jí)別 劃 分 從行政級(jí)別角度將城市總樣本分為直轄市、副省級(jí)城市、準(zhǔn)副省級(jí)城市、地級(jí)市四個(gè)等級(jí)。然而，由于北京、天津兩市房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)入門檻較高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名城市為投資潛力城市，它們分別是青島、沈陽、大連、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、唐山、廊 7 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 坊、盤錦、石家莊。繼長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起 。 二零 一一 年 二 月 北汽福田環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力研究報(bào)告 1 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 目 錄 第一部分 中國住宅市場(chǎng)環(huán)境及走勢(shì)預(yù)測(cè) ......................... 2 ..................................... 3 行狀況分析 .................................... 26 .................................... 28 第二部分 天津住宅市場(chǎng)運(yùn)行狀況及發(fā)展趨勢(shì) .................... 48 ........................................ 49 .......................................... 55 ........................................ 58 ............................................ 66 ...................................... 71 ............................................ 81 第三部分 萬東小馬路項(xiàng)目營銷策略建議 ........................ 87 ............................................ 88 ............................................ 90 ............................................ 91 戶群分析 .......................................... 93 SWOT分析 ........................................... 97 ........................................ 99 2 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 第一部分 前言 3 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 第二部分 中國房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì) 第三部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及未來發(fā)展趨勢(shì) 第四部分 環(huán)渤海區(qū)域城市投資潛力比較 1. 城市 樣本 本研究所選城市樣本選擇集中于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上指中國遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸可輻射到山西、內(nèi)蒙古 ，涵蓋五省二市 。整個(gè)大的范圍占據(jù)中國國土的 12%和人口的 20%。 4 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 圖 表 1環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈版圖 本研究從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所涵蓋的 所有 城市中挑選出 44 個(gè)城市做為研究樣本，如圖表 2， 圖表 2城市總樣本 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 序號(hào) 城市 1 石家莊 12 大連 23 阜新 34 臨沂 2 唐山 13 盤錦 24 鐵嶺 35 菏澤 3 邯鄲 14 沈陽 25 朝陽 36 濱州 4 秦皇島 15 鞍山 26 濟(jì)南 37 東營 5 保定 16 營口 27 青島 38 威海 6 張家口 17 錦州 28 淄博 39 棗莊 7 承德 18 葫蘆島 29 德州 40 日照 8 廊坊 19 撫順 30 煙臺(tái) 41 萊蕪 5 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 9 滄州 20 本溪 31 濰坊 42 聊城 10 衡水 21 遼陽 32 濟(jì)寧 43 北京 11 邢臺(tái) 22 丹東 33 泰安 44 天津 圖表 3城市發(fā)展?jié)摿偟梅旨案饔绊懸蜃臃猪?xiàng)得分 城市 總分 市場(chǎng)規(guī)模系數(shù) 潛在需求系數(shù) 價(jià)格表現(xiàn)系數(shù) 成長(zhǎng)速度系數(shù) 供求對(duì)比系數(shù) 1 北京 2 天 津 3 青島 4 沈陽 5 大連 6 濟(jì)南 7 煙臺(tái) 8 濰坊 9 唐山 10 廊坊 11 盤錦 12 石家莊 13 葫蘆島 14 營口 15 淄博 16 菏澤 17 泰安 18 濱州 19 威海 20 鞍山 21 東營 6 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 22 錦州 23 滄州 24 鐵 嶺 25 濟(jì)寧 26 棗莊 27 臨沂 28 邯鄲 29 德州 30 丹東 31 本溪 32 聊城 33 遼陽 34 張家口 35 日照 36 朝陽 37 秦皇島 38 撫順 39 保定 40 阜新 41 萊蕪 42 承德 43 邢臺(tái) 44 衡水 由于北京、天津兩個(gè)城市 地 處環(huán)渤海中心地帶，城市綜合實(shí)力強(qiáng) 大 ，社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 各項(xiàng)指標(biāo)均 大幅度超出 其他城市，故 綜合排名位于前兩位。 3. 城市 分類 按行政區(qū)劃分 本 報(bào)告 研究城市集中于環(huán)渤海地區(qū)，從行政區(qū)劃來看，分別從屬于河北、遼寧和山東三個(gè)省份，同時(shí) 涵蓋北京和天津兩個(gè)直轄市。具體劃分如下表： 圖表 5城市行政級(jí)別 劃分 級(jí)別 名稱 城市 第一級(jí) 直轄市 北京、天津 第二級(jí) 副省級(jí)城市 沈陽、濟(jì)南、青島、大連 第三極 準(zhǔn)副省級(jí) 唐山、鞍山、撫順 第四極 地級(jí)市 石家莊、 廊坊、盤錦、濰坊、 邯鄲、秦皇島、保定、張 家口、承德、滄州、衡水、邢臺(tái)、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、丹東、阜新、鐵嶺、朝陽、淄博、德州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安、臨沂、菏澤、濱州、東營、威海、棗莊、日照、萊蕪、聊城 8 當(dāng)前形勢(shì)下的住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 『 天津萬東小馬路 』 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 由上表可以看出，北京、天津、沈陽、濟(jì)南、青島、大連、唐山、鞍山、撫順均位于地級(jí)市以上級(jí)別，占城市總樣本的 20%。 按城市人口規(guī)模劃分 依據(jù)最新發(fā)布的 《中國中小城市發(fā)展報(bào)告（ 2021） 》城市人口規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)常住人口 50 萬以下為小城市， 50 萬 ~100 萬為中等城市， 100 萬 ~300 萬為大城市， 300 萬 ~