【正文】 組團：西城組團、城關(guān)組團、雙龍組團、老城組團以及新區(qū)起步區(qū)組團； 郾城片 區(qū)也涉及 4 個組團：郾城組團、龍城組團、沙北組團以及金山組團； 召陵片區(qū)涉及 5 個組團：召陵組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北部組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南部組團、東城組團以及東南組團； 源匯片區(qū)涉及 3 個組團：澧南組團、沙澧組團及鐵西組團 規(guī)劃形成 “一廊三核九區(qū)” 的服務(wù)業(yè)空間布局： “一廊”：沿河現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊 ： 依托沙澧河沿河兩岸重點引進休閑娛樂項目，發(fā)展高檔商務(wù)樓宇和精品樓盤，形成集休閑觀光、文化展示、娛樂健身、住宿等多功能于一體的濱水休閑商務(wù)觀光走廊。 長江路 — 人民路發(fā)展軸： 以長江路、人民路為城市功能主脊，擔負起聯(lián)系高鐵新城市中心區(qū)、老城商貿(mào)中心區(qū)以及東部召陵產(chǎn)業(yè)區(qū)等城市功能區(qū)的作用，以快速公交線路組織為基本手段，建立漯河市區(qū)東西相融、和諧一體的功能型發(fā)展軸線，從而實現(xiàn)區(qū)域性中心城市特有的高效率發(fā)展目標。 東部副中心： 以召陵特色商業(yè)街區(qū)、國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)為依托，構(gòu)建服務(wù)于漯河?xùn)|部城區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心。 三副： 西部副中心： 以京廣高鐵站及兩河景觀資源為依托，構(gòu)建商務(wù)服務(wù)、高鐵商貿(mào)、創(chuàng)智研發(fā)為主導(dǎo)，輻射豫中南的商務(wù)中心區(qū)。是指以老城商業(yè)中心為核心，以兩河六岸為依托構(gòu)建的，多功能復(fù)合的濱水中央商業(yè)休憩區(qū)。 本項目 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 15 頁共 80 頁 ： 中心城區(qū)將形成 “一主三副兩軸多組團” 的城市總體格局。 城鎮(zhèn)化率： 到 2021 年，漯河市城鎮(zhèn)化水平達到 48％；到 2020 年，城鎮(zhèn)化水平達到 60％； 2030 年，城鎮(zhèn)化水平達到 70%。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)漯河城市總體發(fā)展規(guī)劃 （ 20212030） 顯示 城市規(guī)模： 到 2021 年，總?cè)丝谶_到 282 萬人 ； 到 2020 年，總?cè)丝谶_到 288 萬人； 2030 年，總?cè)丝谶_到 300 萬人。 人口 及城鎮(zhèn)化率： 轄 3個市轄區(qū)、 2個縣，共有 7個街道、 27個鎮(zhèn)、 21個鄉(xiāng)，轄區(qū)總面積為 2617平方公里，截止 2021年城市總?cè)丝?，其中城區(qū)人口 60萬人，建成區(qū)面積 60 平方公里。 □房地產(chǎn)業(yè)： 2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。旗下?lián)碛猩鲜械暮幽香y鴿實業(yè)投資股份有限公司、河南銀鴿地產(chǎn)有限公司、河南永銀化工實業(yè)有限公司、四川銀鴿竹漿紙業(yè)有限公司等 10 多家下屬企業(yè)。 □化工行業(yè)： 以舞陽縣的鹽化工為龍頭的企業(yè)總產(chǎn)值可達 100億元以上。 020040060080010002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 682 漯河市 2021— 2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 01002003004005002021年 2021年 2021年 2021年 漯河市 20212021年規(guī)模以上企業(yè)增加值（單位：億元） 01002003002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 157 186 漯河市 2021— 2021年社會消費品零售總額（單位：億元） 02004006002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 漯河市 2021— 2021年存款余額（單位：億元） 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 12 頁共 80 頁 GDP 對比 從圖中可以看出：漯河人口總體數(shù)量不多，周邊縣城較少，城區(qū)人口與其他周邊市區(qū)相差不大，但人均 GDP 相對周邊地級市處于較好的水平，具有一定的消費力； ： 2021 年全年全部工業(yè)增加值 億元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，二三產(chǎn)業(yè)比達到 %，食品、造紙、鹽化工成優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，電子信息等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅猛。 GDP： 2021年漯河人均 ，在河南省排名 8位； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19136 元、農(nóng)民人均純收入 8755 元，分別增長 %和 %，城鄉(xiāng)居民收入實現(xiàn)了與經(jīng)濟同步增長。經(jīng)濟運行質(zhì)量持續(xù)提升，主要經(jīng)濟指標增速進入 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 11 頁共 80 頁 全省第一方陣。 內(nèi)陸港（在建）： 漯河港占地 26萬平方米，吞吐量 460萬噸，計劃建設(shè) 11個泊位，建成后將以礦石、煤炭、雜件和集裝箱運輸為主導(dǎo)貨源，通行船舶單船為 500噸級機動貨船。國道 107 從城市的西部貫穿南北。 交通 ： 鐵路： 國家南北、東西交通大動脈石武高鐵、京廣鐵路、漯寶（豐）鐵路、漯阜（陽）鐵路 4條干線鐵路縱橫交匯于漯河，是國家中部重要的綜合鐵路客貨運十字樞紐。漯河曾以商貿(mào)和水陸交通發(fā)達而享譽中原，在明朝永樂年間已是“江淮百貨萃，此處星辰羅”的商品集散中心，素有“水旱碼頭”之稱。南距駐馬店 66公里，東距 周口 55公里。北距省會鄭州 140公里。 ： 漯河因食品工業(yè)發(fā)達，有雙匯、南街村、樂天澳等當?shù)厥称菲髽I(yè)，也有可口可樂、百事可樂、康師傅、統(tǒng)一、中糧在漯河市投資，被譽為“中國食品名城”、“中國品牌城市”。 2．縣城區(qū)劃： 漯河市轄源匯、郾城、召陵 3個區(qū)，舞陽、臨潁 2個縣，有漯河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ， 臨潁縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 、舞陽縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、源匯區(qū)沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、郾城區(qū)淞江產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、 漯河市東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 6個經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 1 頁共 80 頁 漯河市閩豫 商貿(mào)城 調(diào)研報告 蘇 州 澤 商 地 產(chǎn) 顧 問 機 構(gòu) 2021 年 9 月 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 2 頁共 80 頁 目 錄 第一部分 漯河城市環(huán)境研究 P8 一 城市概況 P8 P8 P8 P8 P8 二 漯河城市交通 P9 P9 P10 三 城市經(jīng)濟及發(fā)展 P11 P11 P11 GDP P11 GDP對比 P12 P12 P12 P13 四 城市發(fā)展規(guī)劃 P13 P13 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 3 頁共 80 頁 P15 P16 P19 P19 六 漯河城市環(huán)境小結(jié) P20 第二部分 項目考察及周邊環(huán)境研究 P21 一 項目概況 P21 P21 P21 P21 P21 二 項目周邊環(huán)境 P23 P23 P23 （ ）人口統(tǒng)計 P23 P24 P24 三 項目 SWOT分析 P25 第三部分 漯河市專業(yè)市場研究 P26 一 專業(yè)市場研究 P26 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 4 頁共 80 頁 P26 P26 P27 P27 P28 P29 P30 P31 P31 P32 P33 P33 P34 P34 P35 P36 P37 P38 P38 P39 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 5 頁共 80 頁 P39 P40 P41 P41 P41 P41 P43 P43 研 P43 P43 P44 P46 P46 P46 P47 P47 P47 P48 P52 P54 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 6 頁共 80 頁 P55 P55 P56 二 漯河市周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場調(diào)研 P56 P57 P58 P58 P59 第四部分 漯河市房地產(chǎn)市場研究 P60 一 漯河房地產(chǎn)宏觀環(huán)境研究 P60 3年房地產(chǎn)投資發(fā)展情況 P60 P60 P61 P61 二 潛在及競爭性商業(yè)項目調(diào)研 P62 P63 P64 P65 P65 三 召陵區(qū)住宅樓盤項目研究 P66 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調(diào)研報告 “專業(yè)、務(wù)實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 7 頁共 80 頁 P66 P67 P77 四 漯河房地產(chǎn)市場評估 P78 第五部分 市場調(diào)研總結(jié) P80