【正文】 織經(jīng)營活動的各項費用，包括 公司 經(jīng)費、咨詢費、審計費、訴訟費、有關(guān)稅金、土地使用費、土地損失補償費、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）以及其他管理費用。包括 工資 、 福利費 、 折舊費 、 辦公費 、物料消耗費 、 勞動保護費 、 差旅費 、 臨時設(shè)施費 等 其它 。公共配套費用包括人防、教育、體育娛樂設(shè)施、水電房、物業(yè)管理用房等配套性支出。建筑安裝工程費包括 公司 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。土地綜合費包括土地征用及拆遷補償費 、 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 第十四條 遞延資產(chǎn)中開辦費從企業(yè)開始開發(fā)、經(jīng)營的次月起，一次性攤?cè)牍芾碣M用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開發(fā)項目的，該土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)項目成本。 第六章 無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn) 第十三條 無形資產(chǎn)是指 公司 技術(shù)專利、商標、商譽等，以及 公司 購置的辦公軟件。 具體執(zhí)行《固定資產(chǎn)管理辦法》。 綜合管理部 負責(zé)固定資產(chǎn)實物形態(tài)的全面管理，包括購建、領(lǐng)用、大修、更新、內(nèi)部轉(zhuǎn)移、對外租借、轉(zhuǎn)讓及清理、報廢等工作， 年終負責(zé)與 財務(wù)管理部 對固定資產(chǎn)帳、實記錄進行核對。 財務(wù)管理部 負責(zé)固定資產(chǎn)的資金形態(tài)管理，包括建帳、折舊、處置。對材料物資的進出要有嚴格的購進入庫、領(lǐng)用發(fā)放手續(xù)，須有經(jīng)辦、驗收兩人以上簽字，方可批準報銷； 財務(wù)管理部 組織 對GMS管理體系文件 財務(wù) 管理手冊 4 材料物資 進行 定期 和不定期 盤點；對盤盈、盤虧、毀損及報廢存貨，應(yīng)及時查明原因， 被清查部門 應(yīng)列表上報 公司 ， 公司 將 根據(jù)不同 情況 予以 處理。對應(yīng)收帳款 依據(jù) 誰經(jīng)手 誰負責(zé) 的原則 ，各責(zé)任人要認真組織清收結(jié)算，及時與 財務(wù)管理部 核對相符；如發(fā)生損失視情況追究 其 連帶責(zé)任。 第三章 流動資產(chǎn) 第八條 搞好貨幣資金及其他流動資產(chǎn)管理。各項資金應(yīng)納入資金預(yù)算。應(yīng)付款項經(jīng)審核后合理支付 ， 如發(fā)生債權(quán)人原因確實無法支付的計入資本公積。與開發(fā)項目相關(guān)的，在項目竣工前發(fā)生的計入開發(fā)項目成本。長期負債的應(yīng)計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產(chǎn)經(jīng)營期間的，計入財 務(wù)費用；清算期間的，計入清算損益。未經(jīng)授權(quán)的內(nèi)部機構(gòu)或個人以 公司名義籌資， 公司 不 承 擔(dān)連帶責(zé)任，并保留追究其相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。 第二章 資金籌集與管理 第三條 公司 變更資本金結(jié)構(gòu)，或注入新的資金，須 按照 公司 章程 經(jīng) 公司 股東會批準。 江蘇 房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 二○ 年 八 月 一 日GMS管理體系文件 財務(wù) 管理手冊 2 目 錄 財務(wù)管理辦法 ................................................................ 3 支票管理制度 ................................................................ 7 現(xiàn)金管理制度 ................................................................ 9 資金管理辦法 ............................................................... 10 全面預(yù)算管理實施辦法 ........................................................ 12 財務(wù)付款審批管理辦法 ........................................................ 19 附件： 財務(wù)付款審批權(quán)限表 ...................................................................................... 23 付款 申請審批表 .............................................................................................. 24 銷售收款內(nèi)部控制辦法 ........................................................ 25 附件： 定價表 ......................................................................................................... 27 銷售異動表 ................................................................................................... 28 財務(wù)核算管理辦法 ............................................................ 29 附件 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本構(gòu)成要素一覽表 .............................................................. 33 財務(wù)分析管理辦法 ............................................................ 35 附件： 項目經(jīng)濟分析管理細則 .................................................................................. 39 審計管理制度 ............................................................... 52 固定資產(chǎn)管理辦法 ............................................................ 54 附件： 固定資產(chǎn)申購單 ......................................................................................... 59 財務(wù)人員工作交接管理制度 .................................................... 60 委派會計管理規(guī)定 ............................................................ 61 GMS管理體系文件 財務(wù) 管理手冊 3 財務(wù)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為 了 規(guī)范本 公司 的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，根據(jù)《 企業(yè)財務(wù)通則》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》 以 及 本 公司 章程，制定本辦法。 本手冊文件與全面管理體系的其它文件同時頒布施行。 除注明外，本手冊的制度內(nèi)容 由 財務(wù)管理部 負責(zé) 解釋。手冊持有者離開本 公司 時，須將手冊交還 綜合管理部 ，辦理核收登記。 本手冊為 公司 受控文件，由總經(jīng)理批準頒布執(zhí)行。 公司 開發(fā)經(jīng)營的目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，財務(wù)管理是 公司 各項工作的中心。 公司 的各項工作必須為完成 公司 的中長期發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營計劃、各階段目標而展開，加強計劃管理和預(yù)算管理是 公司 財務(wù)管理的重點。 江蘇 房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 財務(wù)管理手冊 版 本： 20 － A 審 核： 批 準： 編 號： ZDHQGMS03 20 年 8 月 1 日發(fā)布 20 年 8 月 1 日實施 受控文件 GMS管理體系文件 財務(wù) 管理手冊 1 手 冊 說 明 本手冊是 公司 為導(dǎo)入、實施全面管理體系（ GMS 管理模式） 而編制 ，是全面管理體系的子 模塊 ， 適用于 公司 的財務(wù) 管理 工作，包括 公司 財務(wù)通則、會計準則以及管理費用控制、成本管理、預(yù)算管理、核算分析等各方面的具體工作 。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點及 公司 的實際情況， 本手冊的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了 公司關(guān)于財務(wù)管理的指導(dǎo)思想，主要包括： （ 1）以計劃管理為龍頭。 （ 2）以財務(wù)管理為中心。 除了日常用語和單獨說明外，本手冊出現(xiàn)的術(shù)語或簡稱有： “ 公司 ”是指 江蘇 房地產(chǎn) 開發(fā)有限 公司 ； “各部門”是 公司 下設(shè)的 綜合管理部 、 財務(wù)管理部 等職能或業(yè)務(wù)部門； “ 本地項目公司 ”是指 公司 直屬的、不具有 獨立法人資格的本地項目組織； “異地項目公司” 是指 公司 所屬的異地項目組織； “分管 領(lǐng)導(dǎo) ”是指 公司 高層管理層中分管或主管某項工作的人員； “部門負責(zé)人” 除了另有說明外僅指各部門經(jīng)理； “項目經(jīng)理”指 項目公司 經(jīng)理。手冊的印發(fā)、 保管、 編制、修訂 等 事宜 由公司 綜合管理部 負責(zé)手冊 ； 持有者應(yīng)妥善保管，不得損壞、丟失、隨意涂改，也不得將手冊提供給 公司 以外人員。 在手冊使用期間，如有修改建議，各部門負責(zé)人 、 項目經(jīng)理 應(yīng)匯總意見， 于每季度末 20日前反饋到 綜合管理部 ，由 綜合管理部 組織 財務(wù)管理部 等有關(guān)部門進行 修訂。 財務(wù)管理部 不能解釋的，由 公司 總經(jīng)理辦公會負責(zé)解釋。此前頒布的有關(guān)文件同時廢止。 第二條 本辦法適用于 江蘇 房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 財務(wù)管理工作 。 第四條 公司 流動資金由 公司 法人代表或授 權(quán)代表負責(zé)籌集。 第五條 公司 流動負債的應(yīng)計利息支出，計入財務(wù)費用。其中，與購建資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但未辦理竣工決算以前，計入購建資產(chǎn)價值。 第六條 加強應(yīng)付款項的管理。 第七條 資金開支實 行預(yù)算管理。資金審核、審批人員要 從嚴控制費用，發(fā)揮資金效益。付出款項要審慎 ； 預(yù)付與應(yīng)付款項，憑據(jù)合同及有關(guān)票據(jù)， 由經(jīng)辦人提出，經(jīng) 相關(guān) 部門負責(zé)人、 財務(wù) 負責(zé)人 簽字同意， 依據(jù)權(quán)限 由 董事長或 總經(jīng)理批準，財務(wù)管理部 審核后 予以支付。 第九條 建立完善的存貨物資管理制度，并設(shè)置相應(yīng)的管理帳簿或卡片。 第四章 固定資產(chǎn) 第十條 固定資產(chǎn)的購建由 部門或 單位提出，由 綜合管理部 提出審核意見并報總經(jīng)理批準后辦理。各使用部門安排專人負責(zé)所使用的固定資產(chǎn)的基本維護、保養(yǎng)。 第十一條 固定資產(chǎn)折舊方法采用平均年限法 ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定 計 取 凈殘值。 第五章 對外投資 第十二條 公司 依照國家法律、法規(guī) 及 公司 章程 規(guī)定， 經(jīng) 公司 股東會同意， 可以采用貨幣、實物、無形資產(chǎn)等方式對外投資。 無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價，從使用之日起，在有效使用期限內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M用。沒有明確使用期限的，按十年攤銷。 第七章 成本費用 第十五條 開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費。前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平 ”等支出?；A(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi) 、綠化等工程發(fā)生的支出。 GMS管理體系文件 財務(wù) 管理手冊 5 第十六條 開發(fā)間接費用是指直接管理項目所發(fā)生的費用。 第十 七 條 銷售費用是指 公司 在銷售房產(chǎn)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，包括應(yīng)由 公司 負擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、提成、福利費、折舊費、物料消耗及其他經(jīng)費等 。 公司 經(jīng)費包括 公司 管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷及 其它 公司 經(jīng)費。 第八章 收入、利潤和利潤分配 第 二十 條 收入實現(xiàn)的確認 收入實現(xiàn)的確認遵循以下 原則： 在商品房的法定所有權(quán)上的主要報酬和風(fēng)險發(fā)生轉(zhuǎn)移時，確認為營業(yè)收入實現(xiàn)； 當(dāng)商品房尚未竣工或者客戶有退房選擇權(quán)時，不確認收入； 當(dāng)分期收款銷售商品房時，估計房款不 能收回的，不確認收入 ； 已收回的部分，作預(yù)收款處理； 出租房屋按合同、協(xié)議約定的付租日期，在承租方付款時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)；提前預(yù)付的，作預(yù)收款處理，在約定的租期內(nèi)確認收入 ； 其他情況。 第二十 二 條 營業(yè)利潤為