【正文】 ），具體包括： 消防宣傳教育； 消防演練； 消防設(shè)備的運(yùn)行管理和維護(hù)； 消防用具的使用和管理； 消防 監(jiān)控； 消防檢查； 消防檔案管理等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松聦?shí)上，對(duì)具體的物業(yè)安全管理工作，預(yù)防往往更加重要，而調(diào)解和服務(wù)的需求和實(shí)際數(shù)量往往遠(yuǎn)高于治安事件的處理。∑調(diào)查總?cè)藬?shù) 100% 推薦標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)安全管理客戶滿意度 ≥95% 物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容 一般來(lái)講，物業(yè)的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容： 物業(yè)治安安全管理 物業(yè)消防安全管理 物業(yè)交通和車輛管理 物業(yè)公共設(shè)施安全管理 物業(yè)公共秩序綜合管理 災(zāi)害事故的預(yù)防和處理 安全和消防知識(shí)宣傳教育 物業(yè)治安安全管理 通常意義上的治安安全管理，是指 對(duì)擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權(quán)利，侵害公、私（他人）財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，進(jìn)行強(qiáng)行管理的過(guò)程 ?！莆飿I(yè)總?cè)藬?shù) 100% 推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴率 ≤2% 名稱：安全管理有效投訴處理率 計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)： ∑完成處理有效投訴次數(shù) 247?！莆飿I(yè)總戶數(shù) 1000‰ 推薦標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)發(fā)生率 ≤1‰（不發(fā)生重大火災(zāi)事故 ） 名稱：安全管理有效投訴率 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松莆飿I(yè)總?cè)藬?shù) 1000‰ 推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率 ≤5‰ 名稱：刑事案件發(fā)生率 計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)： ∑刑事案件發(fā)生次數(shù) 247。 在實(shí)際工作中制定具體項(xiàng)目的物業(yè)安全管理目標(biāo)時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 安全管理目標(biāo)應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體目標(biāo)相適應(yīng)； 目標(biāo)應(yīng)具體，方便考核、檢驗(yàn)，并方便制定相應(yīng)的管理措施，如對(duì)治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為表述； 目標(biāo)應(yīng)切合實(shí)際，并以現(xiàn)有的條 件通過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn)； 在制定目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮成本因素。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容 2. 1 物業(yè)安全管理的基 本目標(biāo) 物業(yè)安全管理目標(biāo)的制定依據(jù)和方法 進(jìn)行物業(yè)安全管理的目的，是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取組織性、技術(shù)性的措施，滿足物業(yè)的安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、文明的生活和工作環(huán)境。 訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。 消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。 進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行 24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。 工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。 進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序， 無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行 24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn) 練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 安全管理的行業(yè)需求 物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。物業(yè)管理的安全管理人員應(yīng)該了解相關(guān)的規(guī)定，并在制定管理方案時(shí)制定滿足這一需求的措施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 安全的社會(huì)需求 物業(yè)安全是社會(huì)安全的 重要組成部分，物業(yè)的安全管理既受社會(huì)安全狀況的影響和制約，又對(duì)社會(huì)的安全與穩(wěn)定起到重要的作用。 對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別 能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎的安全管理方案。前者在需求上是基本的、無(wú)差異的，而后者需求的程度則受到環(huán)境、習(xí)慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。 但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來(lái)鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管 理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案？需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。同樣道理，我們不能認(rèn)為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉(cāng)庫(kù)與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 1. 2 安全的需求 安全的市場(chǎng)需求 “安全 ”是人們對(duì)居住和生活工作環(huán)境 的最基本要求，無(wú)論多么原始的房屋，給人帶來(lái)的最直接好處就是安全，這里的 “安全 ”是一個(gè)原始的概念，即房屋能給人提供一個(gè)防備外人、野獸、自然因素和災(zāi)害影響的環(huán)境。 物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過(guò)程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。因此，物業(yè)管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負(fù)責(zé)的內(nèi)容，是具體直觀意義上的安全。物業(yè)的安全需求 安全的含義： 物業(yè)安全管理中的 “安全 ”是一個(gè)抽象的概念 ,包括 “安全狀態(tài) ”和 “安全概念 ”,其中 “安全狀態(tài) ”是指 : 人的生命得到保障，人身免受傷害；物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒有受到損失；不發(fā)生違背人的意志的情況。義務(wù)消防隊(duì)技能訓(xùn)練項(xiàng)目規(guī)則 附錄一：實(shí)用記錄表格 附錄二：實(shí)用法規(guī)匯編 消防法 刑法 治安管理?xiàng)l例 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松０踩g(shù)訓(xùn)練 第十章 消防技能基本訓(xùn)練 167。滅火和救護(hù)的基本知識(shí) 第九章 保安技能基本訓(xùn)練 167。消防組織、宣傳和檢查 167。治安管理處罰條例和消防法 第八章 消防的基本知識(shí) 167。刑事法律 167。各類應(yīng)急事件的處理程序 第二篇 保安員的基本知識(shí)和訓(xùn)練 第七章 保安人員應(yīng)掌握的基本知識(shí) 167。保安員的考核及管理 167。消防工作程序 第六章 物業(yè)安全管理的考核和應(yīng)急事件的處理 167。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 167。保安員工作管理制度 167。物業(yè)安全管理崗位職責(zé) 167。物業(yè)公共安全管理規(guī)定 167。智能化安防系統(tǒng)簡(jiǎn)介 第三章 物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度 167。組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé) 167。物業(yè)安全管理的要素 第二章 物業(yè)安全管理方案的制定 167。物業(yè)的安全需求 167。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 全面的物業(yè)安全管理手冊(cè) 目 錄 第一篇 物業(yè)的安全管理 第一章 物業(yè)安全管理的概念 167。物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容 167。管理方案的策劃 167。物質(zhì)和技術(shù)裝備 167。物業(yè)安全宣傳教育 167。物業(yè)公共安全管理責(zé)任約定 第四章 物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度 167。保安員管理制度 167。消防管理制度 第五章 物業(yè)安全管理的工作程序和技巧 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松０补ぷ鞒绦? 167。安全管理分類檢查項(xiàng)目、方法和標(biāo)準(zhǔn) 167。風(fēng)險(xiǎn)防范的基本原則和思路 167。法律的基本 概念 167。民事法律 167。防火的基本知識(shí) 167。物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施的基本知識(shí) 167。保安隊(duì)列訓(xùn)練 167。消防培訓(xùn)器材準(zhǔn)備 167。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 高層建筑防火條例 第一篇 物業(yè)的安全管理 第一章 安全管理的概念 167。 “安全概念 ”是建立在 “安全狀況 ”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的 “感覺 ”包括： 由 “安全狀況 ”和安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心；公共秩序良好，使人們處于較好的工 作和生活狀態(tài)；個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾； 廣義上講 ,物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類災(zāi)害的防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)澯晒こ滩块T負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)的主要責(zé)任。 物業(yè)安全管理的概念：物業(yè)的安全管理是指物業(yè)管理 企業(yè)，在業(yè)主、使用人和相關(guān)部門的支持配合下，靈活運(yùn)用企業(yè)、物業(yè)和社會(huì)資源，以達(dá)到安全為目標(biāo)所采取的組織性、技術(shù)性措施。同時(shí)，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。從這個(gè)意義上講，安全是人們對(duì)建筑的最基本需求，同樣也是對(duì)物業(yè)管理的最基本要求。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科技手段來(lái)增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮安全的需求。 與物業(yè)管理的有些服 務(wù)內(nèi)容不同，安全管理在基本需求的程度上表現(xiàn)不出明顯或較大的差異性，業(yè)主不可能要求我們做到 99%安全，也不能諒解比如 100 元以下的失竊或輕微的身體傷害。在保障人的生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒有差異。 就物業(yè)的安全而言，安全的狀態(tài)即保障人們生命財(cái)產(chǎn)的安全是業(yè)主和使用人的基本需求；而良好的公共秩序，對(duì)個(gè)人的尊重和隱私權(quán)的保護(hù)等心理上的需求是業(yè)主和使用人對(duì)安全的進(jìn)一步需求。如對(duì)訪客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。 對(duì)安全的基本需求既然是無(wú)差異性的，所以在確定安全管理目標(biāo)和具體管理方案時(shí)主要不是從需求的不同來(lái)決定，而主要考慮以下因素： 安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價(jià)；安全隱患以及安全管理的難度；一旦發(fā)生安全問題，損失的大??；業(yè)主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來(lái)的變化；是否滿足國(guó)家和地方法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定規(guī)范的要求（如消防要求）。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來(lái)體現(xiàn)，以遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國(guó)家相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 176 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無(wú)論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。 本書附錄列舉了部分的相關(guān)法規(guī) ，供學(xué)習(xí)參考。 依據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下： 一、住宅小區(qū)： 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記。 二、工業(yè)區(qū)： 工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實(shí)行憑證通行制度。 工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地清潔。 消防控制中心 24 小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢 通無(wú)阻。 區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責(zé)任書。 三 、 大廈； 大廈基本實(shí)行封閉式管理。 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。 大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)， 管理有序，排列整齊。 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地清潔。 消防控制中心 24 小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。 組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 無(wú)火災(zāi)安