【正文】 解除等條款做了 明確約定。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。
　　被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認(rèn)真查看出 租人的房產(chǎn)證照，沒有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。屬于違法建筑的房屋不得出租”。我國的《土地管理法》、 《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失 ，并擾亂了房地產(chǎn)市場，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無效。雖然現(xiàn)實中這兩種情況下，建造人可能通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟 要承擔(dān)無效合同的風(fēng)險。二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅 自建造房屋。
　　這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋?，F(xiàn)實中，房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風(fēng)險，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款 ，以保護(hù)自己一方權(quán)益。
　　根據(jù)我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制訂的法律和國務(wù)院制訂的行政法 規(guī)為依據(jù)。房產(chǎn)公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續(xù)，承租方對房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗收手續(xù)，根據(jù)我國 《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見書 》未簽發(fā)。幾個月后 ，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失 。
　　有這么一個案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。以下介紹幾種常見的無效合同。造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的 責(zé)任。
　　一、無效租賃合同及其處理
　　按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認(rèn)無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋 ，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。而正是由于對這些問 題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
　　(四) 是否進(jìn)行過登記備案。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。
　　(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。
　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。
　　(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
　　(4)權(quán)屬有爭議的。
　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
　　【房屋租賃合同法效力】
　　成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)行審查。淺談房屋租賃合同法效力及風(fēng)險　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時將租用的 房屋返還給出租人的協(xié)議。此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識。作為當(dāng)事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。
　　(一) 合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。
　　(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
　　(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的。
　　(3)共有房屋未取得共有人同意的。
　　(5)屬于違法建筑的。
　　(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。
　　(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計算。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
　　【房屋租賃合同法風(fēng)險】
　　在現(xiàn)實中 ，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關(guān)注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。我律師事務(wù)所結(jié)合多年來辦理房屋租賃糾紛案的實踐，針對一些容易被當(dāng)事人忽視，而又可能引起爭議 的問題，提出風(fēng)險防范措施，希望能為當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時提供法律幫助。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金 ，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無效合同。
　　未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。承租方進(jìn)入后對大廈進(jìn)行了裝修。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續(xù)。法院認(rèn)為，依照我國《建筑法》的規(guī)定，工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件 。依據(jù) 《合同法》的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定 ，應(yīng)認(rèn)定為無效。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然無效。
　　違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土 地使用權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國家的土地使用權(quán) ，不能取得建筑物的合法所有權(quán)。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律 強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。
　　依據(jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，“未依法取得房屋所有權(quán)證件的。 違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享