【正文】 第二章工程概略及剖析一、工程概略〔一〕配景按照“港田花圃〞工程位于皇崗港口邊，保稅區(qū)一號通道左近；按總體打算，共興建二棟32層的室廬樓。2004年7月公房上市，屆時將有14萬套安居房獲準上市，假定有10%進入三級市場，無疑會對市場構(gòu)成宏年夜打擊，將會不時擴展市場成交量，同時也會增進二級市場的開展?！踩撤秶c品牌化開展將成為市場競爭主流范圍化開拓不只可以落低商品房本鈔票，同時有利于撫慰花費者購置力，加強開拓商的市場競爭力，使之更有才能制造出佳構(gòu)盤踞市場。二、深圳房地產(chǎn)市場趨向猜想受出世的鄰近、深圳經(jīng)濟的接著高速增加、西北亞地域經(jīng)濟的清醒及國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種攙扶政策跟方法的出臺跟完滿等諸多要素阻礙，2004年深圳房地產(chǎn)市場將接著顛簸安康開展并呈必定水平的拉升態(tài)勢，其特色可總結(jié)如下：〔一〕開拓范圍將接著擴展由于各種利好要素存在，開拓范圍擴展勢在必定，但由于近幾多年積存的商品房仍在消化中，故開拓范圍增加幅度不會太年夜。這種新型室廬產(chǎn)物要緊表現(xiàn)在打算上充分表達“以工資本〞的理念；另一方面關(guān)于開拓該室廬產(chǎn)物另有必定的量化標準懇求，即占空中積要在5萬平方米以上，修建面積要在10萬平方米以上，現(xiàn)在尚在開拓中的年夜型社區(qū)樓盤如中海華庭、湛藍海岸等都屬第三代室廬。國際人士所熟悉的南山區(qū)只占8%，由此可見，港人在深置業(yè)的動向仍然會合在福田跟羅湖。由此可見，福田區(qū)、南山區(qū)的開拓范圍年夜于羅湖區(qū)，價格亦呈上升態(tài)勢，已漸漸成為投資花費的搶手。其開展特色如下：市場搶手已開始由羅湖區(qū)向福田區(qū)、南山區(qū)轉(zhuǎn)移99年19月份，%，%，%。東部海岸的地產(chǎn)開拓用地現(xiàn)在還未開放，開拓的樓盤寥寥可數(shù)〔現(xiàn)在可圈可點的只要“金海灘〞跟“華裔海景山莊〞〕，加之路途交通尚在進一步完滿中，因此現(xiàn)在該地域外銷看景樓盤的升溫還需待一些時間。為了制造這種便當前提，“嘉匯新城〞亦在近期推出了這種年夜戶型商務(wù)公寓。年夜戶型商務(wù)公寓中高級看景樓盤仍有市場盡管港人中等支出者對入深購房的志愿也不特別高，但尋準的產(chǎn)物的定位也是不愁市場的，現(xiàn)在一些年夜戶型商務(wù)公寓跟看景盤的開拓成功就說明白這一點，但現(xiàn)在針對港人中等支出者的開拓相對深圳地產(chǎn)全體開拓來說仍然特別缺少的。單從港人對深圳住房的購置力來說，現(xiàn)在尚未有打破的跡象，也確實是說噴鼻港人高支出者對入深購房的志愿是較低的，從此次調(diào)查后的數(shù)據(jù)就可以看得出來，此中高支出者在10年內(nèi)入深購房的志愿缺少15%，較中低支出者的購房志愿要低得多?，F(xiàn)在少數(shù)港人選擇帶裝修的住房多是為了便利，盡管裝修的標準跟作風不必定特不契合置業(yè)者的懇求，但由于現(xiàn)在裝修市場的不完滿，招致業(yè)主自立選擇國際的裝修公司進展裝修出現(xiàn)了各種征詢題，港工資了防止日后的費事，多是羅唆選擇開展商來供應(yīng)裝修，使得住房的裝修質(zhì)量得以必定的保障，同時現(xiàn)在的外銷盤開展商在面臨業(yè)主的裝修上有著相稱的靈敏度，在特別年夜水平上也進步了購置欲，乃至有的開展商在裝修上也賺取了相稱可不雅的利潤。l 特點的需要一是物業(yè)治理是港式治理；二是要帶裝修。深圳地域的的少數(shù)開展商針對這部分購房者的需要開拓的個盤盡管在位置上并不占太年夜的上風，但販賣情況異常不錯，如蓮塘地域的一些個盤，其要緊的販賣東西確實是面臨噴鼻港的貨柜車司機。往年外銷盤旺銷的要緊位置仍然在一類港口左近，全然會合羅湖港口跟皇崗港口片區(qū)，少數(shù)港人購房仍然認同了此處的交通上風，加上深圳地鐵的修建也賜與了該片區(qū)以地鐵不雅點，因此往年該片區(qū)內(nèi)多個外銷盤走紅要緊是靠陣勢的要素。外銷市場特色港人選擇國際樓盤五年夜要素從以上調(diào)查材料可知，近七成的港人深圳買樓將起首思索物業(yè)質(zhì)素69%及交通配套67%，正反響買家選擇物業(yè)時不再只抱著貪廉價的心態(tài)，交通便利及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡送。假設(shè)深圳的開展商可以在物業(yè)治理、執(zhí)法手續(xù)等方面充分尊敬港人的適應(yīng)，置信會更進一步拓寬外銷市場。外銷市場日趨爽朗由于噴鼻港經(jīng)濟已逐步走出低谷，市民對以后決心加強，加上噴鼻港經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，向不國接收少量高科技人才,使噴鼻港的生齒添加(到現(xiàn)在為止，噴鼻港生齒已由本來的680萬增至現(xiàn)在的697萬)。其余，由于市場競爭的力度加年夜，特別多開拓商迫于資金壓力落價促銷，花費者的理性選擇，又迫使開拓商為媚諂花費者自覺添加配套，從而加年夜樹破本鈔票，終極招致市場價格花費者又不克不及接受等要素。市場價格穩(wěn)中有落從96年至今，深圳市房地產(chǎn)市場總體價格呈緩慢下跌的態(tài)勢。在販賣方面，%；，%。目錄第一章深圳房地產(chǎn)市場剖析一、 2004年深圳房地產(chǎn)市場剖析二、 深圳房地產(chǎn)市場趨向猜想第二章工程概略及剖析一、 工程概略二、 工程剖析第三章相關(guān)樓盤比照一、 皇崗片區(qū)樓盤比較二、 重點樓盤剖析第四章定位戰(zhàn)略一、 室廬產(chǎn)物定位二、 價格定位三、 目的客戶定位第五章市場營銷戰(zhàn)略一、先入為主戰(zhàn)略二、抽象差同化戰(zhàn)略三、兵分多路戰(zhàn)略四、擔憂戰(zhàn)略五、借重戰(zhàn)略六、轉(zhuǎn)動式整合販賣推行戰(zhàn)略七、其余戰(zhàn)略第六章收盤前預備任務(wù)第七章告白戰(zhàn)略第八章合作方法第一章深圳市房地產(chǎn)市場剖析一、2004年深圳房地產(chǎn)市場剖析〔一〕市場總體開展特色開拓范圍接著擴展,販賣情況日趨惡化我市房地產(chǎn)市場上半年以安康、顛簸的態(tài)勢開展，、事跡喜人。，%；，%；，%。在販賣總面積中，%；，%；。盡管亞洲經(jīng)濟情勢有所惡化，噴鼻港、國際經(jīng)濟運轉(zhuǎn)顛簸，但市場供年夜于求的情況不克不及完好改動，是價格下滑的要緊緣故之一。深圳地產(chǎn)市場價格下滑，又吸引了少量境外買家，2004年上半年外銷市場比較照擬爽朗，對深圳地產(chǎn)市場價格顛簸起到了主要感化。另一方面在深圳市當局積極完滿根底裝備的根底上，特別多樓盤在戶型打算、裝修配套、促銷推行等方面都充分迎合了港生齒胃，從而吸引了特別多噴鼻港買家?？傊怃N市場已成為深圳房地產(chǎn)市場的主要構(gòu)成部分。l 物業(yè)質(zhì)素、交通位置最要害港人選擇物業(yè)購置的最主要要素是樓盤的素養(yǎng)，第二為交通，其次為價鈔票跟其余要素，因此物業(yè)的質(zhì)素在必定水平年夜將成為阻礙物業(yè)販賣的要害。l 戶型跟售價相稱主要客歲開始，年夜戶型的樓盤盤踞了地產(chǎn)販賣市場的主導位置，港人起首參與的亦是年夜戶型的樓盤，從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，住房面積在75平方米的以下盤踞了總販賣的90%以上，售價在60007000元/平方米之間為最多，整套售從年夜抵操縱在4050萬元閣下，較99年度販賣較好的外銷盤〔3040萬元〕要超過10萬元，盡管價格有所走高，但花費者主體仍然是噴鼻港的的中比及偏低支出者。由于位置的緣故，全然上往年旺銷的戶型都談不上什么景不雅，只是有兩點需假如獨特的。港人購房注重港式治理是特別輕易理解的，這是一個生涯適應(yīng)征詢題，比較現(xiàn)在國際年夜少數(shù)物業(yè)治理來說，港式治理的水平要高得多，深圳幾多家著名的物業(yè)治理公司在運營上確實是嚴峻遵照了港式治理的浩繁標準而定的，因此外銷盤年夜部分也是由這些公司來進展物業(yè)治理。l 年夜戶型、高售價的豪宅受禮遇客歲以來，深圳數(shù)家高級的年夜戶型樓盤在噴鼻港地域做了年夜張旗鼓的推行，但至今絕年夜少數(shù)樓盤的販賣情況根本上特別差的，個不盤的販賣情況完好可以用“一蹶不振〞一詞來描繪，業(yè)內(nèi)專業(yè)剖析認定產(chǎn)物定位禁絕是要緊的緣故，不本身的特點亦是一個主要的方面。盡管這些高級的年夜戶型樓盤在當?shù)氐摹懊暡恍?，但在港人高支出者的心目中卻多處于高不成低不就的位置，加上其余的一些要素天然就遭到禮遇了。年夜戶型商務(wù)公寓外銷比年來最為成功的，業(yè)內(nèi)多認同位于市核心的“名仕閣〞，該盤在存在了必定交通上風的同時，其最年夜的賣點確實是在營建商務(wù)情況上，反販賣的目光放在了噴鼻港初級白領(lǐng)人士身上，特不是常常交往于深港兩地的一類人。另一外銷較好的確實是相對的看景高級盤，這部分樓盤要緊是在深圳銀湖及東部海岸，由于受天然前提的制約，其售價全然在噴鼻港看景戶型的四分之一閣下，差未幾多在300萬元閣下最為滯銷，如銀湖的“鳴翠谷〞，現(xiàn)在立即正式推出的銀湖國際集會核心公寓同屬這一范例?！捕呈覐]市場情勢剖析%，而商品室廬的販賣額占商品房總販賣額的88%，往年上半年異常也出現(xiàn)了這種趨向，可見室廬市場依然房地產(chǎn)市場的主力軍。羅湖區(qū)多層室廬均價為5169元/M2，%，而福田區(qū)為5811元/M2，%，南山區(qū)為3975元/M2，同比下落幅度不年夜；羅湖高層室廬均價為7805元/M2，%，福田區(qū)為7482元/M2，同比上升5%，南山區(qū)為5421元/M2，%。以下是從一份港人在深置業(yè)動向的調(diào)查中得出的后果，從調(diào)查后果表現(xiàn)，福田區(qū)已躍升為現(xiàn)時港人深圳置業(yè)的首選，占45%，而羅湖僅居第二占39%。新不雅點室廬初現(xiàn)市場新不雅點室廬即人們常稱的第三代室廬。三級市場開展放慢占有關(guān)統(tǒng)計材料表現(xiàn)，,%.。〔二〕總體房價趨于顛簸，但會略有上升國家落息減稅政策的阻礙在往年將愈加清晰，開拓商的利潤將更瀕臨社會均勻水平，價格的自覺定位只能令樓盤的販賣墮入困境，因此市場的總體價格仍會趨于顛簸，但由于深圳房地產(chǎn)市場已步入范圍化、品牌化的開展階段，質(zhì)優(yōu)樓盤即便價高，只需能契合花費者多方面高級次需要，仍具性命力，其余由于花費者購置力的相對加強與花費需要的添加，房價將會有必定水平的晉升?！菜摹橙壥袌鰧⑦M一步爽朗跟著國家房改政策的推進與深圳二次置業(yè)人數(shù)的清晰增多，三級市場將更趨爽朗?！参濉呈覐]市場商機有限從99年深圳室廬開拓投資額跟室廬販賣額所占的比重不好看出，室廬市場是深市房地產(chǎn)市場當之無愧的主力軍，跟著國家對房地產(chǎn)市場的攙扶，特不是住民需要的添加、購置力的進一步加強，室廬市場將會展現(xiàn)有限商機?！捕炒蛩隳康摹哺奖怼嘲凑沾蛩愦蛩阋c同意之“港田花圃〞工程樹破要點為據(jù)，打算樹破二棟高層室廬，〔〕，此上鉤容積率面積40870M2，%，室廬戶數(shù)522戶，此中二房二廳360戶，四房二廳156套,復式〔六房三廳、七房三廳〕6戶，泊車位為204個，此中：地上138個，地下66個。年夜眾交通特不便當，工程所處位置有4路、219路、212路、203路、225路、103路、26路312等路年夜巴通過福強路，此中203路中轉(zhuǎn)本工程地點地；校巴有S10S10S113等路，中巴有43424645414470、4241428路。社區(qū)上風(1)黌舍有“麗城幼兒園〞、“麗中小學〞、“福民小學〞、“福田小學〞、“皇崗中學〞跟麗中中學〞。(3)年夜型購物場合要緊有“百佳超市〞、“瑞都結(jié)合購物廣場〞、“年夜家樂〞,本工程四周有浩繁的士多店,漁鄉(xiāng)村肉菜綜合市場離本工程只是30米閣下，且緊鄰的港庭華城預設(shè)了15000平方米的年夜商場，這實踐也是為本工程預設(shè)的年夜型配套效勞。左近另有加油站跟煤氣公司。位置上風“港田花圃〞緊臨皇崗港口及地鐵站出口，以后新的港口聯(lián)檢站將設(shè)在離本工程只是100米的地點，得天獨厚的位置上風不言而喻，且周邊可供開拓的地皮又是百里挑一，可謂“絕版〞。情況上風“港田花圃〞緊臨皇崗港口及地鐵站出口，周邊物業(yè)根本上以外銷為主，同時事跡驕人，尤其是“海悅?cè)A城〞的熱銷，發(fā)動了全部片區(qū)物業(yè)外銷高潮，豈但消化了特別多堆積的物業(yè)，也增加了房地產(chǎn)商們的決心，紛繁在皇崗片區(qū)上工程，且年夜部分的物業(yè)根本上以港人的適應(yīng)打算戶型，外銷情況特不有利。戶型上風“港田花圃〞—，在單戶型上比海悅?cè)A城小30平方米閣下，按海悅?cè)A城均價計每套房總價將少近30萬元，假設(shè)單價比海悅?cè)A城再低一些，總價將更低。同時，對噴鼻港工薪人士、貨柜車司機及投資者而言，這些戶型又是他們最喜歡的。按照我們調(diào)查的本片區(qū)近期正銷的24個樓盤情況〔概略拜見20頁表格〕，覺察一個幽默的景象：盡管各盤檔次不低，但凡推出多種戶型的，均是最年夜戶型最滯銷，均勻來看，一房、二房及小面積三房最為熱銷。同時，本工程四房二廳單位也可以拆為兩個二房二廳，便于販賣中靈敏組合、拆解?！捕彻こ躺巷L剖析“港田花圃〞為一座純室廬樓，總用空中積較小，使工程略顯孤破，難以完滿本身配套，只要與周邊物業(yè)進展交融?；蕧徠瑓^(qū)驚人的物業(yè)存量必將對“港田花圃〞的販賣帶來不利阻礙。第三章相關(guān)樓盤比照一、皇崗片區(qū)樓盤比較皇崗片區(qū)樓盤價格、戶型比較表序號樓盤稱號位置價格一次性付款付款方法要緊戶型及面積熱銷戶型備注1朗庭豪園福田保稅區(qū)63008900二房三房70，105二房共492戶2星河雅居新洲二路與新沙二路交匯處4680起一次性付款比按揭付款優(yōu)惠3%二房三房四房78，88，105二三房400多戶3富仕閣福田保稅區(qū)福強路53006500一次性付款比按揭優(yōu)惠250元/M2一、二、三房45，80，100一二房4明雅閣怡雅閣福強路皇崗公園劈面47786036一次性付款87折按揭付款91折三、四房1381755京隆苑福強路皇崗公園劈面7200起三、四房復式120329多層帶電梯6好景豪園福田區(qū)福榮路沙嘴路口55008110三四五房復式95326共438戶7祥韻苑濱河小道與新洲路交匯47007900一次性付款比按揭付款優(yōu)惠200元/M2一至六房55233一二房8福昌苑福田區(qū)新沙二路跟新洲三路交匯處54007000一次性付款90折按揭93折三四房98155共279戶9嘉意臺福田區(qū)金田路西側(cè)福民路與福強路中段520012000一次性付款90折按揭93