【正文】 0% 95% 98% 適銷(xiāo)房型 126 m2 的三房 120m2左右三房 120m2左右三房 二房和 120m2 二房和位置較好三房 ? 本區(qū)域樓盤(pán)借助地鐵、軌道等交通優(yōu)勢(shì)，近距離可達(dá)徐家匯的地理位置及完善的配套規(guī)劃前景，多數(shù)樓盤(pán)取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：陽(yáng)光新景和陽(yáng)光綠園已基本清盤(pán)，新開(kāi)盤(pán)的未來(lái)視界和天秀苑也在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)半，取得了上佳的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，陽(yáng)光星期 8 更是在 2020 年 12 月推出后就快速去化，對(duì)整個(gè)域區(qū)域樓市都產(chǎn)生了不小的影響。 ? 會(huì)所已成為新樓盤(pán)不可缺少的配套，完善的樓盤(pán)規(guī)劃包括會(huì)所在陽(yáng)光星期 8 等較大量體的樓盤(pán)中已有體現(xiàn)，該物業(yè)除了緊鄰上海唯一的兒童大樂(lè)園 —— 錦江樂(lè)園外，小區(qū)內(nèi)既有美麗的五線譜全功能休閑會(huì)所，還額外增加 9100 平方米的社區(qū)公園和幾百米長(zhǎng)的河濱步道。 規(guī)劃分析 案 名 陽(yáng)光星期 8 天秀苑 未來(lái)視界 通匯苑 陽(yáng)光新景 陽(yáng)光綠園 房屋類(lèi)型 多層 /小高層 /高層 多層 多層 多層 /小高層 多層 /小高層 小高層 會(huì)所 高級(jí)大規(guī)模會(huì)所 普通會(huì)所 休閑 /健身 /閱覽 800 M2會(huì)所 高級(jí) VIP 會(huì)所 圖書(shū)館健身房 綠化率 45% 50% 42% 50% 50% 45% 車(chē)庫(kù) 有 有 有 有 有 有 特色規(guī)劃 河景規(guī)劃 社區(qū)公園 中央廣場(chǎng) 藝術(shù)中庭 中心花園 1 萬(wàn)平米大面積綠化 ? 本區(qū)樓盤(pán)多層和小高層并重，陽(yáng)光星期 陽(yáng)光新景、陽(yáng)光綠園為多層和小高層規(guī)劃，其他樓盤(pán)多層較多 。 價(jià)格分析 案名 陽(yáng)光星期 8 天秀苑 未來(lái)視界 通匯苑 陽(yáng)光新景 陽(yáng)光綠園 單價(jià) 41005000 32003800 30003800 32004200 36004200 37004400 均價(jià) 4500 3600 3500 3800 4000 4100 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 三房 萬(wàn) 二房 3336 萬(wàn) 二房 萬(wàn) 二房 萬(wàn) 二房 萬(wàn) 三房 5056 萬(wàn) ? 本區(qū)域均價(jià)集中于 30004500 元 /m2 之間，距離地鐵站和 滬閔路由近而遠(yuǎn)呈遞減趨勢(shì)，三房主力總價(jià)密集于 5060 萬(wàn)之間，長(zhǎng)橋地區(qū)的部分樓盤(pán)如天秀苑、未來(lái)視界、通匯苑等平均價(jià)位較滬閔路上的樓盤(pán)低約 800 元 /m2 ，這些樓盤(pán)多以兩房為主，主力總價(jià) 3040 萬(wàn)元，較適合工薪階層消費(fèi)，去化一般較好。部分典型樓盤(pán)狀況分析如下： 規(guī)模分析 案名 陽(yáng)光星期 8 天秀苑 未來(lái)視界 通匯苑 陽(yáng)光新景 陽(yáng)光綠園 社區(qū)規(guī)模 30 萬(wàn) M2 約 4 萬(wàn) M2 47704M2 萬(wàn) M2 萬(wàn) M2 8 萬(wàn) M2 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 30 萬(wàn) M2 約 4 萬(wàn) M2 47704M2 萬(wàn) M2 萬(wàn) M2 8 萬(wàn) M2 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體 10 層 封頂 封頂 現(xiàn)房 現(xiàn)房 ARUN 安瑞 2020/3/10 7 ? 以上項(xiàng)目中陽(yáng)光新景、陽(yáng)光綠園已為現(xiàn)房，基本售完，陽(yáng)光星期 8 的后續(xù)供應(yīng)量較大，區(qū)域內(nèi)新近動(dòng)工的有上海城開(kāi)集團(tuán)和中星集團(tuán)的項(xiàng)目，另外在老滬閔路上也有一片約 6 萬(wàn)平米的新拆遷空地。 下面針對(duì)不同的區(qū)域進(jìn)行具體分析： （一） 地塊 以南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 地塊以南區(qū)域主要指滬閔路以南、虹梅南路以東的凌云路和長(zhǎng)橋街道以及錦江樂(lè)園附近， 該區(qū)域具有上海植物園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和上海中學(xué)、華東理工大學(xué)等名校資源，另外臨近地鐵一號(hào)線、輕軌明珠線以及在建中的上海南站站和滬閔路高架二期工程的新近動(dòng)工也是該區(qū)域的較大利好；但目前區(qū)域內(nèi)小環(huán)境一般，內(nèi)部交通、路況等有待改善。三級(jí)市場(chǎng)交易量在成交套數(shù)上超過(guò)了二級(jí)市場(chǎng)成交量，這是本區(qū)房地產(chǎn)市ARUN 安瑞 2020/3/10 6 場(chǎng)從九十年代發(fā)展至今的首次超越。 2020 年全年銷(xiāo)售存量房 16420 套，面積 萬(wàn)平方米，成交金額 億元。平均每套面積達(dá) 平方米，平均每平方米單價(jià) 5251元。預(yù)售 8044 套，面積 ，成交金額 億元。 商品住宅市場(chǎng) ? 2020 年全年區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，行業(yè)稅收 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2020 年 8 月份，徐匯區(qū) 住宅產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額等三個(gè)指標(biāo)，分別比 2020 年同期增長(zhǎng) %、%和 25%，然而銷(xiāo)售量卻在全市仍居第三，預(yù)售量已經(jīng)被擠出前六位，這是由于徐匯區(qū)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，將徐匯區(qū)建成上海西南隅適宜于各層次居民舒適生活的樂(lè)園，有意“放慢”了住宅建設(shè)的速度，計(jì)劃在未來(lái)的八九年里，每年平均以 100 萬(wàn)平方米的進(jìn)度建造住宅區(qū)。交易量較去年同期均有不同幅度上升，并始終位于上海中心城區(qū)的首位。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道，商ARUN 安瑞 2020/3/10 5 品住宅市場(chǎng)向高層次、高品質(zhì)方向發(fā)展。 ARUN 安瑞 2020/3/10 4 全市銷(xiāo)售面積比較1832145320201737050010001500202025002020年 2020全市預(yù)售登記面積 全市銷(xiāo)售登記面積 ? 內(nèi)外銷(xiāo)房并軌和中國(guó)加入 WTO 增加了中高檔物業(yè)的需求量，預(yù)計(jì) 2020 年上海房市仍將在上升通道運(yùn)行，但是土地拍賣(mài)政策實(shí)施后，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致供給量的聚集和有效需求的降低，市場(chǎng)沖高回落的概率增大； 2020 年第三季度開(kāi)始，上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房平均成交價(jià)格為 4212 元 /平方米，增幅只有 %，比上季明顯回落，說(shuō)明市場(chǎng)在進(jìn)行理性調(diào)整。 2020 年內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售排名為 浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山。 ? 2020 年與上年同期比較，預(yù)售面積增加 %，達(dá) 1832 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售登記面積增加 %，達(dá) 2020 萬(wàn)平方米。其中住宅占預(yù)售商品房總數(shù)的 %；而整個(gè)商品房銷(xiāo)售中，存量房的份額已經(jīng)攀升至 六成以上。 第二部分 市場(chǎng)分析 ARUN 安瑞 2020/3/10 3 一、 市場(chǎng)趨勢(shì)分析 上海房市持續(xù)走強(qiáng) ? 2020 年上海共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷(xiāo)售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房交易快速攀升。 “十五”期間，徐匯區(qū)將以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，完善城市形態(tài)建設(shè)，強(qiáng)化城市功 能開(kāi)發(fā)，提高城市管理水平。 2020 年 ， 全區(qū)商品房預(yù)售和銷(xiāo)售總量 萬(wàn)平方米。加之徐匯便捷的交通 條件、濃郁的科教氛圍，使這里成為上海房市的持續(xù)亮點(diǎn)和精品樓盤(pán)的重點(diǎn)聚焦之地。區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，綠樹(shù)成蔭。徐匯區(qū)是上海市傳統(tǒng)的高級(jí)住宅區(qū)。 ? 區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。全年財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %。第二、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 。 2020 年全區(qū)完成地區(qū)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。徐匯區(qū)醫(yī)療力量強(qiáng)大，區(qū)域內(nèi)有各類(lèi)醫(yī)院 28 家。 ? 徐匯區(qū)是上海市社會(huì)事業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯的中心城區(qū)，也是全國(guó)知名的科教文化城區(qū)。肇嘉浜路、虹橋路、華山路不僅是上海市區(qū) 三縱三橫 主干道的重要組成部分，而且是上海市著名的景觀道路。 ? 境內(nèi)鐵路、航道、立交、高架道路縱橫交錯(cuò)，現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。ARUN 安瑞 2020/3/10 1 第一部分 區(qū)域評(píng)價(jià) 一、 區(qū)域環(huán)境 ? 徐匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部，全境東西相距 7 公里，南北相距 13 公里，占地面積 平方公里，其中陸地面積 平方公里，占全市 9 個(gè)中心城區(qū)總面積的 %。全區(qū)戶籍人口 87 萬(wàn)，是上海市面積最大、人口密度最低的中心城區(qū)之一。地鐵一號(hào)線和軌道交通明珠線貫穿南北，內(nèi)環(huán)線高架橫跨東西。建設(shè)中的鐵 路上海南站將成為通往浙、贛、粵等南方省市的門(mén)戶。徐家匯商圈、八萬(wàn)人體育場(chǎng)以及衡山路等在上海乃至全國(guó)都具有較高知名度；區(qū)域內(nèi)擁有著名的上海交通大學(xué)、華東理工大學(xué)、上海醫(yī)科大學(xué)等 10 所高等院校。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì) ? 徐匯區(qū)是上海市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力領(lǐng)先的中心城區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在上海市 9 個(gè)中心城區(qū)中名列前茅。這表明區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效。各種稅收全面增長(zhǎng)，從行業(yè)稅收增收情況看，房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)是主要增收原因。 住在徐匯 成為上海房產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的知名品牌。區(qū)內(nèi)具有近代世界各國(guó)建筑風(fēng)格的花園住宅 2020 余幢，高級(jí)公寓 30 余萬(wàn)平方米。有歷史悠久ARUN 安瑞 2020/3/10 2 的園林建筑 20 余座，特色公園 96 個(gè)，人均公共綠地面積近 6 平方米，這在寸土寸金的上海城區(qū)確實(shí)難能可貴。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷(xiāo)售量已連續(xù)多年居上海市中心城區(qū)前列， 住在徐匯 正在成為廣大客戶的購(gòu)房理念。 三、區(qū)域前景 ? 根據(jù)中央對(duì)上海的功能定位要求及徐匯區(qū)的區(qū)情特點(diǎn)，徐匯區(qū)的功能定位和發(fā)展目標(biāo)是繁榮的現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、舒適的高級(jí)居住區(qū)、領(lǐng)先的科技密集區(qū)、一流的文教優(yōu)勢(shì)區(qū)。建設(shè)環(huán)境優(yōu)美整潔、交通快速便捷、建筑協(xié)調(diào)美觀、管理高效有序的現(xiàn)代化一流中心城區(qū)。截止年底，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到 1:，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。 ? 2020 年和上年比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加 %，商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 7%，完成土地開(kāi)發(fā)面積則增加 %；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加 %，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加 %；商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積同比增加 %。全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比達(dá)到 1:，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面